伴隨著房地產行業(yè)進入新的發(fā)展階段，不同城市房地產市場分化行情更趨明顯，房企優(yōu)選城市投資拿地的難度也進一步上升。2023年，中指研究院已連續(xù)21年開展房地產開發(fā)投資吸引力研究，在新的行業(yè)環(huán)境下，我們繼續(xù)完善指標體系，以期更全面地研判297個地級以上城市的價值及發(fā)展?jié)摿?，為房企投資提供決策參考。
2023房地產開發(fā)投資吸引力TOP50城市
數據來源：中指研究院測算
研究結果顯示，2023年北京、上海、深圳和廣州四個一線城市房地產投資吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京等1.5線城市各項指標表現較好，排名仍位居前十，武漢、重慶、鄭州排名下降。
具體城市來看，北上廣深投資吸引力排名保持不變，一線城市投資吸引力優(yōu)勢明顯；杭州憑借產業(yè)創(chuàng)新釋放發(fā)展新動能，人才引進成效顯著，投資吸引力連續(xù)6年保持全國第五位；成都、南京、蘇州、武漢、西安經濟及人口規(guī)模大，產業(yè)優(yōu)勢明顯，市場需求旺盛，位列6-10位，其中武漢近兩年房地產市場調整壓力較大，城市吸引力排名下降兩位至第9位。南京、蘇州房地產市場韌性凸顯，地方政府債務壓力相對較小，城市吸引力排名均提升1位；西安人口連續(xù)多年快速流入，經濟保持較快增長，吸引力躋身前10位。
長沙、重慶、合肥、寧波、青島、濟南、天津、鄭州、佛山和東莞位居第11-20位，其中佛山、東莞受疫情影響較為嚴重，人口流出規(guī)模較大，房地產市場恢復節(jié)奏較慢，導致排名分別跌至19、20位，青島、濟南房地產市場活躍度相對較好，疊加人口、產業(yè)支撐，市場保持一定活躍度，排名較上年分別躍升2位、4位。鄭州近兩年受疫情、洪災等因素影響較大，經濟、居民收入恢復需要更長時間，投資吸引力排名下滑至第18位；惠州、嘉興等城市市場活躍度相對較高，投資吸引力高于同級別其他城市。
- 評價體系 -
市場容量與增值潛能兩大維度
評價城市房地產開發(fā)投資吸引力
在本期報告中，為更加全面地反映城市實力，我們加入了“地方政府負債率”、“外貿依存度”以及“500強企業(yè)數量”等指標，通過對海量數據(603138)的深入分析與總結，構建形成了包括2大維度、12個方面，近50項具體指標的“城市房地產開發(fā)投資吸引力評價模型”，基于此模型，對全國31個?。ㄖ陛犑?、自治區(qū)，不含港澳臺地區(qū)）的297個地級以上城市進行投資吸引力評價。
- 住房需求影響因素 -
人口 | 產業(yè) | 交通
當前，我國城鎮(zhèn)化進程進入新階段，房地產行業(yè)呈現出存量和增量并行的態(tài)勢，人口、產業(yè)和交通仍然是房地產市場的核心驅動力，尤其是人口和產業(yè)，對市場的支撐作用更加明顯。
人口是房地產市場的需求基礎，總量和增量均直接影響住房需求空間，在房地產市場分化加劇的背景下，把握不同地區(qū)人口總量和結構的變化，也就更有利于把握市場新的發(fā)展機會。
產業(yè)是吸納和吸引人口的根本要素，近些年，新一輪的技術革命開啟，戰(zhàn)略新興產業(yè)持續(xù)發(fā)展，各地聚力產業(yè)結構轉型升級，核心城市新興產業(yè)發(fā)展迅速，先發(fā)優(yōu)勢或帶動產業(yè)鏈聚集效應進一步提升。
交通作為國內大循環(huán)的載體，連接了人口、產業(yè)等各類生產要素，在推動經濟發(fā)展以及區(qū)域協調發(fā)展中發(fā)揮著至關重要的作用。隨著經濟逐漸復蘇，生產要素的流動回歸常態(tài)，交通對優(yōu)勢地區(qū)的賦能或將更加突出。
人口
人口規(guī)模和人口質量直接決定了城市經濟發(fā)展?jié)摿σ约白》啃枨蟮目臻g，直接影響著城市房地產開發(fā)投資的價值。2022年末，全國總人口出現60多年來首次下降，人口總量紅利減弱，人口流動成為不同城市人口變化的主導因素，受宏觀經濟及疫情反復影響，2022年不同地區(qū)之間的人口流動趨勢發(fā)生新的變化，但高能級城市虹吸效應仍較為明顯，與此同時，生育政策、落戶政策、人才引進政策等進一步影響著人口的流向。
疫情導致廣深2022年常住人口階段性回落，長三角、長江中游多個核心城市人口明顯增加
表：2022年一二線和三四線城市常住人口增量TOP20
注：大連、長春、哈爾濱、北海統計公報未公布或未公布常住人口數據。
數據來源：各城市統計局、統計年鑒
2022年，長三角、長江中游部分核心城市人口集聚能力進一步顯現，其中長沙、杭州、合肥人口增量位居全國前三。珠三角、京津冀、中原地區(qū)、東北地區(qū)人口普遍下降，其中天津、東莞人口縮量明顯，另外受疫情等因素影響，廣州、深圳人口均由增轉降。
長三角城市群的核心優(yōu)勢在于其發(fā)達的經濟基礎、強大的創(chuàng)新能力、完善的基礎設施以及城市間較強的產業(yè)協同性。上海近些年人口增速整體呈放緩態(tài)勢，2022年受疫情影響，產業(yè)鏈和供應鏈受到沖擊，部分產業(yè)外遷，人口流出明顯，全年常住人口減少13.5萬人。杭州數字經濟產業(yè)發(fā)達，人口增量連續(xù)四年位居全國前列。2022年常住人口增加17.2萬人，增量居全國第二。合肥在沿海產業(yè)向中西部轉移，先進制造業(yè)快速發(fā)展的加持下，就近就業(yè)人員增多，人口吸附能力居全國第三位，2022年常住人口增加16.9萬人。
長江中游城市群承接沿海地區(qū)的產業(yè)轉移，同時核心城市在中西部地區(qū)產業(yè)升級中承擔創(chuàng)新帶頭角色，制造業(yè)、信息技術和高端裝備制造業(yè)等領域具有較高的競爭力和發(fā)展?jié)摿?。長沙工程機械、汽車、生物等支柱產業(yè)的高速發(fā)展，吸引更多人口聚集，2022年常住人口增加18.4萬，居全國首位。南昌產業(yè)聚集效果明顯，全年常住人口增長超10萬人，位列長江中游城市群第二。
珠三角、京津冀城市群人口整體呈現流出態(tài)勢。去年珠三角制造業(yè)、外貿等行業(yè)整體受疫情影響較大，短期內就業(yè)人數減少，珠三角9市除珠海外，常住人口均下降，其中東莞、廣州分別減少10萬人、7.6萬人，深圳特區(qū)自設立以來首次人口負增長，常住人口減少2萬人。京津冀城市群人口持續(xù)縮減，2022年僅石家莊、唐山、滄州等少數城市常住人口增加，北京、天津分別減少4.3萬人、10萬人。
中西部地區(qū)核心城市人口虹吸效應持續(xù)顯現，西安和貴陽常住人口增量超過10萬，成都人口增加7.6萬人，核心城市憑借經濟較快發(fā)展、更多的就業(yè)機會，持續(xù)強化對周邊人口的吸引力。
產業(yè)經濟
當前，世界經濟增長乏力，單邊主義、保護主義抬頭，加劇全球經貿的不確定性。我國經濟外部環(huán)境復雜嚴峻，國內產業(yè)轉型升級仍處在攻堅期，黨的二十大報告指出“加快構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”，同時將高質量發(fā)展的重要性提升到了前所未有的高度，明確提出“高質量發(fā)展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務”。建設現代化產業(yè)體系，是推動高質量發(fā)展的重要著力點，其中，新一代信息技術、人工智能、生物技術、新能源等新興產業(yè)作為了我國產業(yè)發(fā)展中新的增長引擎。在新的發(fā)展格局下，加快構建現代化產業(yè)體系，加快傳統產業(yè)和中小企業(yè)數字化轉型或將助力優(yōu)勢地區(qū)迎來新的發(fā)展機遇。
2022年GDP萬億城市數量仍為24個，廣州、杭州等城市受疫情沖擊較大，位次較上年下降
圖：2022年各城市GDP及增長率
數據來源：各城市統計局，中指數據CREIS
2022年，我國GDP萬億城市數量與上年一致，仍為24個。2022年，我國共有110個城市經濟總量在3000億元以上，較2021年增加5個；其中，24個城市GDP超萬億，數量與2021年持平，經濟總量占全國的比重為38.0%，較2021年小幅下降。具體來看，上海、北京、深圳經濟總量保持前三位；廣州受疫情等多重因素影響，2022年GDP僅增長1%，位列全國第5，被重慶超越，這兩個城市GDP均在2.9萬億左右；武漢疫情后經濟逐漸恢復，GDP再度超過杭州，位列全國第8，武漢、杭州GDP均近1.9萬億；東莞受疫情及外部訂單減少等超預期因素影響，名次較2021年下降2位，但仍保持在萬億GDP之上。另外，2022年常州、煙臺GDP均達9500億元以上，即將邁上萬億臺階。
從增速來看，2022年全國多數城市受疫情沖擊，經濟增速出現明顯回落，僅個別城市增速超10%。2022年，我國經濟面臨的需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力持續(xù)演化，全年GDP增速為3%。城市層面，受疫情影響，多數城市GDP增速較2021年出現回落，其中，全國僅金昌、寧德2個城市GDP實現兩位數增長。在萬億以上的城市中，部分城市受疫情影響經濟增速出現明顯放緩，如上海2022年GDP下降0.2%，北京、廣州、天津、鄭州等城市GDP增幅均在1%左右。
新經濟500強中民營企業(yè)占比超八成，北上深企業(yè)數量穩(wěn)居第一梯隊
在2022年疫情沖擊后，民營企業(yè)信心受到較大沖擊，投資意愿轉弱，民間固定資產投資增速由2022年初的11.4%持續(xù)下降至12月的0.9%。進入2023年，民間固定投資增速仍未見好轉，1-5月，民間固定資產投資增速轉負0.1%，反映出當前民營企業(yè)投資再生產意愿尚未出現明顯改善。從工業(yè)企業(yè)利潤來看，當前工業(yè)企業(yè)盈利能力仍有待修復，盈利能力的不足，拖累民企投資意愿修復。2023年針對民營企業(yè)的扶持政策有望持續(xù)跟進，若政策端持續(xù)發(fā)力，民營企業(yè)信心或逐漸好轉，民營經濟活躍的地區(qū)，經濟發(fā)展動能也將進一步強化。
圖：新經濟500強與中國企業(yè)500強企業(yè)城市分布對比
數據來源：中國企業(yè)評價協會聯合，中國企業(yè)聯合會，中指研究院，中指數據CREIS
根據中國企業(yè)評價協會聯合北京大學國家發(fā)展研究院和中指研究院發(fā)布的“中國新經濟企業(yè)500強”研究成果，2022年中國新經濟500強企業(yè)中，民營企業(yè)數量為407家，占比超八成，為新經濟的創(chuàng)新高地。北上深三城企業(yè)數量穩(wěn)居第一梯隊，聚集新經濟500強企業(yè)最多，合計數量達到216家，比例高達43.2%。與中國企業(yè)500強相比，新經濟500強在重點城市分布集中度更加突出，尤其在一線城市，新經濟500強數量更多；而中國企業(yè)500強的城市分布相對更加均衡。無論是新經濟500強，還是中國企業(yè)500強，北京企業(yè)數量都是遙遙領先，遠超其他城市。
從區(qū)域上看，東部地區(qū)數量優(yōu)勢明顯，東部地區(qū)企業(yè)整體經濟實力強、科技水平高，新經濟500強企業(yè)數量也占據明顯優(yōu)勢。東部地區(qū)企業(yè)數量為422家，占到總數的84.4%，中部地區(qū)企業(yè)和西部地區(qū)企業(yè)分別為37家和34家，占比分別為7.4%和6.8%，東北企業(yè)數量最少，僅有7家，占1.4%。
交通
疫情三年對我國各項生產要素流動均帶來了深刻影響。2022年末以來，疫情影響逐漸消退，我國交通網逐漸恢復正常運行，高鐵、民航客流量較去年均有明顯增長，但仍不及2019年同期水平，隨著經濟穩(wěn)定復蘇，預計交通運力也將保持恢復態(tài)勢。
交通網絡在“加快構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”“加快建設全國統一大市場”中的地位不言而喻。黨的二十大報告強調要加快建設交通強國，加快推動交通運輸結構調整優(yōu)化，優(yōu)化基礎設施布局、結構、功能和系統集成，構建現代化基礎設施體系。2023年3月，《加快建設交通強國五年行動計劃（2023—2027年）》印發(fā)，意味著交通網絡的建設和完善進入快速發(fā)展階段，其在暢通國內外雙循環(huán)、擴大內需中的作用將得到進一步釋放。受益于交通網絡的高質量發(fā)展，城市群、都市圈的資源集聚能力也有望得到進一步強化。
表：《加快建設交通強國五年行動計劃（2023—2027年）》中關于各區(qū)域協調發(fā)展的相關表述
資料來源：《加快建設交通強國五年行動計劃（2023—2027年）》，中指研究院綜合整理
交通強國頂層設計進一步落位，城市群、都市圈交通網絡有望加快完善。《擴大內需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》提出要“加快交通基礎設施建設”，完善以鐵路為主干、以公路為基礎、水運民航比較優(yōu)勢充分發(fā)揮的國家綜合立體交通網，推進“6軸7廊8通道”主骨架建設，增強區(qū)域間、城市群間、省際間交通運輸聯系。加快國家鐵路網建設，貫通“八縱八橫”高速鐵路主通道，有序推進區(qū)域連接線建設，加快普速鐵路建設和既有鐵路改造升級。支持重點城市群率先建成城際鐵路網，推進重點都市圈市域（郊）鐵路和城市軌道交通發(fā)展，并與干線鐵路融合發(fā)展。加快建設國際和區(qū)域樞紐機場，積極推進支線機場和通用機場建設，推動打造京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝世界級機場群。提升水運綜合優(yōu)勢，在津冀沿海、長三角、粵港澳大灣區(qū)推動構建世界級港口群，支持建設國際航運中心，加快長江等內河高等級航道網建設。
高鐵、民航建設投資力度持續(xù)加大，引導人口、資源要素良性流動。根據中指監(jiān)測，2022年我國新開通運營13條高線鐵路，主要涉及京津冀、長三角、山東半島、長江中游、中原等城市群。2023年，成自宜高鐵、貴南高鐵、南沿江城際即將實現開通運營，均為我國“八縱八橫”重要組成部分。民航方面，2022年，疫情反復、經濟下行、國際形勢嚴峻等因素對民航運輸業(yè)造成較大影響。2023年以來，隨著疫情、油價和匯率環(huán)境逐漸改善，民航運輸生產整體向好，航空客運需求快速恢復，國內客運規(guī)模恢復至疫情前八成。民航局表示，2023年民航將繼續(xù)加大基礎設施建設力度。在當前構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局下，中國航空產業(yè)發(fā)展長期而穩(wěn)定的政策環(huán)境較為明確，民航業(yè)在經濟發(fā)展中的作用將愈加突出。
- 城市群發(fā)展趨勢 -
聚焦核心城市群主流城市
穩(wěn)健穿越周期
隨著我國區(qū)域協調發(fā)展戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進，核心城市群與都市圈發(fā)展機會進一步提升。近幾年，房地產市場的區(qū)域分化日益明顯，優(yōu)勢區(qū)域因市場需求支撐較強，在下行周期中成為企業(yè)業(yè)績“壓艙石”。
從發(fā)展階段來看，當前，長三角、珠三角和京津冀城市群發(fā)展相對領先，在經濟、人口、產業(yè)等方面均表現出極高的活力和發(fā)展?jié)摿?。成渝、長江中游城市群作為發(fā)展第二梯隊，正以區(qū)域核心都市圈為重要抓手，加速推進同城化進程，以此構建核心城市帶動周邊城市的協調發(fā)展格局。此外，山東半島、粵閩浙沿海和中原等城市群也表現出強勁的發(fā)展勢頭，在經濟實力、產業(yè)布局、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等方面都具備一定優(yōu)勢和特色，為周邊地區(qū)的發(fā)展提供了引領支撐。
表：主要城市群經濟、人口及房地產市場規(guī)模
數據來源：各城市統計局，中指數據CREIS（點擊查看）
2022年，主要城市群經濟人口規(guī)模及發(fā)展水平優(yōu)勢明顯，五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝）在土地面積僅占11%的情況下，經濟規(guī)模在全國中占比達53%，常住人口數量占比42%。經濟與人口的高度集中也為住房市場發(fā)展帶來巨大優(yōu)勢。2022年五大城市群商品房銷售面積占比為48%，銷售金額占比達61%，房地產開發(fā)投資額由2021年的56%提至58%。
長三角城市群：2023年城市群內有14個城市位居全國投資吸引力前50。
長三角城市群以其強大的產業(yè)基礎為依托，在疫情的影響下經濟仍保持活力，區(qū)域協調程度不斷深化，人口持續(xù)增長。京滬高鐵二線規(guī)劃補全，進一步提升長三角地區(qū)在全國經濟中的影響力。2022年房地產市場受疫情影響調整幅度較大，但熱點城市基本面良好，市場韌性較強，2023年以來市場情緒逐步修復，土拍熱度也帶動房地產市場進一步企穩(wěn)。
珠三角城市群：房地產市場存在恢復預期，但區(qū)域復蘇節(jié)奏有賴于廣深市場恢復速度，9城中7城位居投資吸引力前50。
珠三角城市群受到疫情嚴重沖擊，經濟增速放緩、人口大規(guī)模外流，但城市群經濟發(fā)展韌性凸顯，產業(yè)升級進程加速，有望迎來新的高質量發(fā)展階段。《廣東省人民政府關于高質量建設制造強省的意見》印發(fā)，珠三角地區(qū)產業(yè)高端化定位提升，“制造業(yè)當家”、對標世界一流城市群，中長期謀劃發(fā)展。廣深雙核投資吸引力保持城市群前列，東莞、佛山制造體系持續(xù)升級，發(fā)展?jié)摿M一步釋放。短期來看，隨著政策持續(xù)優(yōu)化、人口加速回流，核心城市市場情緒有望改善，銷售或有所修復，帶動區(qū)域市場有序復蘇。
京津冀城市群：房地產市場表現整體偏弱，北京市場保持穩(wěn)定，天津實現弱復蘇，河北三四線城市市場仍承壓。
京津冀城市群產業(yè)結構轉型升級，各城市內生動能逐漸修復，但人口持續(xù)外流，導致房地產市場需求釋放空間受限。北京市場仍是驅動京津冀房地產市場的核心動能，銷售市場整體平穩(wěn)，政策有空間，市場預期有望逐漸修復。天津人口持續(xù)外流對房地產市場形成一定制約，但產業(yè)和人口規(guī)模對市場形成支撐，其余城市市場企穩(wěn)或需更長時間。
成渝城市群：成都人口虹吸效應明顯，房地產市場表現較好；重慶受產業(yè)結構調整及商品房庫存偏高影響，房地產市場企穩(wěn)仍需時間。
成渝雙城經濟圈建設三年來，建設行動方案持續(xù)落位，區(qū)域定位進一步提升，城市群內生動力逐步加強。但區(qū)域內房地產市場分化明顯，成都樓市保持較強韌性，政策仍存優(yōu)化預期，市場成交有望保持在高位，城市投資吸引力強；重慶市場信心不足，土拍情緒仍不樂觀，短期市場承壓，中長期市場空間仍在。
長江中游城市群：核心城市資源集聚能力強，但短期房地產市場恢復動力弱，市場企穩(wěn)仍有賴于經濟恢復及政策帶動。
《長江中游城市群發(fā)展“十四五”實施方案》的獲批，長江中游城市群戰(zhàn)略地位進一步提升，城市發(fā)展動能有望持續(xù)增強。武漢、長沙、南昌三座核心城市發(fā)揮人口、產業(yè)、交通等優(yōu)勢，加強區(qū)域間合作聯動。2022年多個超預期因素導致房地產市場修復不及預期，供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化后，2023年購房需求有望溫和釋放，核心城市房地產市場發(fā)展動能相對強勁。
總體而言，在新的發(fā)展階段，企業(yè)更需要優(yōu)選城市優(yōu)選板塊，在不確定的市場環(huán)境中把握相對確定的市場機會，并不斷提升產品力與服務力，契合不同地區(qū)的住房需求。核心一二線城市、長三角和珠三角優(yōu)勢三四線城市集聚資源能力突出，優(yōu)勢產業(yè)也為城市房地產市場提供了更強支撐，房地產開發(fā)投資潛力較大。
數據說明：
1、本報告研究范圍指所有“地級及以上城市”，不包括自治州、盟等地級行政區(qū)。
2、粵閩浙沿海城市群因具體包含城市未公布，本次報告沿用海峽西岸城市群覆蓋范圍統計；為避免重復計算，中原城市群未統計與京津冀、山東半島城市群重疊的城市；長江中游城市群和成渝城市群均出現規(guī)劃中只含某城市部分縣、區(qū)的情況，為方便計算，本次研究中城市群面積、GDP 和人口等指標均按地級市全市計算。
