近期，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《2023年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》。
報(bào)告顯示，20.2%的居民對(duì)下季房?jī)r(jià)預(yù)期“下降”，這是自2019年以來城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告中首次對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期“下降”的居民占比超過20%。
同時(shí)，在消費(fèi)、儲(chǔ)蓄和投資意愿選項(xiàng)中，問及未來三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí)，僅14.3%的居民選擇購房，較上一季度下降3個(gè)百分點(diǎn)，跌幅較以往明顯。
對(duì)比2019年至今各季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期已跌至近5年最低點(diǎn)。
同時(shí)，4月12日中國(guó)人民銀行發(fā)布2024年一季度金融統(tǒng)計(jì)和社會(huì)融資數(shù)據(jù)顯示，一季度住戶存款增加8.56萬億元，以全國(guó)14億人計(jì)算，人均多存了約6114元。居民儲(chǔ)蓄意愿仍然高漲。
01 央行發(fā)布城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查報(bào)告 20.2％的居民預(yù)期房?jī)r(jià)“下降”
2024年3月22日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《2023年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》（下稱《報(bào)告》），城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查是中國(guó)人民銀行1999年起建立的一項(xiàng)季度調(diào)查制度。每季在全國(guó)50個(gè)（大、中、?。┱{(diào)查城市、400個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)各隨機(jī)抽取50名儲(chǔ)戶，全國(guó)共20000名儲(chǔ)戶作為調(diào)查對(duì)象。調(diào)查內(nèi)容包括儲(chǔ)戶對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體判斷、儲(chǔ)蓄及負(fù)債情況、消費(fèi)情況、儲(chǔ)戶基本情況等四個(gè)方面。
《報(bào)告》顯示，本季收入感受指數(shù)和收入信心指數(shù)雙雙下跌，分別較上季度下跌0.3個(gè)百分比和0.4個(gè)百分比。本季就業(yè)感受指數(shù)為34.1%，比上季下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，48.1%的居民認(rèn)為“形勢(shì)嚴(yán)峻，就業(yè)難”或“看不準(zhǔn)”。
聚焦到房地產(chǎn)來看，對(duì)下季房?jī)r(jià)，12.3%的居民預(yù)期“上漲”，53.9%的居民預(yù)期“基本不變”，20.2%的居民預(yù)期“下降”，13.6%的居民“看不準(zhǔn)”。
對(duì)比2019年至今的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，這是近5年來首次對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期“下降”的居民占比超過20%。
從2019年至今的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告來看，對(duì)下季度房?jī)r(jià)預(yù)期上漲占比最多的是2019年第三季度，達(dá)29.30%，隨后便開始一路下滑，一直到2020年第三季度和2021年第一、二季度出現(xiàn)了小回升。
從房?jī)r(jià)預(yù)期下跌的趨勢(shì)來看，2019年第二、第三季度預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的居民占比最少，僅9.80%，隨后在2020年第一季度預(yù)期下跌的居民占比出現(xiàn)一個(gè)小高點(diǎn)，為15.90%，此后一路下滑，一直到2021年第二季度降至10.00%，隨后再一路上升。
2022年第三季度是近5年來預(yù)期房?jī)r(jià)下跌居民占比首次超過預(yù)期房?jī)r(jià)上漲居民占比的一個(gè)季度，隨后雖然2023年第一季度在當(dāng)年小陽春的推動(dòng)下，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的居民占比再次回升，但此后一路下跌，一直到2023年第四季度跌至近5年最低位。
從2019年至今城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告中居民對(duì)下季度房?jī)r(jià)預(yù)期趨勢(shì)來看，受調(diào)查的居民對(duì)下季度的房?jī)r(jià)預(yù)期與當(dāng)時(shí)整體市場(chǎng)走勢(shì)關(guān)聯(lián)度較高。市場(chǎng)表現(xiàn)較好時(shí)，居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期較樂觀，市場(chǎng)差時(shí)，居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期悲觀，市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇時(shí)，居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期也將有所修復(fù)。
02 購房意愿降至5年最低點(diǎn) 居民儲(chǔ)蓄意愿仍在加強(qiáng)
《報(bào)告》顯示，在消費(fèi)、儲(chǔ)蓄和投資意愿中，傾向于“更多消費(fèi)”的居民占23.3%，比上季增加1.5 個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占61.0%，比上季減少1.2 個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民占15.6%，比上季減少0.3 個(gè)百分點(diǎn)。
在問及未來三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí)，居民選擇比例由高到低排序?yàn)椋横t(yī)療保健(28.4%)、教育（27.8%）、旅游（21.9%）、社交文化和娛樂(20.9%)、大額商品(17.0%)、保險(xiǎn)(14.9%)和購房(14.3%)。
對(duì)比2019年至今未來三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目中購房選項(xiàng)占比，我們發(fā)現(xiàn)，2023年第四季度較上一季度下跌明顯。
2019年至今，對(duì)未來三個(gè)月準(zhǔn)備增加的支出項(xiàng)中購房比例最高的是2019年第一、第三季度，達(dá)21.50%，隨后開始下滑，一直降至如今的14.3%。從漲跌幅來看，大部分漲跌幅都在1%以內(nèi)，而2023年第四季度較第三季度跌幅達(dá)3個(gè)百分點(diǎn)，為近五年來跌幅最高。
不僅如此，據(jù)2024年4月12日中國(guó)人民銀行發(fā)布2024年一季度金融統(tǒng)計(jì)和社會(huì)融資數(shù)據(jù)顯示，一季度人民幣存款增加11.24萬億元。其中，住戶存款增加8.56萬億元，若以全國(guó)14億人計(jì)算，人均多存了約6114元。
截至2024年2月末，住戶存款余額為143.24萬億元，依此計(jì)算3月末住戶存款余額已超150萬億元，達(dá)151.8萬億元，若以全國(guó)14億人計(jì)算，至3月末，人均存款約10.84萬元。居民存款意愿仍然高漲。
03 一季度新房成交再探底 信心修復(fù)仍是關(guān)鍵
2024年一季度，在去年高基數(shù)以及購房信心、收入預(yù)期仍未恢復(fù)之下，整體表現(xiàn)相對(duì)慘淡。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，整體樓市延續(xù)探底行情，成交同比下降52%，較去年四季度降幅也達(dá)43%。整體一線韌性略強(qiáng)于二三線城市，不同城市除3月單月環(huán)比增長(zhǎng)之外，同比和累計(jì)同比全線飄綠，多數(shù)城市一季度降幅都在5成及以上。
百強(qiáng)房企1-3月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7792.4億元，同比下降47.5%，業(yè)績(jī)規(guī)模仍處于近六年低位。
可以看到，今年以來，盡管政策面持續(xù)優(yōu)化、釋放利好，一線及部分強(qiáng)二線核心城市調(diào)控政策松綁，但市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯修復(fù)，市場(chǎng)整體走向并不明朗。預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)供求不會(huì)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖，企業(yè)銷售仍將持續(xù)面臨較大壓力。
我們認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足、銷售依舊疲軟的當(dāng)下，修復(fù)預(yù)期是關(guān)鍵。
未來政策仍有進(jìn)一步的寬松空間，尤其是一線城市核心區(qū)域限購以及部分二線城市限制性政策的全面解綁，或在一定程度上助力市場(chǎng)企穩(wěn)。
整體來看，在市場(chǎng)預(yù)期和信心尚未修復(fù)之前，市場(chǎng)仍將處于筑底調(diào)整的階段，仍存在較大不確定性，還需要更多利好政策和時(shí)間。
未來核心一二線城市在政策利好下或?qū)⒂瓉睃c(diǎn)狀復(fù)蘇，但三四線多數(shù)城市已經(jīng)歷近兩年調(diào)整，目前下挫至成交底部，市場(chǎng)熱度已處于跌無可跌、有價(jià)無市的停滯狀態(tài)，筑底行情還將延續(xù)。
未來成交總量規(guī)模或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，對(duì)房企來說仍需積極推盤，做好銷售，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。（來源：丁祖昱評(píng)樓市）
