2022年11月14日晚間，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》（下稱《通知》）。
??《通知》指出，監(jiān)管賬戶內資金達到住房和城鄉(xiāng)建設部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內資金。
??簡單來說，就是房企可以通過保函提取預售資金，從而改善企業(yè)的流動性。
??“金融十六條”剛發(fā)布沒幾日，房地產市場再迎利好，釋放出極強積極信號。
??該《通知》的發(fā)布，說明國家對目前房企出現的問題看的比較清楚，政策方面還是希望可以保住企業(yè)主體，穩(wěn)定整體市場。“銀行保函”置換“預售資金”的模式可以說是抓到了一個非常大的痛點，對房企來說是非常好的支持。
??2022年11月14日，為支持優(yōu)質房地產企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金，防范化解房地產企業(yè)流動性風險，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行聯合印發(fā)《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》（下稱《通知》），指導商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。
??《通知》指出，監(jiān)管賬戶內資金達到住房和城鄉(xiāng)建設部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內資金。商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。
??置換金額最高為“保交付”資金額度的30%
??《通知》要求，保函僅可用于置換依法合規(guī)設立的預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
??監(jiān)管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監(jiān)管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。
??置換金額不得買地、新增其他投資、償還股東借款
??《通知》要求，通過保函置換的預售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。
??預售資金雖然歸屬于開發(fā)企業(yè)，但與其他一般自有資金性質完全不同。原則上，房企須將預售資金按一定比例存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用，且隨著項目的施工進度進行撥付。
??在過去的實際發(fā)展過程中，預售資金對撬動企業(yè)規(guī)模發(fā)展至關重要，是房企非常重要的現金流。
??2021年隨著部分房企流動風險顯現，各地政府加強了預售資金監(jiān)管，在此背景下，預售資金可提取比例降低、提取難度加大，不僅限制了企業(yè)的發(fā)展，更是進一步加大了償債壓力。
??據部分企業(yè)數據披露，其預售監(jiān)管資金均達到數百億元。恒大2022年保交樓新年開工動員大會上，許家印就曾透露目前恒大的預售監(jiān)管資金已有500多億元。
??據CRIC對2021年企業(yè)年報數據梳理發(fā)現，88家重點上市房企中，有47家房企未明確披露預售監(jiān)管資金情況，41家房企在財務附注中披露了相關預售監(jiān)管資金，在披露預售監(jiān)管資金的41家房企中，只有約一半的房企將預售監(jiān)管資金算在了受限制現金內。
??通過比較這41家房企與未披露房企的數據，可以發(fā)現這41家房企的受限制現金占到了總現金的29%，占比幾乎是未披露房企的兩倍。同時，受限制現金比例同比增加了5個百分點，增速更快。
??由此可見，預售監(jiān)管資金政策的趨嚴與放寬，將直接影響到房企的現金支配力，從而進一步影響短期的償債壓力。
??2022年，為了維穩(wěn)房地產，促進市場回暖，利好政策頻出，雖然部分城市已出現對之前過嚴的預售資金監(jiān)管微調，但對整體流動性釋放預計效果有限。
??此次中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行的聯合發(fā)文，從國家層面對預售資金監(jiān)管進行了松綁，可以說從國家層面來看，還是要保住企業(yè)主體，改善企業(yè)流動性，穩(wěn)定整體市場。
??在此之前，預售資金監(jiān)管政策相對來說比較呆板，太過固化，沒有根據實際情況給予相應靈活的操作，地方政府從主體責任角度寧愿多留存、監(jiān)管一些預售資金，也不愿意給房企一些相應的便利，使得部分企業(yè)總體安全，但處于流動性風險邊緣。
??需要注意的是，《通知》要求的“優(yōu)質房地產企業(yè)”目前尚未明確，如企業(yè)總體安全但曾出現過違約、展期的企業(yè)是否能申請？
??我們認為，政策的本意應是解決企業(yè)流動性問題，幫助能夠度過難關的企業(yè)恢復“造血”能力。
??繼全國性的強力政策“金融十六條”后，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行發(fā)布“預售資金松綁政策”，不僅對行業(yè)信心的恢復注入了強心劑，企業(yè)生存環(huán)境也將迎來較大改善。
??近期的一系列政策開始從“保項目不保房企”轉向“保優(yōu)質房企”，加快“輸血”短期經營困難的企業(yè)，實質性扭轉房企融資困境，推動民企恢復經營“造血”能力。
??未來隨著房企整體融資環(huán)境的改善、企業(yè)流動性的恢復，企業(yè)“爆雷潮”或將按下“暫停鍵”，優(yōu)質企業(yè)也有望持續(xù)提升其行業(yè)份額。
