2024年的房地產(chǎn)行業(yè)，土地市場的變化成為不可忽視的篇章。
“2021年以來，從銷售到拿地的傳導(dǎo)機(jī)制有所弱化，其實(shí)質(zhì)在于房企的行為邏輯由增長導(dǎo)向轉(zhuǎn)為安全導(dǎo)向，銷售回款更多用于兌付債務(wù)，而非擴(kuò)張拿地?！睎|北證券分析師張明遠(yuǎn)稱。
房企經(jīng)營邏輯的轉(zhuǎn)換，勾勒出地產(chǎn)行業(yè)在2024年去庫存浪潮下，土地市場也發(fā)生了深刻變化。
克而瑞分析師指出，在行業(yè)邁入去庫存新周期背景下，從城市視角來看，土地成交規(guī)模小于商品房成交規(guī)模成為2024年土地市場一個(gè)重要特征。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月20日，全國300城土地成交建筑面積同比回落17%，預(yù)計(jì)全年成交建面降至11億平方米左右，與商品房成交規(guī)模相近。
而專項(xiàng)債支持收購存量土地的助力、一線城市土拍政策的調(diào)整，或?qū)ξ磥硗恋厥袌霎a(chǎn)生重要影響。
張明遠(yuǎn)表示，展望2025年，房價(jià)的止跌回穩(wěn)推動(dòng)商品房銷售復(fù)蘇，拿地端亦有望邊際改善，但考慮到目前主流房企仍處于縮表周期，拿地表現(xiàn)將延續(xù)城市間分化特征，整體表現(xiàn)為降幅收窄。
一二線城市成房企重要補(bǔ)倉地
穩(wěn)市場、去庫存成為行業(yè)企業(yè)當(dāng)前發(fā)展第一要?jiǎng)?wù)背景下，2024年土地成交規(guī)模保持低位運(yùn)行狀態(tài)。
土地出讓金方面，據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2024年前11月，國有土地使用權(quán)出讓收入32626億元，同比下降22.4%。
新房市場持續(xù)盤整之際，全國土地供應(yīng)規(guī)模也隨行就市，做出調(diào)整。據(jù)悉，自2022年以來各地主動(dòng)下調(diào)了供地規(guī)模，并且在2023年由自然資源部主導(dǎo)推出了預(yù)供地制度，進(jìn)一步促進(jìn)了地塊信息的公開透明，保證了土地出讓的充分競爭。2024年，自然資源部發(fā)布新規(guī)，規(guī)定商品住宅去化周期超過36個(gè)月的城市，將暫停新增住宅用地出讓。
“作為行業(yè)去庫存先行指標(biāo)，土地出讓規(guī)模的調(diào)整，既是行業(yè)供求規(guī)律的自我調(diào)整，也體現(xiàn)了地方主管部門展開的主動(dòng)應(yīng)對，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)分析師指出。
在此環(huán)境下，2024年土拍市場整體維持點(diǎn)狀高熱、持續(xù)分化的趨勢。尤其是9.26新政以來，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地塊競拍出高溢價(jià)。
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，雖然各線城市成交規(guī)模均縮量，但一線城市土地出讓金占比提升，房企拿地進(jìn)一步聚焦于核心城市，1-11月TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重仍過半。
從土拍熱度來看，北上深杭仍是房企重要補(bǔ)倉之地，廣州、成都、合肥優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極。中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-11月，22城住宅用地溢價(jià)成交占比為24.1%，較去年同期回落13.3個(gè)百分點(diǎn)。分城市來看，深圳、杭州、上海溢價(jià)成交宗數(shù)占比均超5成，北京、合肥、成都超3成，其余城市普遍在2成以下。
“當(dāng)前房企投資拿地更追求確定性，一二線核心城市優(yōu)質(zhì)地塊成為房企搶地重心，而多數(shù)三四線城市土地依舊少人問津，土地市場呈現(xiàn)局部火熱、整體偏冷的格局。”克而瑞分析師稱。
此外，不少規(guī)模房企也表示，堅(jiān)持“以銷定投”的戰(zhàn)略，將投資集中在一線城市以及核心二線城市。
一位TOP10房企高層表示，集團(tuán)在拿地策略上更加聚焦在高線城市，尤其是城市的核心區(qū)域。這種策略有助于確保資金安全、穿越周期，并抓住土地市場的新機(jī)會(huì)。
值得關(guān)注的是，在一線城市中，北京、上海等地土拍政策有所調(diào)整，恢復(fù)價(jià)高者得的競拍方式，一定程度提升了土地市場的活躍度和競爭度，優(yōu)質(zhì)地塊受到眾多房企的關(guān)注和角逐，對穩(wěn)定土地市場預(yù)期起到了積極作用。
“需求端預(yù)期改善，上海、杭州、北京等地限房價(jià)政策的退出，以及更多高端新房項(xiàng)目的開盤，有望推動(dòng)2025年繼續(xù)迎來更多高品質(zhì)、高單價(jià)地塊成交，并帶動(dòng)投資端信心回升?！敝兄冈悍治鰩煼Q。
央國企仍是拿地主力
拿地企業(yè)方面，2024年仍然保持了少數(shù)央國企占主導(dǎo)、多地城投托底、民企穩(wěn)中求進(jìn)的格局。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月央企拿地金額占百強(qiáng)30%比例，國企達(dá)到23%，分別較2023年同期下降10個(gè)百分點(diǎn)和上漲6個(gè)百分點(diǎn)；民企拿地金額占比14%，較去年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)。
相較之下，城投在央企投資下滑背景承擔(dān)了更多的托底作用，TOP100房企中，城投拿地金額占比達(dá)到26%，僅次于央企，較2023年同期增加15個(gè)百分點(diǎn)，
“前11月北京、上海、廣州、深圳等城市央國企拿地占比均在八成左右，土拍情緒偏弱的城市地方國資占比較高，如無錫、沈陽、南京、福州、長春等城市地方國資占比均超5成，其中無錫、沈陽超8成?！敝兄冈悍治鰩煼Q。
具體到企業(yè)方面，2024年混合所有制、民企、央企投資金額均出現(xiàn)不同程度回落。
民企中，少數(shù)規(guī)?；⑷珖钠髽I(yè)仍存拿地能力。地方國企中，部分企業(yè)積極走出大本營，持續(xù)在核心城市競買優(yōu)質(zhì)地塊，其中，越秀地產(chǎn)表現(xiàn)相對突出，其通過招拍掛和收并購等方式持續(xù)布局，拿地金額增幅接近五成。
“央國企投資規(guī)模仍保持領(lǐng)先，但投資較為謹(jǐn)慎。這也導(dǎo)致多個(gè)地方土地市場依舊需要城投平臺(tái)公司進(jìn)行托底，雖然整體金額不及央國企，但數(shù)量較多，且拿地金額較去年有明顯提升?！鄙鲜鲋兄冈悍治鰩煼Q。
其進(jìn)一步表示，雖然當(dāng)前銷售端有所轉(zhuǎn)暖，但從企業(yè)投資角度來看，鑒于大多數(shù)企業(yè)現(xiàn)金流、庫存周轉(zhuǎn)依舊承壓，現(xiàn)階段大部分市場化企業(yè)的主要任務(wù)仍是調(diào)降自身庫存，預(yù)計(jì)2025年企業(yè)投資仍將處于筑底期。
展望2025年，多位分析師指出，基于歲末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)，得益于貨幣政策重提“適度寬松”，并明確地方債可以用于土地儲(chǔ)備和閑置土地收儲(chǔ)，將在實(shí)質(zhì)上加快行業(yè)去庫存步伐，并減輕投資端的資金壓力。
“當(dāng)前，自然資源部針對運(yùn)用專項(xiàng)債收購存量閑置土地的細(xì)則已經(jīng)落地，未來財(cái)政部相關(guān)政策細(xì)則有望跟進(jìn)，為各地執(zhí)行提供更多資金支持?！敝兄冈悍治鰩煴硎?。
“得益于貨幣政策重提適度寬松，以及行業(yè)去庫存、穩(wěn)信心步伐的持續(xù)推進(jìn)，2025年有望迎來更多高品質(zhì)、高單價(jià)地塊成交，土地交易規(guī)模方面，也有望在和商品房交易規(guī)模相匹配的低位企穩(wěn)?！笨硕鸱治鰩煼Q。
