規(guī)劃中的三套普通商品住宅的項(xiàng)目，在開發(fā)商“三合一”改造下成為一套別墅
周先生想投資房產(chǎn)，看中當(dāng)?shù)匾粋€(gè)別墅項(xiàng)目，在辦理房產(chǎn)證時(shí)才知道，開發(fā)商將原本規(guī)劃為三套普通商品住宅的項(xiàng)目，搞了“三合一”成為一套別墅，銷售時(shí)則簽3份房屋買賣合同作分割拆零銷售。買一處別墅卻需辦3份房產(chǎn)證，考慮到限購(gòu)限貸政策，這無(wú)疑會(huì)讓投資收益大打折扣，而且還要承擔(dān)更高的貸款成本，為此他拒絕收房最終因違約站上了被告席。日前，蘇州市吳中法院審結(jié)這起商品房預(yù)售合同糾紛，酌情減輕了周先生的違約責(zé)任，只需賠償3.8萬(wàn)違約金。 通訊員 馬俐 史華松 揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 于英杰
意外
買一套別墅竟然簽了3份買房合同
周先生一直想投資房產(chǎn)，他通過(guò)銷售廣告得知，蘇州市吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)有一處純別墅項(xiàng)目，到現(xiàn)場(chǎng)考察樣板房及毛坯房后，他決定在這里購(gòu)買一套聯(lián)排別墅，作為投資。等他到簽合同時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)商某置業(yè)公司卻拿出3份《商品房買賣合同》要他簽。對(duì)此，周先生提出疑問(wèn)，銷售人員告知他，這是因?yàn)橥恋厥褂梅矫娴囊螅?gòu)買的就是一套房屋，讓周先生放心簽合同。
周先生相信了對(duì)方的說(shuō)法，簽訂了3份購(gòu)房合同，其中約定，由周先生向某置業(yè)公司購(gòu)買102幢104室（建筑面積92.03平方米）、204室（建筑面積87.74平方米）、304室（建筑面積74.31平方米），房屋總價(jià)為248萬(wàn)余元。
當(dāng)天，雙方還簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，明確由某置業(yè)公司對(duì)周先生所買的3套商品房進(jìn)行改造，改造費(fèi)用由該公司承擔(dān)，原《商品房買賣合同》所附平面圖不再作為交付標(biāo)準(zhǔn)，周先生不得以此作為拒絕接受商品房的理由；原《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)不再適用，周先生也不得據(jù)此向某置業(yè)公司提出任何權(quán)利主張。
雖然心存疑問(wèn)，周先生還是簽署了3份合同和補(bǔ)充協(xié)議。
對(duì)峙
“一房辦三證”？業(yè)主拒絕收房
第二年，這家置業(yè)公司向周先生發(fā)出交房通知書，周先生按期前去收房時(shí)意外得知，這一套聯(lián)排別墅還需辦理三本房產(chǎn)證。他買房是為了投資，受到國(guó)家限貸限購(gòu)政策等影響，這種情況下，不光會(huì)抬高自己的購(gòu)房成本，而且將來(lái)勢(shì)必造成別墅難以轉(zhuǎn)手，因此，周先生拒絕收房。
置業(yè)公司多次催告周先生收房無(wú)果，將他告上吳中法院，請(qǐng)求法院判決解除3份《商品房買賣合同》，并按合同約定，由周先生支付相當(dāng)于總房款5%的違約金12萬(wàn)余元，以及房屋保管費(fèi)41萬(wàn)余元。
周先生認(rèn)為，在售房時(shí)，原告并未如實(shí)告知他購(gòu)買的一套別墅需要辦理三份房產(chǎn)證，直至交房時(shí)自己才知曉，他與原告發(fā)生爭(zhēng)議，才沒按時(shí)辦理交房手續(xù)。現(xiàn)在，他同意收房，但認(rèn)為原告主張違約金和房屋保管費(fèi)沒有法律依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
但在審理中，原告置業(yè)公司表示，在周先生購(gòu)房時(shí)，他們已經(jīng)明確告知他該房屋需辦理3份房屋所有權(quán)證。那么，開發(fā)商為何要大費(fèi)周章，把一套別墅硬生生拆分成三套小戶型房屋來(lái)賣呢？
吳中法院查明，涉訟房屋所在地塊的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃要求，住宅套型建筑面積90平方米以下的建筑面積所占比例，必須達(dá)到住宅總建筑面積的20%以上。而這家置業(yè)公司對(duì)外宣傳該樓盤為“純山地別墅區(qū)”，用以銷售展示的樣板房也是別墅樣式。為符合規(guī)劃要求，同時(shí)實(shí)現(xiàn)按照純別墅項(xiàng)目銷售的目的，置業(yè)公司將部分小戶型房屋“三合一”，即采取與購(gòu)房者簽訂三份小戶型房屋商品房買賣合同，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定由開發(fā)商對(duì)三套商品房進(jìn)行改造的方式，事實(shí)上，房屋仍作為別墅項(xiàng)目出售。
承辦法官也前往該樓盤進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。與周先生購(gòu)買了同類型房屋的業(yè)主表示，置業(yè)公司在售房時(shí)并未告知需辦理三份權(quán)屬證書，而是到交房時(shí)才被告知。
判決
購(gòu)房者過(guò)了法定“毀約期”
但開發(fā)商仍需承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任
吳中法院審理認(rèn)為，在原告未舉證證明已經(jīng)就涉訟房屋需辦理3份權(quán)屬證書向被告作出過(guò)特別說(shuō)明的情況下，再結(jié)合法院向其他業(yè)主的調(diào)查情況，可以認(rèn)定，原告在售房時(shí)未明確說(shuō)明需要辦理三份權(quán)屬證書。由于購(gòu)房后國(guó)家出臺(tái)了房地產(chǎn)限貸政策，對(duì)多套房屋出售交易可能存在抑制作用。被告周先生在交房時(shí)才得知“一房辦三證”，因此與原告置業(yè)公司發(fā)生爭(zhēng)議，是未及時(shí)辦理房屋交付手續(xù)的主要原因，對(duì)此置業(yè)公司應(yīng)負(fù)有主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
但被告在知曉此事后，并未以“存在締約時(shí)意思表示不真實(shí)”的法定事由，在法定的一年撤銷權(quán)行使期內(nèi)，向原告主張撤銷《商品房買賣合同》，所以，在撤銷權(quán)行使期間屆滿、撤銷權(quán)消滅后，被告仍應(yīng)及時(shí)辦理房屋交付手續(xù)。因此，被告并不能完全免除違約責(zé)任。
結(jié)合雙方有關(guān)違約金的約定，綜合原被告的過(guò)錯(cuò)程度，考量公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，法院酌定，由被告周先生向原告支付違約金3.8萬(wàn)元。
關(guān)于原告置業(yè)公司主張的房屋保管費(fèi)，法院認(rèn)為，由于《商品房買賣合同》已經(jīng)明確，逾期收房情況下房屋由物業(yè)公司托管，可見，被告逾期收房情況下已按約由物業(yè)公司履行房屋管理職責(zé)，原告并沒有就此另行收取房屋保管費(fèi)用的權(quán)利和依據(jù)，所以，有關(guān)被告周先生應(yīng)向原告支付逾期收房期間的保管費(fèi)的約定，是加重購(gòu)房者一方責(zé)任的格式條款，該格式條款應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
最終，法院依法判決周先生按《商品房買賣合同》辦理房屋交接手續(xù)，并向置業(yè)公司支付違約金3.8萬(wàn)元，駁回某置業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求。
提醒
“化整為零”賣房屬違規(guī)行為
購(gòu)房者想“毀約”有1年時(shí)間
該案承辦法官表示，原建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。如果開發(fā)商違反這一規(guī)劃要求，將一套房屋作分割拆零銷售，就屬于違規(guī)行為，對(duì)開發(fā)商這種“化整為零”的做法，購(gòu)房者可以提出撤銷房屋買賣合同，也就是“毀約”。按照合同法的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道這一法定撤銷事由之日起一年內(nèi)，來(lái)行使自己的撤銷權(quán)。
對(duì)于購(gòu)房者而言，要特別注意這一期限，來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。該案的購(gòu)房者周先生拒絕收房，在一年的法定“毀約”期限內(nèi)沒有行使自己的權(quán)利，屬于違約，所以仍應(yīng)收房，但開發(fā)商有更加明顯的過(guò)錯(cuò)，所以在判決時(shí)，酌情減輕購(gòu)房者周先生的違約責(zé)任，這也體現(xiàn)了司法裁判對(duì)開發(fā)商違規(guī)建設(shè)、銷售的否定性評(píng)價(jià)。
