昨天上午，住建部部長(zhǎng)陳政高約談萬(wàn)達(dá)、保利、融創(chuàng)和恒大四大房企領(lǐng)導(dǎo)，意在通過(guò)和企業(yè)交流溝通，醞釀相關(guān)房地產(chǎn)政策，包括去庫(kù)存政策和對(duì)當(dāng)前過(guò)熱城市的調(diào)控政策。約談事宜一曝光，業(yè)內(nèi)一片嘩然，大家根本不關(guān)注所謂去庫(kù)存，只關(guān)注調(diào)控，難道當(dāng)前房地產(chǎn)又要調(diào)控了？信貸要收緊了？房地產(chǎn)要去杠桿了？
在討論房地產(chǎn)問(wèn)題前，讓我們先看下上周五統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上半年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，包括政府在內(nèi)的大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)，均給出了“平穩(wěn)增長(zhǎng)”的基調(diào)。從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然GDP增速仍在6.5%底線以上，但實(shí)際上比去年全年6.9%增速已經(jīng)在下滑。其中上半年固定資產(chǎn)投資增速9%，和去年上半年相比增速放緩近2個(gè)百分點(diǎn)，也低于去年全年10%的增速；社會(huì)消費(fèi)品零售增長(zhǎng)10.3%，基本和去年同期持平；進(jìn)出口方面，較去年頹勢(shì)略有所復(fù)蘇，卻仍處于負(fù)增長(zhǎng)。因此，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)完全稱不上樂(lè)觀，下行壓力仍然非常大。
圖一
從房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，可以說(shuō)今年上半年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用。固定資產(chǎn)增速下滑到9%，但房地產(chǎn)投資卻不跌反增，從去年年末的1%上升到6.1%，成為上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中最大亮點(diǎn)。而商品房銷售面積、金額增速均保持27.9%和42.1%高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，新開(kāi)工增速也由去年末-14%降幅回升至今年上半年的14.9%。這些房地產(chǎn)數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，對(duì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了定海神針作用。
當(dāng)然，繁榮景象之下，房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)壓力仍然巨大。從單月數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工、銷售1-6月份增速已經(jīng)較1-5月份全線回落。其中房地產(chǎn)(000736,股吧)開(kāi)發(fā)投資從1-5月的7.0%降到6.1%，比1-4月份的最高增速7.3%下滑近1.2個(gè)百分點(diǎn)。而商品房銷售面積、金額的增速?gòu)?月份以來(lái)就有所放緩。整體來(lái)看，回落的主要原因還是上半年基數(shù)比較低，隨著基數(shù)逐步增長(zhǎng)，增速也會(huì)相應(yīng)放緩。
從目前情況看，盡管各指標(biāo)有所回落，但房地產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)沒(méi)有發(fā)生逆轉(zhuǎn)。原因也很簡(jiǎn)單，一方面是去年出臺(tái)的一系列“去庫(kù)存”、“促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展“的政策的支撐，尤其在信貸層面、稅費(fèi)減免上效果尤甚；另一方面，資金面寬松為上半年行業(yè)發(fā)展“保駕護(hù)航”。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在去年1月份公司債全面放開(kāi)后，2015年43家企業(yè)共發(fā)了2500億元公司債，而今年上半年就幾乎完成了去年全年的額度。在房企資金來(lái)源上，外資明顯較少，國(guó)內(nèi)貸款較同期相比上漲1%。對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，首付比例在降低、利息也降低。以公積金為例， 5年以下公積金貸款利率已經(jīng)由去年年初的3.75%下降至當(dāng)前2.75%,5年以上的公積金貸款利率也由4.25%降至3.25%。
所以，如果今年想要繼續(xù)保持房地產(chǎn)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，保持房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，其他方面都能改變（比如熱點(diǎn)城市城限購(gòu)、部分城市限貸、限價(jià)等），唯一不能做的就是去杠桿。對(duì)整體經(jīng)濟(jì)來(lái)講，“三去一補(bǔ)一降”中去桿杠對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的確起到很重要作用，但至少在中短期內(nèi)，房地產(chǎn)不能去杠桿。我認(rèn)為，去桿杠可以先從從調(diào)整杠桿結(jié)構(gòu)開(kāi)始，實(shí)際上降低政府、國(guó)企杠桿率，適度增加民企、老百姓(603883,股吧)的杠桿，才是今天“去杠桿”的關(guān)鍵。另外，在產(chǎn)業(yè)選擇當(dāng)中，不管是僵尸企業(yè)、僵尸產(chǎn)業(yè)都可以去杠桿，但對(duì)于優(yōu)秀企業(yè)和優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)則不能簡(jiǎn)單的去杠桿。這不僅跟房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，也對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否能夠保持6.5%以上增長(zhǎng)的底線休戚與共。
