3月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的公告。新規(guī)范以住宅項(xiàng)目整體為對(duì)象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，在規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等方面，對(duì)住宅項(xiàng)目的建設(shè)、使用和維護(hù)作出規(guī)定。新規(guī)范將于今年5月1日起施行。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，近年來，中央及各部委多次提到“好房子”建設(shè)導(dǎo)向，今年“好房子”也首次被寫入政府工作報(bào)告，好房子建設(shè)提速有助于住宅產(chǎn)品迭代升級(jí)，以優(yōu)質(zhì)供給促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。早在3月9日，在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，“近期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在組織編制《好房子建設(shè)指南》、修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。此前2019-2022年，住建部曾先后三次發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（征求意見稿），此次《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式發(fā)布，對(duì)住宅項(xiàng)目提出底線要求，有助于以更高標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)住宅品質(zhì)全面升級(jí)。
新規(guī)有哪些看點(diǎn)？層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯
此次新規(guī)亮點(diǎn)頗多。新規(guī)范規(guī)定了新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯；提高了墻體和樓板隔聲性能；提高了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬；提高了陽臺(tái)等臨空處欄桿高度；要求公共移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)；要求空調(diào)室外機(jī)安裝在專用平臺(tái)；規(guī)定了不同氣候區(qū)供暖、空調(diào)設(shè)施設(shè)置要求等。
其中，“住宅層高調(diào)至3米”的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，住建部在此前兩會(huì)期間已有所披露。根據(jù)最新規(guī)范，住宅層高由現(xiàn)行版本規(guī)定的宜為2.8米提升至不低于3.0米，臥室/起居室凈高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。
中指研究院報(bào)告提到，隨著居民生活品質(zhì)的提升，人們對(duì)居住舒適度也有了更高的追求，比如通過加裝隔聲板來提升房屋隔音降噪性能，或者通過安裝新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)、地暖等建筑設(shè)備來提升居住品質(zhì)，而此次層高標(biāo)準(zhǔn)的提升，可以有效提高居住空間的適應(yīng)性。同時(shí)，層高提升后，可以擴(kuò)大陽臺(tái)窗戶面積，改善室內(nèi)采光和通風(fēng)效果。此外，消費(fèi)者在裝修設(shè)計(jì)上也有了更大的靈活性，可以滿足不同家庭的個(gè)性化需求，提升居民的獲得感及幸福感。
值得關(guān)注的是，在“好房子”建設(shè)導(dǎo)向的推動(dòng)下，2024年以來，多省市已先行調(diào)整層高地方標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)的要求普遍集中在3米到3.3米之間，如《江蘇省改善型住宅設(shè)計(jì)與建造導(dǎo)則》規(guī)定，改善型住宅的層高不應(yīng)小于3.1米，設(shè)有地暖、管道式新風(fēng)或集中式中央空調(diào)系統(tǒng)的改善型住宅層高不應(yīng)小于3.15米；《江西省商品住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)指引（試行）》提出，住宅凈高不應(yīng)小于3.10米；《河南省好房子設(shè)計(jì)與建造技術(shù)導(dǎo)則》明確住宅層高不應(yīng)小于3.1米。
電梯設(shè)置方面，新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》降低了電梯設(shè)置的樓層要求，從原規(guī)定“七層及以上需設(shè)電梯”調(diào)整為“四層及以上需設(shè)電梯”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一規(guī)定進(jìn)一步提升了居民出行便利性，解決低層住宅（如多層、小高層）老年人、行動(dòng)不便者通行問題。此外，2011版規(guī)范雖然要求設(shè)置擔(dān)架電梯，但未明確擔(dān)架電梯的尺寸，且各地城市的標(biāo)準(zhǔn)也不相同，2025年新規(guī)統(tǒng)一了電梯轎廂尺寸，一方面便于電梯的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與維護(hù)，降低成本；另一方面可確保擔(dān)架等救援設(shè)施進(jìn)入電梯，提升了應(yīng)急救援能力，讓居住更加安全。另外，對(duì)于12層及以上住宅的電梯數(shù)量，也由原版“每棟樓不少于兩臺(tái)”調(diào)整為“每個(gè)住宅單元不少于兩臺(tái)”。
新規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將有哪些影響？
“新標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布，最大的影響就是激發(fā)大家改善住房的愿望，促進(jìn)換房需求?！崩钣罴吸c(diǎn)評(píng)道。
李宇嘉指出，2023年以來，新建商品房市場(chǎng)已經(jīng)是改善型需求主導(dǎo)了，但符合改善需求的房源比較少?，F(xiàn)在新的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布以后，相當(dāng)于把住房消費(fèi)的底線標(biāo)準(zhǔn)拉高了，好產(chǎn)品供給出來以后，會(huì)產(chǎn)生示范效應(yīng)，從而帶動(dòng)換房，包括本不打算換房的人群，也因?yàn)榭吹搅司C合品質(zhì)更高，但價(jià)格更適宜的新房產(chǎn)品，從而驅(qū)動(dòng)改善居住。同時(shí)，也讓市場(chǎng)上的產(chǎn)品供給更加多元，可供大家選擇。
上海易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新規(guī)將拉動(dòng)“置換-二手房流轉(zhuǎn)-新房去庫存”鏈條。近兩年，改善型需求占比明顯提升，新規(guī)實(shí)施后，品質(zhì)新房供給增加，推動(dòng)“以舊換新”熱潮。
李宇嘉認(rèn)為，換房需求釋放出來以后，會(huì)帶動(dòng)二手房掛牌，這對(duì)于新市民、年輕人上車是有幫助的。畢竟很多二手房單價(jià)低、總價(jià)低，這是他們實(shí)現(xiàn)住房的一個(gè)可行的、低成本路徑。上車以后，由于住房消費(fèi)成本低，不影響生活消費(fèi)，更有動(dòng)力在未來改善住房，購(gòu)置高品質(zhì)的好房子，從而帶動(dòng)構(gòu)建先租后買、先小后大，先上車后改善，逐步提升居住福利的梯度購(gòu)房消費(fèi)模式，這是我國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的路徑，也是房地產(chǎn)的新模式。
新規(guī)的發(fā)布也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)存量在售項(xiàng)目是否會(huì)受到?jīng)_擊的擔(dān)憂。李宇嘉認(rèn)為，從2023年開始，剛需大多數(shù)轉(zhuǎn)向二手住房和租賃居住，新房市場(chǎng)主要面向改善型住房需求。近年來，新房市場(chǎng)供給的項(xiàng)目，基本上開始向配套完善、品質(zhì)優(yōu)越、服務(wù)良好、功能先進(jìn)的“好房子”靠攏。很多改善型產(chǎn)品，特別是一些低密度的項(xiàng)目，已經(jīng)開始試行3米層高了，已經(jīng)在層高、隔聲、降噪、安全等方面加大投入，在服務(wù)一老一小等方面的配套設(shè)施方面做了很大的投入，甚至開始“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng)了。
其認(rèn)為，新規(guī)是底線指標(biāo)，即將住房建筑標(biāo)準(zhǔn)拔高了，對(duì)所有買新房的人群都利好，而市場(chǎng)上已經(jīng)面市的改善型住房，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)或“內(nèi)卷”的是上限指標(biāo)或高限指標(biāo)，即已經(jīng)超越了底線指標(biāo)，所以影響并不是很大。
曹晶晶提到，對(duì)房企而言，層高提升等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)讓房企有了更大的產(chǎn)品創(chuàng)新空間，推動(dòng)項(xiàng)目品質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升。但住宅層高標(biāo)準(zhǔn)提升后，建筑成本也會(huì)隨之增加，對(duì)房企資金實(shí)力和技術(shù)能力提出了更高要求。也有地產(chǎn)行業(yè)人士表示，隨著新規(guī)落地，將倒逼房企從“成本博弈”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”，而對(duì)于購(gòu)房者而言，也更樂意為品質(zhì)住宅買單。
