距離517國務院政策例行吹風會過去20余天后，會上提及的“政府收儲”進度如何，一直是市場關注的焦點。
據(jù)藍鯨新聞了解，目前僅杭州市臨安區(qū)、昆明、重慶、大理、廣州等位數(shù)不多的地方出臺了相應政策。
其中，5月14日，杭州市臨安區(qū)發(fā)布公告稱，在臨安區(qū)范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房，房源要求為現(xiàn)房或一年內具備交付條件的期房，以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70平方米；收購房源還需搭配一定比例的車位，房源待售車位數(shù)量滿足配比條件。
13天后，5月27日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布征集商品住房用作保障性住房公告，在五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)行政區(qū)域內，已建成未出售的商品住房項目，房源為單套建筑面積120平方米及以下的商品住房，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟或整院等。
隨后5月底，廣州市增城區(qū)政府掛出“關于廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報名的公告”，公開征集廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）符合條件商品性安置房源報名。
綜上來看，目前明確提出收儲需求的城市并不多，規(guī)模也不大，而之所以政策落實相應較慢，藍鯨新聞在采訪中得知，主要是存在多方面因素。
其中，收益不匹配、需求錯位等，是制約當前“政府收儲存量房”開展的難點之一。
粵開證券首席經(jīng)濟學家、研究院院長羅志恒認為，部分城市的成本與收益不匹配，導致項目推進有一定難度。部分城市的租金回報率偏低，租金可能無法覆蓋項目前期投入的利息支出及后期的運營維護成本。
同時，羅志恒還表示，保障性住房需求與商品房庫存之間往往存在錯位的情況。
“政府收儲將以存量新房、小戶型為主，且集中于高庫存且保障性住房缺口較大的城市，而保障性住房缺口較大的是一二線城市，但商品房去庫存緊迫性較高的卻是三四線城市。”羅志恒稱。
從以上述明確發(fā)布收儲公告的城市來看，收儲后房源用途不同，但兩地公告對征集的房源要求相似，市區(qū)內、小戶型、現(xiàn)房準現(xiàn)房、整棟或優(yōu)先整棟。
“市場上符合這樣標準的庫存并不多。”杭州某房企相關負責人稱，項目為加速回款，能賣的房源大部分已經(jīng)銷售，有些單元可能只賣出去四五套房子，但也不滿足整棟這一收儲條件。
各地細則對房源有如此要求，與中國人民銀行發(fā)布相關要求有關，即所收購的商品房嚴格限定為房地產企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。
“作為保障性租賃住房，考慮到租戶更多以公共交通為主，位置確實不能過于偏，也應以小戶型為主?！蹦抽L租公寓相關負責人告訴藍鯨新聞，在租賃物業(yè)中，集中式物業(yè)更好管理、運營成本也更低。
除需求錯位外，收購的評估標準如何確定，收購資金來源等，都是影響收儲進度的關鍵性因素。
“政府收儲如何確定一個原產權方和政府都接受的價格是難題?！敝性禺a首席分析師張大偉稱。
根據(jù)廣州增城發(fā)布的收儲公告，對于此次收購的價格，通知明確，房源交易單價以評估方式確定，本次評估選用的評估方法為成本法，原則上為“土地成本 建安成本”。
據(jù)華南某房企相關業(yè)務負責人介紹，除土地成本、建安成本外，項目開發(fā)過程中，還有資金成本、稅費成本等。
資金來源方面，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，除銀行貸款，可以用拆遷安置補償費、保障性安居工程、預算內投資專項借款、專項債等，由財政投資、國家財政補貼、中央預算內投資、土地出讓、國企城投借債等等來解決。
“短期看，存量盤活只是一種籌建渠道。關鍵是，如何建立公共住房需求與存量房的對接渠道，包括房源標準、項目申報、審查和收購等，形成閉環(huán)。目前，這些還未具備?！崩钣罴晤A計，未來，公租房、安置房由籌建，轉向存量盤活將成為常態(tài)。
