
唐瀟在上海解封后收到了房東要求漲租的通知。她和朋友租住在上海浦東的一套兩居室,月租金近五千元?!跋仁钦f漲20%,后來說每月漲800塊,再談到每月漲400塊?!碧茷t說,“漲幅很隨意,房東只說要市場價?!?/p>
溫欣則直接選擇了長租酒店。她租在長寧定西路附近,周圍的一居室漲到了月租金五千元以上,她轉而租下了每月六千元出頭的長租酒店復式單間,“設施更便利”。
受疫情等因素影響,北京、上海等一線城市租房市場在5月持續(xù)走低。到6月,疫情趨穩(wěn)、畢業(yè)季來臨,上海一些區(qū)域租房需求上升,交易量及租金都有所反彈。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù),2022年6月,全國65城新增掛牌房源平均租金為30.31元/m2/月,環(huán)比上漲0.27%,基本與上月持平,僅上海環(huán)比上漲0.8%。
在一線城市中,上海租房市場整體表現(xiàn)強勢,也引起了對房租上漲原因的討論?!白饨鹗袌鲎兓认胂蟮膹碗s?!笨铡ぐ籽芯吭簞?chuàng)始人、貝殼研究院名譽顧問楊現(xiàn)領告訴《中國新聞周刊》,“它不僅受供需關系影響,也有季節(jié)性變化,還受消費人群的支付能力、收入預期等條件影響?!?/p>
在疫情與商業(yè)模式多重因素影響下,個別長租公寓出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂,長租公寓經(jīng)營難題再次受到關注。由于疫情反復,導致保障性租賃住房開工建設推遲,長租市場供應節(jié)奏也被打亂。
好房源漲幅明顯
唐瀟住的單間不到十平方米,家電老舊。疫情期間冰箱故障,煤氣點不著,洗手間燈也壞了。城市解封加上畢業(yè)季,租房需求旺盛,唐瀟看好的幾個房子都很快出租了。她和朋友只能接受了房東每月漲租400元的要求。“小區(qū)據(jù)說被劃進了學區(qū),房價漲了,房東說每年都要漲房租。”唐瀟說。
多名租住在上海的消費者反映6月房租上漲。住在普陀區(qū)的張娜解封后本想換房,但發(fā)現(xiàn)周圍的房源普遍上漲,“我們關注長寧的一個小區(qū),到地鐵步行一公里,兩居室前年月租金6200元,去年7500元,今年漲到8500元了?!睆埬日f,“中介跟我說,要是實在想租,可以9月份再看?!痹谄胀訁^(qū),張娜封控期間看的房源租金每月6000元出頭,解封后跳漲到了7900元,“還一下就搶掉了?!?/p>
一名在上海從事租房業(yè)務三年的個人中介告訴《中國新聞周刊》,她負責東華大學、華師大附近房源,解封后租房需求井噴,她和丈夫每天都有好幾個新簽約。
房東朱雅青則覺得,今年上海房租和去年最高點“沒法比”。她去年在靜安中心區(qū)域以500萬元總價、10萬元稅費購入了一套40平方米開間,去年10月以8500元/月出租,但在今年5月被租客退租了?!斑@是1987年建的老房子?!敝煅徘嗪軣o奈,“租客洗澡不開窗,衛(wèi)生間吊頂、衣柜都發(fā)霉了,退租后只能整修,現(xiàn)在還沒租出去。她現(xiàn)在每月還貸17000元,即使能以8500元/月出租,按每年房租總額/每平方米售價計算,租金回報率也只有0.8。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對《中國新聞周刊》分析,上海剛解封時,成交量及租金都有較為明顯的上漲。58安居客房產(chǎn)研究院《全國租賃市場6月月報》顯示,一線城市掛牌租金整體走弱,僅上海環(huán)比上漲。在掛牌供應上,上海環(huán)比上漲147%,租賃需求熱度環(huán)比上漲95%。
由于租房市場龐大,機構中介、個人中介、二房東等各自占有市場份額,統(tǒng)計數(shù)據(jù)口徑也有所差異。從官方數(shù)據(jù)來看,北京市統(tǒng)計局顯示,北京租賃房房租6月環(huán)比上漲0.1%,同比下降0.2%。上海市統(tǒng)計局目前只公布了5月居民價格消費指數(shù),居住指數(shù)環(huán)比上漲1.2,同比下降0.1。
魔方生活服務集團首席戰(zhàn)略官胡鼎告訴《中國新聞周刊》,根據(jù)魔方公寓對房租市場整體的監(jiān)測,6月上海民宅合租價格經(jīng)歷了“先抑后揚”的階段,合租單間平均價格從6月1日到6月8日降到了最低2200元/月,又從6月15日開始一路上漲,6月29日漲到了2535元/月。北京民宅合租價格也在6月下半旬回暖,7月初漲到了3200元/月。
作為集中式長租公寓,胡鼎說,魔方公寓出租率通常維持在90%~95%,受疫情影響,簽約情況“只出不進”,出租率在4月、5月有所下降。6月上海解封后,在預料到租房市場熱度上升將會推高房租的趨勢下,魔方公寓決定不漲租金,并給予應屆畢業(yè)生租金優(yōu)惠,出租率很快回暖至疫情前水平。
城市內部區(qū)域分化也較為顯著。盧文曦分析,在大學附近、交通樞紐附近的房源成交量高,月租金在15000元以上的房源漲幅明顯,地段好、物業(yè)管理好、樓齡新的房源漲幅能達到5%~7%。
根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù),疫情后,以白領為主力客群的3001~6000元/月/套價格段需求占比上升4.8%,而以藍領為主力客群的1501~3000元/月/套價格段需求占比下降5.3%。58安居客房產(chǎn)研究院分析稱,這是由于服務業(yè)受疫情影響相對更嚴重。
“租金中間段的房源受疫情影響小,兩端影響大?!焙υ鴮?020年疫情后租房市場變化進行分析,他發(fā)現(xiàn)月租金在1000以下的房源交易量顯著下降、房租降低,“比如廣州增城,通常是外來務工人員租住于此,騎電動車上班,收入受影響離開這個城市后,由于交通不便,其他人也不會選擇搬過來,這個區(qū)域市場價格就在下調?!?/p>
疫情后的“漲價補償”心理
由于缺乏整體市場的統(tǒng)計口徑,房租市場的變化很難用某一組數(shù)字衡量。不過,通過綜合多方機構數(shù)據(jù)、對比各區(qū)域房源抽樣、結合個體經(jīng)歷,仍然能略窺一二。
從整體市場看,58安居客房產(chǎn)研究院稱,二季度由于一線城市受到疫情影響,人口跨域流動受限,租賃市場步入淡季,6月租房市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)。
楊現(xiàn)領也并不認為目前租金上漲壓力較大?!安糠謪^(qū)域房租上漲,一來是季節(jié)性的,其次它很快就會回落,而且回落的幅度有可能比往年更嚴峻。”楊現(xiàn)領說,“目前并不具備房租上漲的條件,房租受就業(yè)市場、個人收入預期影響大?!?/p>
景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉對《中國新聞周刊》說,疫情后,一些租戶存在改善租房的需求,暴露出來的社區(qū)服務問題、合租問題等會通過換房解決,租房熱度提升從而導致部分區(qū)域房租上漲。
楊現(xiàn)領認為,租房市場消費者結構分化顯著,部分消費者能實現(xiàn)改善租房的需求,但在失業(yè)率抬升的背景下,年輕人的支付能力下降,房租消費也會隨之降級。
“租賃高峰期主要是農(nóng)歷新年后和六七月的畢業(yè)季兩段時間?!北R文曦也認為上海房租上漲有季節(jié)性因素,“加上4月、5月封控產(chǎn)生的租房需求積累,解封后需求端回升明顯?!?/p>
從住房的供需關系來看,一線城市“缺房”情況長期存在。今年高校畢業(yè)生首次突破千萬規(guī)模,其中上海市高校畢業(yè)生共22.7萬人,較去年增加2萬人,增量為5年來最多。上海市也在通過放寬落戶限制等方式“搶人”,作為特大城市,對年輕人的吸引力仍然存在。
盧文曦從租金回報率的角度分析稱:房租上漲與房價有關。上海房價在前幾年漲幅較大,新購房的房東為了維持租金回報率,會選擇提高租金。
“二手房房價增長會在17個月后遞延到二手房租金的上漲?!焙νㄟ^分析中國從2005年至今的房價、房租數(shù)據(jù)得出上述結論,“二手房交易完之后,一般買賣不破租約,會在之后換租期時漲租,上海剛好在去年上半年是房價上漲的高點?!?/p>
另一個關于上海房租上漲的推測是中介、二房東壟斷房源推高租金。目前,各地租房市場缺乏權威口徑的市占率分析,由于租賃市場不如房屋買賣管控嚴格,不會強制到交易中心備案,也難以印證是否存在機構中介、二房東壟斷的情況。
7月18日,《中國新聞周刊》記者搜索鏈家上海官網(wǎng)發(fā)現(xiàn),有24407套待租房源,我愛我家上海則有14806套待租房源,租房市場兩大龍頭中介機構全部房源不足4萬套,不過,胡景暉認為,這些數(shù)據(jù)并不等于其掌握的所有房源,難以說明各個機構滲透率。
“從動機上來講,由于疫情影響簽約,中介、二房東可能有漲價補償?shù)男睦怼!焙皶熣f,“但是否能實現(xiàn)漲價,取決于消費者買不買單?!睏瞵F(xiàn)領也認為,中介、二房東不像開發(fā)商能影響供給,要單方面提高租金很難。
房租上漲也被認為與整治群租房有關。根據(jù)“上海城管”微信公眾號,6月解封后,長寧、普陀等地開展整治群租執(zhí)法行動?!吧虾3枪堋惫娞柗Q,人員聚集度較高的群租房容易成為小區(qū)的防疫“漏洞”,由群租引發(fā)的疫情傳播風險和消防安全隱患不容忽視,6月17日,上海長寧天山路街道綜合執(zhí)法隊共查處群租點位8處,清除人員60余人,拆除高低床位31張。
整治群租房后,消費者會轉向更偏遠的地段租房,從而推高該區(qū)域房租。楊現(xiàn)領認為,群租是消費者的理性選擇,在收入限制下,只能承擔群租的價格。整治群租后,會讓這部分租房者住得更偏遠、更隱蔽。
長租市場供應節(jié)奏被打亂
決定房租變化的根本仍然是供需問題。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《中國新聞周刊》,總體來看一線城市的租賃市場依然呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢,不同區(qū)域之間的差異較大,尤其是CBD周邊以及外圍軌道站點附近的需求明顯大于供給,部分郊遠區(qū)域則會呈現(xiàn)相反情況。
胡景暉也認為,供應不足的情況仍然存在,由于長租公寓利潤微薄,擴張緩慢,市面上長租公寓產(chǎn)品相對較少。
2017年開始,長租公寓爆雷事件頻發(fā),2020年蛋殼公寓爆雷影響廣泛。資本進入長租市場后,為快速擴張,一些運營方采用了“長收短付”“租金貸”等金融杠桿,釀下危機。此后,長租公寓租金貸納入監(jiān)管,融資途徑受到限制。
長租公寓一直面臨盈利難題。6月,優(yōu)家青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)爆出“撤租”事件,其北京蘇州橋社區(qū)因欠繳租金、物業(yè)費、滯納金等相關費用,導致原有租賃合同終止?!耙咔橛绊懴?,原本利潤微薄的長租公寓資金鏈更為緊張?!庇袠I(yè)內人士分析,“加上過去幾年資本進入租房市場,用高拿房成本搶房,積累的庫存可能到今年才消化完,租金又有天花板,沒有金融工具就會出問題?!?/p>
“長租公寓最難的是規(guī)?;?,一旦規(guī)?;麧櫡炊土??!焙φf,“中后臺搭建需要更加精細化,如果盲目搭了大的公司中后臺,前臺的收入將無法覆蓋后臺的成本?!?胡鼎認為,一些長租公寓在本地發(fā)展很好,但進入多個城市容易水土不服,多個城市的管理成本將是幾何倍數(shù)的上升。
新派公寓創(chuàng)始人、CEO王戈宏表示,長租公寓過往的包租模式在競爭激烈的環(huán)境下面臨拿房成本高、融資難等困境,靠自身的造血功能無法創(chuàng)造持續(xù)良好的盈利,而且抵御重大風險的能力有限,若沒有優(yōu)惠的貸款金融的支持,規(guī)?;?jīng)營較為困難。
張波分析,長租公寓市場發(fā)展這兩年相對緩慢,尤其是各地政府加強對租賃機構的資金監(jiān)管后,長租公寓的無序擴張現(xiàn)象已經(jīng)得到有效控制,資本市場對于長租公寓也更為謹慎,長租公寓的融資門檻同步提升明顯。另一方面,各地不斷出臺租賃相關法規(guī),尤其是限制“N 1”對長租公寓的影響較為明顯,部分法規(guī)較嚴城市的長租公寓市場面臨萎縮狀態(tài)。
一直以來,長租公寓被部分銀行歸類于房地產(chǎn)行業(yè),融資渠道有限。今年2月,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,要求銀行業(yè)金融機構加大對保障性租賃住房的支持力度,向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理?!笆袌龌L租公寓仍然需要大型金融機構的資金支持,其他籌資渠道如私募基金等成本相對高昂,如果有銀行等金融機構的資金投入,將會促進行業(yè)良性發(fā)展?!焙φf。
此外,胡景暉注意到,由于疫情反復,導致保障性租賃住房開工建設推遲,一些市場化的長租房裝修、掛牌出租也有所延遲。
“保障性租賃住房推進節(jié)奏相對較慢,尤其是2022年不少城市的土地供給中,保障性租賃配建的情況有所減少?!睆埐ǚQ,“預計在商品房交易市場恢復穩(wěn)定后,會加快租賃房源的建設節(jié)奏?!?/p>
2021年7月,國務院辦公廳發(fā)布《關于加強保障性租賃住房的意見》,將加快保障性租賃住房。以上海為例,在“十四五”期間,將建設籌集保障性租賃住房40萬套,占住房計劃供應總量的40%。這意味著由國企主導的保障性租賃住房將對長租公寓市場格局產(chǎn)生重大影響。
王戈宏對《中國新聞周刊》分析,保障性租賃住房會對長租公寓市場形成差異化供應,能豐富租賃住房的品類。在很多城市的市中心、交通樞紐地段,國有保租房相較于市場化的公寓運營方在拿地上更有優(yōu)勢。
不過,在目前各地頒布的政策中,多地對保障性租賃住房租金價格進行限價。例如,6月22日,昆明要求租金不超市價 85%。胡景暉認為,保障性租賃住房獲得了政策上的支持,但房租管制會影響市場主體參與的積極性。
此前高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人周以升、國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真撰文稱,硬性租金管制弊大于利,需要審慎采用。租金管制將減少供應,并在中長期推高租金價格,最終導致政府被迫用新增國土用地來補缺,加大財政壓力。此外,租金管制將迫使市場供應大量低質量產(chǎn)品,形成逆向淘汰。
也有業(yè)內人士認為,一些城市的保障性租賃住房選址偏遠,交通不便,影響房源質量。另一方面,住房等存量資產(chǎn)被納入保障性租賃住房,使得新增供應量有限。
保障性租賃住房可以由市場主體參與投資,市場化長租公寓也可以申請納入保障性租賃住房管理。以上海為例,“上海市政府會邀請市場上的8~10個評估公司,綜合考慮房源品相、家具配套等情況對保障性租賃住房進行評估定價,如果定價連前期的裝修和改造成本都收不回的話,政府部門也會再給一些支持。”胡鼎表示,“只要管理科學,相信非常多的資本愿意進入這個市場。”
(應受訪者要求,唐瀟、溫欣、朱雅青、張娜為化名)