
伴隨著房地產行業(yè)進入新的發(fā)展階段,不同城市房地產市場分化行情更趨明顯,房企優(yōu)選城市投資拿地的難度也進一步上升。2023年,中指研究院已連續(xù)21年開展房地產開發(fā)投資吸引力研究,在新的行業(yè)環(huán)境下,我們繼續(xù)完善指標體系,以期更全面地研判297個地級以上城市的價值及發(fā)展?jié)摿?,為房企投資提供決策參考。
2023房地產開發(fā)投資吸引力TOP50城市
數據來源:中指研究院測算
研究結果顯示,2023年北京、上海、深圳和廣州四個一線城市房地產投資吸引力排名仍位列前四,杭州、成都、南京等1.5線城市各項指標表現較好,排名仍位居前十,武漢、重慶、鄭州排名下降。
具體城市來看,北上廣深投資吸引力排名保持不變,一線城市投資吸引力優(yōu)勢明顯;杭州憑借產業(yè)創(chuàng)新釋放發(fā)展新動能,人才引進成效顯著,投資吸引力連續(xù)6年保持全國第五位;成都、南京、蘇州、武漢、西安經濟及人口規(guī)模大,產業(yè)優(yōu)勢明顯,市場需求旺盛,位列6-10位,其中武漢近兩年房地產市場調整壓力較大,城市吸引力排名下降兩位至第9位。南京、蘇州房地產市場韌性凸顯,地方政府債務壓力相對較小,城市吸引力排名均提升1位;西安人口連續(xù)多年快速流入,經濟保持較快增長,吸引力躋身前10位。
長沙、重慶、合肥、寧波、青島、濟南、天津、鄭州、佛山和東莞位居第11-20位,其中佛山、東莞受疫情影響較為嚴重,人口流出規(guī)模較大,房地產市場恢復節(jié)奏較慢,導致排名分別跌至19、20位,青島、濟南房地產市場活躍度相對較好,疊加人口、產業(yè)支撐,市場保持一定活躍度,排名較上年分別躍升2位、4位。鄭州近兩年受疫情、洪災等因素影響較大,經濟、居民收入恢復需要更長時間,投資吸引力排名下滑至第18位;惠州、嘉興等城市市場活躍度相對較高,投資吸引力高于同級別其他城市。
- 評價體系 -
市場容量與增值潛能兩大維度
評價城市房地產開發(fā)投資吸引力
在本期報告中,為更加全面地反映城市實力,我們加入了“地方政府負債率”、“外貿依存度”以及“500強企業(yè)數量”等指標,通過對海量數據(603138)的深入分析與總結,構建形成了包括2大維度、12個方面,近50項具體指標的“城市房地產開發(fā)投資吸引力評價模型”,基于此模型,對全國31個?。ㄖ陛犑?、自治區(qū),不含港澳臺地區(qū))的297個地級以上城市進行投資吸引力評價。
- 住房需求影響因素 -
人口 | 產業(yè) | 交通
當前,我國城鎮(zhèn)化進程進入新階段,房地產行業(yè)呈現出存量和增量并行的態(tài)勢,人口、產業(yè)和交通仍然是房地產市場的核心驅動力,尤其是人口和產業(yè),對市場的支撐作用更加明顯。
人口是房地產市場的需求基礎,總量和增量均直接影響住房需求空間,在房地產市場分化加劇的背景下,把握不同地區(qū)人口總量和結構的變化,也就更有利于把握市場新的發(fā)展機會。
產業(yè)是吸納和吸引人口的根本要素,近些年,新一輪的技術革命開啟,戰(zhàn)略新興產業(yè)持續(xù)發(fā)展,各地聚力產業(yè)結構轉型升級,核心城市新興產業(yè)發(fā)展迅速,先發(fā)優(yōu)勢或帶動產業(yè)鏈聚集效應進一步提升。
交通作為國內大循環(huán)的載體,連接了人口、產業(yè)等各類生產要素,在推動經濟發(fā)展以及區(qū)域協調發(fā)展中發(fā)揮著至關重要的作用。隨著經濟逐漸復蘇,生產要素的流動回歸常態(tài),交通對優(yōu)勢地區(qū)的賦能或將更加突出。
人口
人口規(guī)模和人口質量直接決定了城市經濟發(fā)展?jié)摿σ约白》啃枨蟮目臻g,直接影響著城市房地產開發(fā)投資的價值。2022年末,全國總人口出現60多年來首次下降,人口總量紅利減弱,人口流動成為不同城市人口變化的主導因素,受宏觀經濟及疫情反復影響,2022年不同地區(qū)之間的人口流動趨勢發(fā)生新的變化,但高能級城市虹吸效應仍較為明顯,與此同時,生育政策、落戶政策、人才引進政策等進一步影響著人口的流向。
疫情導致廣深2022年常住人口階段性回落,長三角、長江中游多個核心城市人口明顯增加
表:2022年一二線和三四線城市常住人口增量TOP20
注:大連、長春、哈爾濱、北海統計公報未公布或未公布常住人口數據。
數據來源:各城市統計局、統計年鑒
2022年,長三角、長江中游部分核心城市人口集聚能力進一步顯現,其中長沙、杭州、合肥人口增量位居全國前三。珠三角、京津冀、中原地區(qū)、東北地區(qū)人口普遍下降,其中天津、東莞人口縮量明顯,另外受疫情等因素影響,廣州、深圳人口均由增轉降。
長三角城市群的核心優(yōu)勢在于其發(fā)達的經濟基礎、強大的創(chuàng)新能力、完善的基礎設施以及城市間較強的產業(yè)協同性。上海近些年人口增速整體呈放緩態(tài)勢,2022年受疫情影響,產業(yè)鏈和供應鏈受到沖擊,部分產業(yè)外遷,人口流出明顯,全年常住人口減少13.5萬人。杭州數字經濟產業(yè)發(fā)達,人口增量連續(xù)四年位居全國前列。2022年常住人口增加17.2萬人,增量居全國第二。合肥在沿海產業(yè)向中西部轉移,先進制造業(yè)快速發(fā)展的加持下,就近就業(yè)人員增多,人口吸附能力居全國第三位,2022年常住人口增加16.9萬人。
長江中游城市群承接沿海地區(qū)的產業(yè)轉移,同時核心城市在中西部地區(qū)產業(yè)升級中承擔創(chuàng)新帶頭角色,制造業(yè)、信息技術和高端裝備制造業(yè)等領域具有較高的競爭力和發(fā)展?jié)摿?。長沙工程機械、汽車、生物等支柱產業(yè)的高速發(fā)展,吸引更多人口聚集,2022年常住人口增加18.4萬,居全國首位。南昌產業(yè)聚集效果明顯,全年常住人口增長超10萬人,位列長江中游城市群第二。
珠三角、京津冀城市群人口整體呈現流出態(tài)勢。去年珠三角制造業(yè)、外貿等行業(yè)整體受疫情影響較大,短期內就業(yè)人數減少,珠三角9市除珠海外,常住人口均下降,其中東莞、廣州分別減少10萬人、7.6萬人,深圳特區(qū)自設立以來首次人口負增長,常住人口減少2萬人。京津冀城市群人口持續(xù)縮減,2022年僅石家莊、唐山、滄州等少數城市常住人口增加,北京、天津分別減少4.3萬人、10萬人。
中西部地區(qū)核心城市人口虹吸效應持續(xù)顯現,西安和貴陽常住人口增量超過10萬,成都人口增加7.6萬人,核心城市憑借經濟較快發(fā)展、更多的就業(yè)機會,持續(xù)強化對周邊人口的吸引力。
產業(yè)經濟
當前,世界經濟增長乏力,單邊主義、保護主義抬頭,加劇全球經貿的不確定性。我國經濟外部環(huán)境復雜嚴峻,國內產業(yè)轉型升級仍處在攻堅期,黨的二十大報告指出“加快構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”,同時將高質量發(fā)展的重要性提升到了前所未有的高度,明確提出“高質量發(fā)展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務”。建設現代化產業(yè)體系,是推動高質量發(fā)展的重要著力點,其中,新一代信息技術、人工智能、生物技術、新能源等新興產業(yè)作為了我國產業(yè)發(fā)展中新的增長引擎。在新的發(fā)展格局下,加快構建現代化產業(yè)體系,加快傳統產業(yè)和中小企業(yè)數字化轉型或將助力優(yōu)勢地區(qū)迎來新的發(fā)展機遇。
2022年GDP萬億城市數量仍為24個,廣州、杭州等城市受疫情沖擊較大,位次較上年下降
圖:2022年各城市GDP及增長率
數據來源:各城市統計局,中指數據CREIS
2022年,我國GDP萬億城市數量與上年一致,仍為24個。2022年,我國共有110個城市經濟總量在3000億元以上,較2021年增加5個;其中,24個城市GDP超萬億,數量與2021年持平,經濟總量占全國的比重為38.0%,較2021年小幅下降。具體來看,上海、北京、深圳經濟總量保持前三位;廣州受疫情等多重因素影響,2022年GDP僅增長1%,位列全國第5,被重慶超越,這兩個城市GDP均在2.9萬億左右;武漢疫情后經濟逐漸恢復,GDP再度超過杭州,位列全國第8,武漢、杭州GDP均近1.9萬億;東莞受疫情及外部訂單減少等超預期因素影響,名次較2021年下降2位,但仍保持在萬億GDP之上。另外,2022年常州、煙臺GDP均達9500億元以上,即將邁上萬億臺階。
從增速來看,2022年全國多數城市受疫情沖擊,經濟增速出現明顯回落,僅個別城市增速超10%。2022年,我國經濟面臨的需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力持續(xù)演化,全年GDP增速為3%。城市層面,受疫情影響,多數城市GDP增速較2021年出現回落,其中,全國僅金昌、寧德2個城市GDP實現兩位數增長。在萬億以上的城市中,部分城市受疫情影響經濟增速出現明顯放緩,如上海2022年GDP下降0.2%,北京、廣州、天津、鄭州等城市GDP增幅均在1%左右。
新經濟500強中民營企業(yè)占比超八成,北上深企業(yè)數量穩(wěn)居第一梯隊
在2022年疫情沖擊后,民營企業(yè)信心受到較大沖擊,投資意愿轉弱,民間固定資產投資增速由2022年初的11.4%持續(xù)下降至12月的0.9%。進入2023年,民間固定投資增速仍未見好轉,1-5月,民間固定資產投資增速轉負0.1%,反映出當前民營企業(yè)投資再生產意愿尚未出現明顯改善。從工業(yè)企業(yè)利潤來看,當前工業(yè)企業(yè)盈利能力仍有待修復,盈利能力的不足,拖累民企投資意愿修復。2023年針對民營企業(yè)的扶持政策有望持續(xù)跟進,若政策端持續(xù)發(fā)力,民營企業(yè)信心或逐漸好轉,民營經濟活躍的地區(qū),經濟發(fā)展動能也將進一步強化。
圖:新經濟500強與中國企業(yè)500強企業(yè)城市分布對比
數據來源:中國企業(yè)評價協會聯合,中國企業(yè)聯合會,中指研究院,中指數據CREIS
根據中國企業(yè)評價協會聯合北京大學國家發(fā)展研究院和中指研究院發(fā)布的“中國新經濟企業(yè)500強”研究成果,2022年中國新經濟500強企業(yè)中,民營企業(yè)數量為407家,占比超八成,為新經濟的創(chuàng)新高地。北上深三城企業(yè)數量穩(wěn)居第一梯隊,聚集新經濟500強企業(yè)最多,合計數量達到216家,比例高達43.2%。與中國企業(yè)500強相比,新經濟500強在重點城市分布集中度更加突出,尤其在一線城市,新經濟500強數量更多;而中國企業(yè)500強的城市分布相對更加均衡。無論是新經濟500強,還是中國企業(yè)500強,北京企業(yè)數量都是遙遙領先,遠超其他城市。
從區(qū)域上看,東部地區(qū)數量優(yōu)勢明顯,東部地區(qū)企業(yè)整體經濟實力強、科技水平高,新經濟500強企業(yè)數量也占據明顯優(yōu)勢。東部地區(qū)企業(yè)數量為422家,占到總數的84.4%,中部地區(qū)企業(yè)和西部地區(qū)企業(yè)分別為37家和34家,占比分別為7.4%和6.8%,東北企業(yè)數量最少,僅有7家,占1.4%。
交通
疫情三年對我國各項生產要素流動均帶來了深刻影響。2022年末以來,疫情影響逐漸消退,我國交通網逐漸恢復正常運行,高鐵、民航客流量較去年均有明顯增長,但仍不及2019年同期水平,隨著經濟穩(wěn)定復蘇,預計交通運力也將保持恢復態(tài)勢。
交通網絡在“加快構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”“加快建設全國統一大市場”中的地位不言而喻。黨的二十大報告強調要加快建設交通強國,加快推動交通運輸結構調整優(yōu)化,優(yōu)化基礎設施布局、結構、功能和系統集成,構建現代化基礎設施體系。2023年3月,《加快建設交通強國五年行動計劃(2023—2027年)》印發(fā),意味著交通網絡的建設和完善進入快速發(fā)展階段,其在暢通國內外雙循環(huán)、擴大內需中的作用將得到進一步釋放。受益于交通網絡的高質量發(fā)展,城市群、都市圈的資源集聚能力也有望得到進一步強化。
表:《加快建設交通強國五年行動計劃(2023—2027年)》中關于各區(qū)域協調發(fā)展的相關表述
資料來源:《加快建設交通強國五年行動計劃(2023—2027年)》,中指研究院綜合整理
交通強國頂層設計進一步落位,城市群、都市圈交通網絡有望加快完善。《擴大內需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》提出要“加快交通基礎設施建設”,完善以鐵路為主干、以公路為基礎、水運民航比較優(yōu)勢充分發(fā)揮的國家綜合立體交通網,推進“6軸7廊8通道”主骨架建設,增強區(qū)域間、城市群間、省際間交通運輸聯系。加快國家鐵路網建設,貫通“八縱八橫”高速鐵路主通道,有序推進區(qū)域連接線建設,加快普速鐵路建設和既有鐵路改造升級。支持重點城市群率先建成城際鐵路網,推進重點都市圈市域(郊)鐵路和城市軌道交通發(fā)展,并與干線鐵路融合發(fā)展。加快建設國際和區(qū)域樞紐機場,積極推進支線機場和通用機場建設,推動打造京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝世界級機場群。提升水運綜合優(yōu)勢,在津冀沿海、長三角、粵港澳大灣區(qū)推動構建世界級港口群,支持建設國際航運中心,加快長江等內河高等級航道網建設。
高鐵、民航建設投資力度持續(xù)加大,引導人口、資源要素良性流動。根據中指監(jiān)測,2022年我國新開通運營13條高線鐵路,主要涉及京津冀、長三角、山東半島、長江中游、中原等城市群。2023年,成自宜高鐵、貴南高鐵、南沿江城際即將實現開通運營,均為我國“八縱八橫”重要組成部分。民航方面,2022年,疫情反復、經濟下行、國際形勢嚴峻等因素對民航運輸業(yè)造成較大影響。2023年以來,隨著疫情、油價和匯率環(huán)境逐漸改善,民航運輸生產整體向好,航空客運需求快速恢復,國內客運規(guī)模恢復至疫情前八成。民航局表示,2023年民航將繼續(xù)加大基礎設施建設力度。在當前構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局下,中國航空產業(yè)發(fā)展長期而穩(wěn)定的政策環(huán)境較為明確,民航業(yè)在經濟發(fā)展中的作用將愈加突出。
- 城市群發(fā)展趨勢 -
聚焦核心城市群主流城市
穩(wěn)健穿越周期
隨著我國區(qū)域協調發(fā)展戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進,核心城市群與都市圈發(fā)展機會進一步提升。近幾年,房地產市場的區(qū)域分化日益明顯,優(yōu)勢區(qū)域因市場需求支撐較強,在下行周期中成為企業(yè)業(yè)績“壓艙石”。
從發(fā)展階段來看,當前,長三角、珠三角和京津冀城市群發(fā)展相對領先,在經濟、人口、產業(yè)等方面均表現出極高的活力和發(fā)展?jié)摿?。成渝、長江中游城市群作為發(fā)展第二梯隊,正以區(qū)域核心都市圈為重要抓手,加速推進同城化進程,以此構建核心城市帶動周邊城市的協調發(fā)展格局。此外,山東半島、粵閩浙沿海和中原等城市群也表現出強勁的發(fā)展勢頭,在經濟實力、產業(yè)布局、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等方面都具備一定優(yōu)勢和特色,為周邊地區(qū)的發(fā)展提供了引領支撐。
表:主要城市群經濟、人口及房地產市場規(guī)模
數據來源:各城市統計局,中指數據CREIS(點擊查看)
2022年,主要城市群經濟人口規(guī)模及發(fā)展水平優(yōu)勢明顯,五大城市群(長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝)在土地面積僅占11%的情況下,經濟規(guī)模在全國中占比達53%,常住人口數量占比42%。經濟與人口的高度集中也為住房市場發(fā)展帶來巨大優(yōu)勢。2022年五大城市群商品房銷售面積占比為48%,銷售金額占比達61%,房地產開發(fā)投資額由2021年的56%提至58%。
長三角城市群:2023年城市群內有14個城市位居全國投資吸引力前50。
長三角城市群以其強大的產業(yè)基礎為依托,在疫情的影響下經濟仍保持活力,區(qū)域協調程度不斷深化,人口持續(xù)增長。京滬高鐵二線規(guī)劃補全,進一步提升長三角地區(qū)在全國經濟中的影響力。2022年房地產市場受疫情影響調整幅度較大,但熱點城市基本面良好,市場韌性較強,2023年以來市場情緒逐步修復,土拍熱度也帶動房地產市場進一步企穩(wěn)。
珠三角城市群:房地產市場存在恢復預期,但區(qū)域復蘇節(jié)奏有賴于廣深市場恢復速度,9城中7城位居投資吸引力前50。
珠三角城市群受到疫情嚴重沖擊,經濟增速放緩、人口大規(guī)模外流,但城市群經濟發(fā)展韌性凸顯,產業(yè)升級進程加速,有望迎來新的高質量發(fā)展階段。《廣東省人民政府關于高質量建設制造強省的意見》印發(fā),珠三角地區(qū)產業(yè)高端化定位提升,“制造業(yè)當家”、對標世界一流城市群,中長期謀劃發(fā)展。廣深雙核投資吸引力保持城市群前列,東莞、佛山制造體系持續(xù)升級,發(fā)展?jié)摿M一步釋放。短期來看,隨著政策持續(xù)優(yōu)化、人口加速回流,核心城市市場情緒有望改善,銷售或有所修復,帶動區(qū)域市場有序復蘇。
京津冀城市群:房地產市場表現整體偏弱,北京市場保持穩(wěn)定,天津實現弱復蘇,河北三四線城市市場仍承壓。
京津冀城市群產業(yè)結構轉型升級,各城市內生動能逐漸修復,但人口持續(xù)外流,導致房地產市場需求釋放空間受限。北京市場仍是驅動京津冀房地產市場的核心動能,銷售市場整體平穩(wěn),政策有空間,市場預期有望逐漸修復。天津人口持續(xù)外流對房地產市場形成一定制約,但產業(yè)和人口規(guī)模對市場形成支撐,其余城市市場企穩(wěn)或需更長時間。
成渝城市群:成都人口虹吸效應明顯,房地產市場表現較好;重慶受產業(yè)結構調整及商品房庫存偏高影響,房地產市場企穩(wěn)仍需時間。
成渝雙城經濟圈建設三年來,建設行動方案持續(xù)落位,區(qū)域定位進一步提升,城市群內生動力逐步加強。但區(qū)域內房地產市場分化明顯,成都樓市保持較強韌性,政策仍存優(yōu)化預期,市場成交有望保持在高位,城市投資吸引力強;重慶市場信心不足,土拍情緒仍不樂觀,短期市場承壓,中長期市場空間仍在。
長江中游城市群:核心城市資源集聚能力強,但短期房地產市場恢復動力弱,市場企穩(wěn)仍有賴于經濟恢復及政策帶動。
《長江中游城市群發(fā)展“十四五”實施方案》的獲批,長江中游城市群戰(zhàn)略地位進一步提升,城市發(fā)展動能有望持續(xù)增強。武漢、長沙、南昌三座核心城市發(fā)揮人口、產業(yè)、交通等優(yōu)勢,加強區(qū)域間合作聯動。2022年多個超預期因素導致房地產市場修復不及預期,供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化后,2023年購房需求有望溫和釋放,核心城市房地產市場發(fā)展動能相對強勁。
總體而言,在新的發(fā)展階段,企業(yè)更需要優(yōu)選城市優(yōu)選板塊,在不確定的市場環(huán)境中把握相對確定的市場機會,并不斷提升產品力與服務力,契合不同地區(qū)的住房需求。核心一二線城市、長三角和珠三角優(yōu)勢三四線城市集聚資源能力突出,優(yōu)勢產業(yè)也為城市房地產市場提供了更強支撐,房地產開發(fā)投資潛力較大。
數據說明:
1、本報告研究范圍指所有“地級及以上城市”,不包括自治州、盟等地級行政區(qū)。
2、粵閩浙沿海城市群因具體包含城市未公布,本次報告沿用海峽西岸城市群覆蓋范圍統計;為避免重復計算,中原城市群未統計與京津冀、山東半島城市群重疊的城市;長江中游城市群和成渝城市群均出現規(guī)劃中只含某城市部分縣、區(qū)的情況,為方便計算,本次研究中城市群面積、GDP 和人口等指標均按地級市全市計算。