
規(guī)劃中的三套普通商品住宅的項(xiàng)目,在開發(fā)商“三合一”改造下成為一套別墅
周先生想投資房產(chǎn),看中當(dāng)?shù)匾粋€(gè)別墅項(xiàng)目,在辦理房產(chǎn)證時(shí)才知道,開發(fā)商將原本規(guī)劃為三套普通商品住宅的項(xiàng)目,搞了“三合一”成為一套別墅,銷售時(shí)則簽3份房屋買賣合同作分割拆零銷售。買一處別墅卻需辦3份房產(chǎn)證,考慮到限購(gòu)限貸政策,這無(wú)疑會(huì)讓投資收益大打折扣,而且還要承擔(dān)更高的貸款成本,為此他拒絕收房最終因違約站上了被告席。日前,蘇州市吳中法院審結(jié)這起商品房預(yù)售合同糾紛,酌情減輕了周先生的違約責(zé)任,只需賠償3.8萬(wàn)違約金。 通訊員 馬俐 史華松 揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 于英杰
意外
買一套別墅竟然簽了3份買房合同
周先生一直想投資房產(chǎn),他通過(guò)銷售廣告得知,蘇州市吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)有一處純別墅項(xiàng)目,到現(xiàn)場(chǎng)考察樣板房及毛坯房后,他決定在這里購(gòu)買一套聯(lián)排別墅,作為投資。等他到簽合同時(shí),項(xiàng)目開發(fā)商某置業(yè)公司卻拿出3份《商品房買賣合同》要他簽。對(duì)此,周先生提出疑問(wèn),銷售人員告知他,這是因?yàn)橥恋厥褂梅矫娴囊螅?gòu)買的就是一套房屋,讓周先生放心簽合同。
周先生相信了對(duì)方的說(shuō)法,簽訂了3份購(gòu)房合同,其中約定,由周先生向某置業(yè)公司購(gòu)買102幢104室(建筑面積92.03平方米)、204室(建筑面積87.74平方米)、304室(建筑面積74.31平方米),房屋總價(jià)為248萬(wàn)余元。
當(dāng)天,雙方還簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議,明確由某置業(yè)公司對(duì)周先生所買的3套商品房進(jìn)行改造,改造費(fèi)用由該公司承擔(dān),原《商品房買賣合同》所附平面圖不再作為交付標(biāo)準(zhǔn),周先生不得以此作為拒絕接受商品房的理由;原《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)不再適用,周先生也不得據(jù)此向某置業(yè)公司提出任何權(quán)利主張。
雖然心存疑問(wèn),周先生還是簽署了3份合同和補(bǔ)充協(xié)議。
對(duì)峙
“一房辦三證”?業(yè)主拒絕收房
第二年,這家置業(yè)公司向周先生發(fā)出交房通知書,周先生按期前去收房時(shí)意外得知,這一套聯(lián)排別墅還需辦理三本房產(chǎn)證。他買房是為了投資,受到國(guó)家限貸限購(gòu)政策等影響,這種情況下,不光會(huì)抬高自己的購(gòu)房成本,而且將來(lái)勢(shì)必造成別墅難以轉(zhuǎn)手,因此,周先生拒絕收房。
置業(yè)公司多次催告周先生收房無(wú)果,將他告上吳中法院,請(qǐng)求法院判決解除3份《商品房買賣合同》,并按合同約定,由周先生支付相當(dāng)于總房款5%的違約金12萬(wàn)余元,以及房屋保管費(fèi)41萬(wàn)余元。
周先生認(rèn)為,在售房時(shí),原告并未如實(shí)告知他購(gòu)買的一套別墅需要辦理三份房產(chǎn)證,直至交房時(shí)自己才知曉,他與原告發(fā)生爭(zhēng)議,才沒按時(shí)辦理交房手續(xù)。現(xiàn)在,他同意收房,但認(rèn)為原告主張違約金和房屋保管費(fèi)沒有法律依據(jù),請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
但在審理中,原告置業(yè)公司表示,在周先生購(gòu)房時(shí),他們已經(jīng)明確告知他該房屋需辦理3份房屋所有權(quán)證。那么,開發(fā)商為何要大費(fèi)周章,把一套別墅硬生生拆分成三套小戶型房屋來(lái)賣呢?
吳中法院查明,涉訟房屋所在地塊的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃要求,住宅套型建筑面積90平方米以下的建筑面積所占比例,必須達(dá)到住宅總建筑面積的20%以上。而這家置業(yè)公司對(duì)外宣傳該樓盤為“純山地別墅區(qū)”,用以銷售展示的樣板房也是別墅樣式。為符合規(guī)劃要求,同時(shí)實(shí)現(xiàn)按照純別墅項(xiàng)目銷售的目的,置業(yè)公司將部分小戶型房屋“三合一”,即采取與購(gòu)房者簽訂三份小戶型房屋商品房買賣合同,并簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定由開發(fā)商對(duì)三套商品房進(jìn)行改造的方式,事實(shí)上,房屋仍作為別墅項(xiàng)目出售。
承辦法官也前往該樓盤進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。與周先生購(gòu)買了同類型房屋的業(yè)主表示,置業(yè)公司在售房時(shí)并未告知需辦理三份權(quán)屬證書,而是到交房時(shí)才被告知。
判決
購(gòu)房者過(guò)了法定“毀約期”
但開發(fā)商仍需承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任
吳中法院審理認(rèn)為,在原告未舉證證明已經(jīng)就涉訟房屋需辦理3份權(quán)屬證書向被告作出過(guò)特別說(shuō)明的情況下,再結(jié)合法院向其他業(yè)主的調(diào)查情況,可以認(rèn)定,原告在售房時(shí)未明確說(shuō)明需要辦理三份權(quán)屬證書。由于購(gòu)房后國(guó)家出臺(tái)了房地產(chǎn)限貸政策,對(duì)多套房屋出售交易可能存在抑制作用。被告周先生在交房時(shí)才得知“一房辦三證”,因此與原告置業(yè)公司發(fā)生爭(zhēng)議,是未及時(shí)辦理房屋交付手續(xù)的主要原因,對(duì)此置業(yè)公司應(yīng)負(fù)有主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
但被告在知曉此事后,并未以“存在締約時(shí)意思表示不真實(shí)”的法定事由,在法定的一年撤銷權(quán)行使期內(nèi),向原告主張撤銷《商品房買賣合同》,所以,在撤銷權(quán)行使期間屆滿、撤銷權(quán)消滅后,被告仍應(yīng)及時(shí)辦理房屋交付手續(xù)。因此,被告并不能完全免除違約責(zé)任。
結(jié)合雙方有關(guān)違約金的約定,綜合原被告的過(guò)錯(cuò)程度,考量公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則,法院酌定,由被告周先生向原告支付違約金3.8萬(wàn)元。
關(guān)于原告置業(yè)公司主張的房屋保管費(fèi),法院認(rèn)為,由于《商品房買賣合同》已經(jīng)明確,逾期收房情況下房屋由物業(yè)公司托管,可見,被告逾期收房情況下已按約由物業(yè)公司履行房屋管理職責(zé),原告并沒有就此另行收取房屋保管費(fèi)用的權(quán)利和依據(jù),所以,有關(guān)被告周先生應(yīng)向原告支付逾期收房期間的保管費(fèi)的約定,是加重購(gòu)房者一方責(zé)任的格式條款,該格式條款應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
最終,法院依法判決周先生按《商品房買賣合同》辦理房屋交接手續(xù),并向置業(yè)公司支付違約金3.8萬(wàn)元,駁回某置業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求。
提醒
“化整為零”賣房屬違規(guī)行為
購(gòu)房者想“毀約”有1年時(shí)間
該案承辦法官表示,原建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。如果開發(fā)商違反這一規(guī)劃要求,將一套房屋作分割拆零銷售,就屬于違規(guī)行為,對(duì)開發(fā)商這種“化整為零”的做法,購(gòu)房者可以提出撤銷房屋買賣合同,也就是“毀約”。按照合同法的規(guī)定,具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人,應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道這一法定撤銷事由之日起一年內(nèi),來(lái)行使自己的撤銷權(quán)。
對(duì)于購(gòu)房者而言,要特別注意這一期限,來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。該案的購(gòu)房者周先生拒絕收房,在一年的法定“毀約”期限內(nèi)沒有行使自己的權(quán)利,屬于違約,所以仍應(yīng)收房,但開發(fā)商有更加明顯的過(guò)錯(cuò),所以在判決時(shí),酌情減輕購(gòu)房者周先生的違約責(zé)任,這也體現(xiàn)了司法裁判對(duì)開發(fā)商違規(guī)建設(shè)、銷售的否定性評(píng)價(jià)。