
2022年11月14日晚間,中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》(下稱《通知》)。
??《通知》指出,監(jiān)管賬戶內資金達到住房和城鄉(xiāng)建設部門規(guī)定的監(jiān)管額度后,房地產企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內資金。
??簡單來說,就是房企可以通過保函提取預售資金,從而改善企業(yè)的流動性。
??“金融十六條”剛發(fā)布沒幾日,房地產市場再迎利好,釋放出極強積極信號。
??該《通知》的發(fā)布,說明國家對目前房企出現的問題看的比較清楚,政策方面還是希望可以保住企業(yè)主體,穩(wěn)定整體市場。“銀行保函”置換“預售資金”的模式可以說是抓到了一個非常大的痛點,對房企來說是非常好的支持。
??2022年11月14日,為支持優(yōu)質房地產企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金,防范化解房地產企業(yè)流動性風險,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行聯合印發(fā)《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》(下稱《通知》),指導商業(yè)銀行按市場化、法治化原則,向優(yōu)質房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。
??《通知》指出,監(jiān)管賬戶內資金達到住房和城鄉(xiāng)建設部門規(guī)定的監(jiān)管額度后,房地產企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內資金。商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則,在充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策,與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。
??置換金額最高為“保交付”資金額度的30%
??《通知》要求,保函僅可用于置換依法合規(guī)設立的預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%,置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
??監(jiān)管額度內資金撥付使用時,保函金額相應下調,確保監(jiān)管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內補足差額資金,保函金額不得調整。此外,要求商業(yè)銀行合理確定保函期限,確保與項目建設周期相匹配。
??置換金額不得買地、新增其他投資、償還股東借款
??《通知》要求,通過保函置換的預售監(jiān)管資金,優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等,不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內的資金補足義務,確保項目建設資金充足。
??預售資金雖然歸屬于開發(fā)企業(yè),但與其他一般自有資金性質完全不同。原則上,房企須將預售資金按一定比例存入銀行專用監(jiān)管賬戶,只能用作本項目建設,不得隨意支取、使用,且隨著項目的施工進度進行撥付。
??在過去的實際發(fā)展過程中,預售資金對撬動企業(yè)規(guī)模發(fā)展至關重要,是房企非常重要的現金流。
??2021年隨著部分房企流動風險顯現,各地政府加強了預售資金監(jiān)管,在此背景下,預售資金可提取比例降低、提取難度加大,不僅限制了企業(yè)的發(fā)展,更是進一步加大了償債壓力。
??據部分企業(yè)數據披露,其預售監(jiān)管資金均達到數百億元。恒大2022年保交樓新年開工動員大會上,許家印就曾透露目前恒大的預售監(jiān)管資金已有500多億元。
??據CRIC對2021年企業(yè)年報數據梳理發(fā)現,88家重點上市房企中,有47家房企未明確披露預售監(jiān)管資金情況,41家房企在財務附注中披露了相關預售監(jiān)管資金,在披露預售監(jiān)管資金的41家房企中,只有約一半的房企將預售監(jiān)管資金算在了受限制現金內。
??通過比較這41家房企與未披露房企的數據,可以發(fā)現這41家房企的受限制現金占到了總現金的29%,占比幾乎是未披露房企的兩倍。同時,受限制現金比例同比增加了5個百分點,增速更快。
??由此可見,預售監(jiān)管資金政策的趨嚴與放寬,將直接影響到房企的現金支配力,從而進一步影響短期的償債壓力。
??2022年,為了維穩(wěn)房地產,促進市場回暖,利好政策頻出,雖然部分城市已出現對之前過嚴的預售資金監(jiān)管微調,但對整體流動性釋放預計效果有限。
??此次中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行的聯合發(fā)文,從國家層面對預售資金監(jiān)管進行了松綁,可以說從國家層面來看,還是要保住企業(yè)主體,改善企業(yè)流動性,穩(wěn)定整體市場。
??在此之前,預售資金監(jiān)管政策相對來說比較呆板,太過固化,沒有根據實際情況給予相應靈活的操作,地方政府從主體責任角度寧愿多留存、監(jiān)管一些預售資金,也不愿意給房企一些相應的便利,使得部分企業(yè)總體安全,但處于流動性風險邊緣。
??需要注意的是,《通知》要求的“優(yōu)質房地產企業(yè)”目前尚未明確,如企業(yè)總體安全但曾出現過違約、展期的企業(yè)是否能申請?
??我們認為,政策的本意應是解決企業(yè)流動性問題,幫助能夠度過難關的企業(yè)恢復“造血”能力。
??繼全國性的強力政策“金融十六條”后,中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行發(fā)布“預售資金松綁政策”,不僅對行業(yè)信心的恢復注入了強心劑,企業(yè)生存環(huán)境也將迎來較大改善。
??近期的一系列政策開始從“保項目不保房企”轉向“保優(yōu)質房企”,加快“輸血”短期經營困難的企業(yè),實質性扭轉房企融資困境,推動民企恢復經營“造血”能力。
??未來隨著房企整體融資環(huán)境的改善、企業(yè)流動性的恢復,企業(yè)“爆雷潮”或將按下“暫停鍵”,優(yōu)質企業(yè)也有望持續(xù)提升其行業(yè)份額。