聽證會現(xiàn)場。通訊員劉允桐 攝
本報訊（記者翟蘭蘭 通訊員王丹）首次業(yè)主大會應(yīng)由誰組織？物業(yè)能不能收業(yè)主裝修押金？首個入駐小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)如何確定？昨天，湖北省人大常委會《湖北省物業(yè)條例（草案）》基層立法聽證會在襄陽市舉行。會上，針對關(guān)于物業(yè)的一系列法律問題，來自社會各界的20位聽證陳述人和4位旁聽人各抒己見，針鋒相對，尤其針對五大焦點問題引發(fā)熱議。
焦點一：
停車位歸全體業(yè)主所有
私家車日益增多，車位一“位”難求。如此背景下，有關(guān)小區(qū)停車位所有權(quán)及銷售、出租的紛爭日益成為焦點。
對此，條例草案第53條規(guī)定：“物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業(yè)主大會決定。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其作為停車位銷售?！?/span>
“依法配建的人防工程應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實地標(biāo)注，平時用作停車位的，不得銷售和或者變相銷售，以場地租賃方式提供給業(yè)主使用的，每次租憑期限不得超過3年，收費標(biāo)準(zhǔn)納入政府定價目錄管理”。
羅田縣信建局干部馮繼明、襄陽市襄州區(qū)公路局干部黃偉等認為這些規(guī)定比較合理、可行。襄陽市樊城區(qū)高莊社區(qū)書記王遵義認為，不夠完善。
湖北文理學(xué)院副教授汪濤等提出，將“物業(yè)區(qū)域內(nèi)”改為“建筑區(qū)劃內(nèi)”，理由是與《物權(quán)法》等上位法保持一致性。
有的業(yè)主在購房時沒有買車位或租車位，可等他買車后，卻沒地方停車，原先富余的車位已經(jīng)租給了“外人”，怎么辦？襄陽市襄州區(qū)法院伙牌法庭庭長葉飛建議，應(yīng)預(yù)留20%停車位不用于長期出租或者賣給本小區(qū)業(yè)主以外的單位或者個人。
原中國一冶集團公司員工袁建軍認為，城市居住小區(qū)的人防工程真正投資人是購買商品房的業(yè)主，用作車位時，其分配、使用及收費管理具體事項由業(yè)主大會決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其作為物業(yè)銷售。
焦點二：
物業(yè)能否收業(yè)主裝修押金
根據(jù)條例草案規(guī)定，業(yè)主裝修房屋需事先告訴物業(yè)公司，物業(yè)公司也要告知業(yè)主裝修過程中的禁止行為和注意事項，但不得以任何形式收取業(yè)主裝修押金或保證金。
因為涉及“真金白銀”，聽證會上，支持和反對意見表達都較明顯。
武漢市漢口城市廣場二期業(yè)委會主任付文對該規(guī)定明確表示支持。他提出，裝修完之后的驗收，要明確驗收標(biāo)準(zhǔn)及驗收部門，而不是物業(yè)公司的人“看一眼”就決定是否不合格。
襄陽市襄州區(qū)法院伙牌法庭庭長葉飛表示“不贊成”：“個別業(yè)主在裝修房屋時為了追求個性化，常常對房屋結(jié)構(gòu)進行改造或者不適當(dāng)?shù)难b飾裝修，危及整棟建筑的安全。”
湖北民發(fā)物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理孫猛也表示“不贊成”。他說，目前裝飾裝修行業(yè)的施工人員，野蠻施工，有損壞建筑物主體結(jié)構(gòu)或小區(qū)公共區(qū)域地磚、電梯等公共設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)象；也有些業(yè)主為了達到裝修效果或圖個人方便，跟物業(yè)打擦邊球或根本不理會禁止規(guī)定，出現(xiàn)各種違反規(guī)定的行為?！拔艺J為收取一定數(shù)額的裝修押金或保證金，可以有效地監(jiān)督和約束業(yè)主、裝修公司、施工隊。”
焦點三：
首次業(yè)主大會應(yīng)由誰組織
新入住的小區(qū)，大家都是初來者，首次業(yè)主大會應(yīng)由誰來組織？
對此，條例草案第二十一條規(guī)定，符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府；未及時書面報告的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告；建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主未書面報告的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
這一規(guī)定是否合理、可行？“由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開首次業(yè)主大會不僅能保障大會順利進行，也能對首次業(yè)主大會過程的合法性進行指導(dǎo)和監(jiān)督?！睗h口城市廣場二期業(yè)主委員會主任付文為這一規(guī)定點贊。
襄陽市樊城區(qū)高莊社區(qū)書記王遵義認為，社區(qū)居委會作為物業(yè)所在地的基層群眾自治組織，比較容易了解情況，從長期、長效管理等需要來看，由社區(qū)居民委員會及時向房產(chǎn)行政主管部門提出書面建議較為合理。
“條例草案中這一條實際操作中很難實行，還不夠具體明確，應(yīng)細化?！毕尻柺邢逯輩^(qū)公路管理局法制科科長黃偉認為，依靠業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告很難?！斑@是一件得從零做起、耗時、費力的事情，業(yè)主們素不相識，往往缺少組織者和發(fā)起人?！?/span>
焦點四：
前期物業(yè)公司的確定
應(yīng)招標(biāo)投標(biāo)還是協(xié)議選聘
要想擁有正常有序的居住環(huán)境，小區(qū)離不開物業(yè)公司的專職管理，但是具體由哪個物業(yè)公司入駐，誰說了算？要經(jīng)過一個怎樣的程序選出來最合理？
條例草案第四十條規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位在業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個或者住宅面積不超過三萬平方米的，經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
襄陽市樊城區(qū)高莊社區(qū)書記王遵義認為，招投標(biāo)方式不夠合理，因為很多前期物業(yè)企業(yè)是建設(shè)單位的子公司或關(guān)聯(lián)公司，二者存在利害關(guān)系，“即便招投標(biāo)，建設(shè)單位也可以采取關(guān)聯(lián)公司圍標(biāo)等違法方式挑選自己滿意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，協(xié)議選聘也容易產(chǎn)生暗箱操作行為”。他建議，只有在投標(biāo)人只有一個的情形下，經(jīng)批準(zhǔn)可以協(xié)議選聘；或者建議有關(guān)政府部門采取搖號的方式確定符合條件的物業(yè)公司。
武漢漢口城市廣場二期業(yè)主委員會主任付文提出，在“招標(biāo)投標(biāo)方式”前加上“公開”二字，并且不能采取邀標(biāo)或者單一來源等招投標(biāo)方式。對協(xié)議選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)有資質(zhì)要求，比如二級資質(zhì)以上。
也有代表持相反意見。湖北成和誠律師事務(wù)所律師王偉強認為，招投標(biāo)方式為大勢所趨，也符合公平、公正、公開原則。自行選聘條件建議改為“經(jīng)建設(shè)單位以登報等公開方式招標(biāo)，投標(biāo)人仍少于三個的，方能經(jīng)批準(zhǔn)自行選聘?！?/span>
“沒有業(yè)主的參與，存在尋租和人為操作空間?！毕尻柺邢逯輩^(qū)公路管理局法制科科長黃偉認為，應(yīng)強制性規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須招投標(biāo)或者完善讓業(yè)主參與該過程。
焦點五：
建設(shè)單位承擔(dān)多少保修責(zé)任
物業(yè)保修金的交存、管理的規(guī)定和住宅專項維修資金使用是物業(yè)管理中的熱點問題。草案第58條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期（五年）內(nèi)維修費用的保障。
第62條規(guī)定，物業(yè)保修期滿后，發(fā)生“屋面、外墻滲漏”“電梯故障”“公共護（圍）欄破損嚴(yán)重”“樓體外立面有脫落危險”等六種情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急措施，并向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門提出使用住宅專項維修資金的申請；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者公有住房售房單位的，由居（村）民委員會提出申請。
“草案第58條規(guī)定并沒有增加建設(shè)單位的負擔(dān)，同時對業(yè)主又有一定的保障?！睗h口城市廣場二期業(yè)委會主任付文說，據(jù)了解，建設(shè)單位會在保修期內(nèi)收取施工單位5%的質(zhì)保金，但是依然有很多建設(shè)單位并未履行保修責(zé)任，業(yè)主報修后長期不維修，建議在草案中明確動用物業(yè)保修金的細則。同時，他還建議草案對“住宅專項維修資金”的辦理周期，明確一個較短的時間期限，以加快辦理進程。
武漢市房管局政策法規(guī)處處長彭建忠則建議，草案第58條中的物業(yè)保修期限應(yīng)當(dāng)與《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》保持一致，而不是統(tǒng)一為5年。比如，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏最低保修期限為5年，電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝、裝修工程最低保修期限2年。
