武漢樓市的火爆讓許多人莫名其妙，但也有許多人認(rèn)為在情理之中。當(dāng)然武漢樓市的火爆既有政策因素，更有需求變化的因素。但另一方面武漢樓市黑洞效應(yīng)顯現(xiàn)，成交占比大幅上升對(duì)周邊城市樓市和資源的分配產(chǎn)生重大影響。
同時(shí)，隨著其他同類城市房?jī)r(jià)的上漲，南京、合肥、成都等部分熱門二線城市近期紛紛出臺(tái)收緊政策，主要集中在加杠桿加首付、限地價(jià)、提高購(gòu)房門檻等方面。那么作為二線城市排頭兵的武漢是否會(huì)收緊樓市政策，引入關(guān)注。
黑洞效應(yīng)顯威武漢樓市失控？
武漢樓市因何而火爆，眾說(shuō)紛紜。其中既有大家眾所周知的原因，如經(jīng)濟(jì)下行、貨幣超發(fā)，投資渠道狹窄、場(chǎng)外資金介入等等。但不可否認(rèn)，武漢樓市表現(xiàn)出腳明顯的股市投資特征，追漲！
但除此之外，最根本的的原因有兩個(gè)，一個(gè)是政策刺激，包括去庫(kù)存政策、加杠桿政策、其中自取消限購(gòu)政策持續(xù)釋放需求尤其是外來(lái)需求。另一個(gè)是武漢樓市的黑洞效應(yīng)凸顯。
2015年1-5月湖北省住宅銷售結(jié)構(gòu)占比
數(shù)據(jù)顯示，2016年1-5月湖北省銷售新建商品住宅2061.97萬(wàn)方，其中武漢銷售新建住宅1310.4萬(wàn)方，占比63.55%。從占比來(lái)看，同比去年增加了13%。全省的購(gòu)房需求尤其是武漢周邊購(gòu)房需求進(jìn)一步向武漢集中。
武漢主力購(gòu)房圈及主要購(gòu)房需求來(lái)源地銷量變化
從湖北各地情況來(lái)看，武漢周邊孝感、黃石、漢川、荊門黃岡等區(qū)域雖然銷量同比有所增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)低于武漢。及時(shí)是襄陽(yáng)等增幅與武漢長(zhǎng)差不大的區(qū)域，其絕對(duì)值也遠(yuǎn)低于武漢。
武漢樓市之所以呢夠形成黑洞效應(yīng)吸引外來(lái)，尤其是武漢周邊的購(gòu)房需求，一方面是武漢優(yōu)質(zhì)資源的集中，武漢集中了湖北省內(nèi)絕大部分優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、金融等方面的資源，尤其是工作機(jī)會(huì)遠(yuǎn)大于其他城市，對(duì)周邊購(gòu)房者形成了巨大吸引力。另一方面則是限購(gòu)取消加上公積金異地互貸等政策的刺激，由于前期取消限購(gòu)、加杠桿等政策大多為“一刀切”政策，因此在同等政策下外來(lái)購(gòu)房者更愿意選擇資源集中的武漢這也迎合了城市化中外來(lái)購(gòu)房者住房消費(fèi)升級(jí)的需要。
但因此說(shuō)武漢樓市因此而失控還是過(guò)早。而且武漢購(gòu)房需求的過(guò)于集中，在一定程度上影響了湖北省其他區(qū)域的均衡發(fā)展同時(shí)也使得湖北省內(nèi)三四線城市去庫(kù)存更加困難。那么問(wèn)題來(lái)啦，武漢樓市是否有調(diào)整的必要？
多地政策收緊武漢能否重回限購(gòu)？
隨著房?jī)r(jià)的上漲及供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，南京、合肥、成都等部分熱門二線城市近期紛紛出臺(tái)收緊政策，主要集中在加杠桿加首付、限地價(jià)、提高購(gòu)房門檻等方面。5月27日，南京宣布土地限價(jià)政策，成為繼蘇州后全國(guó)第二個(gè)實(shí)行土地限價(jià)的城市。在此之前，南京已出臺(tái)控房?jī)r(jià)舉措，給房?jī)r(jià)2萬(wàn)以下、2-3萬(wàn)、3萬(wàn)以上樓盤分別設(shè)定了12%、10%和8%的年化漲幅。
6月21日，合肥明確不會(huì)出臺(tái)限購(gòu)政策，但是會(huì)出臺(tái)差別化信貸政策，首付門檻提高，地王一個(gè)月內(nèi)付清地款。同日，成都出臺(tái)《成都房地產(chǎn)市場(chǎng)健康51條意見(jiàn)》提高預(yù)售門檻和首付比例。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，行業(yè)小周期高點(diǎn)已至使得熱點(diǎn)城市政策收緊壓力進(jìn)一步加大，未來(lái)不排除熱線城市限購(gòu)政策重新回歸的可能性。
對(duì)于武漢市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)政策方面的選擇有三個(gè)“點(diǎn)剎”、“急剎”和“空擋滑行”。所謂“急剎”及時(shí)出臺(tái)限購(gòu)等類似的強(qiáng)降溫措施，從目前武漢的情況來(lái)看，這個(gè)可能性基本可以排除。而所謂“點(diǎn)剎”就是類似合肥、南京、成都等城市這樣溫和的適度收緊的政策。而從目前武漢的情況來(lái)看，存在一定可能性，如近日武漢工商銀行也決定將商住房首付提高至7成。
但從宏觀層面來(lái)看，武漢選擇“空擋滑行”的可能最大，既所謂既不出臺(tái)刺激政策，也不出臺(tái)較激烈的收緊政策，而是以繼續(xù)消化現(xiàn)有政策為主，依靠市場(chǎng)的力量進(jìn)行降溫。
資料圖
其一、數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過(guò)連續(xù)兩個(gè)月的暴增后，5月和6月武漢樓市銷量已經(jīng)開(kāi)始下滑，價(jià)格漲幅也開(kāi)始收窄，市場(chǎng)自然降溫的跡象明顯。也因此、武漢出臺(tái)收緊政策的壓力實(shí)際上已經(jīng)有所減小。
其二、今年以來(lái)武漢樓市的火爆在許多人看來(lái)，是武漢近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利、城建紅利及城市價(jià)值提升的自然體現(xiàn)和回報(bào)、無(wú)需過(guò)多限制。武漢樓市的火爆也有利于進(jìn)一步增強(qiáng)武漢的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。
盡管基本確定在政策層面，武漢將會(huì)選擇“空擋滑行”，但也不排除隨著市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、宏觀政策方面的變化，武漢不會(huì)踩一腳“點(diǎn)剎“。
