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樓市調(diào)控或升級至“一城一策”房地產(chǎn)漲幅將明顯放緩
2016-08-19 17:49:45   來源:信息時報

日前,南京和蘇州出臺了新一輪樓市調(diào)控政策,部分二線城市呈現(xiàn)調(diào)控收緊的態(tài)勢。與此同時,也有不少三四線城市卻發(fā)放“購房券”以積極去庫存。業(yè)內(nèi)人士表示,未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策,更多的將會升級到“一城一策”。對于廣州周邊的樓市熱點佛山、珠海,會否步蘇州限購后塵,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為可能性較小。

這邊廂:數(shù)個二線城市加強調(diào)控

日前,蘇州市政府正式公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》。意見規(guī)定,家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清,再次申請商貸的最低首付,蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由4成調(diào)整為5成。如果家庭已有兩套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的,繼續(xù)停止發(fā)放“3套”及以上住房貸款。針對外地戶籍也從嚴(yán)了,非蘇州戶籍的居民在“申請第2套住房的貸款時,需提供兩年內(nèi)累計1年納稅或社保證明;首次購房首付20%,已有1套及以上,停止貸款”。

這意味著,蘇州將成為二線城市首個重啟限購的城市。緊接著,南京也發(fā)布了樓市新政,其變化為,已有1套房貸款已結(jié)清的,從首付最少3成提升至不低于3.5成;已有1套房且貸款未結(jié)清的,首付最低4.5成變?yōu)椴坏陀?成。此外,合肥也在日前發(fā)布史上最嚴(yán)限貸政策,對于名下有兩套房且有一套住房貸款未結(jié)清的購房者,銀行將拒絕提供房貸服務(wù)。

鏈家研究院院長周峰認(rèn)為,重點二線城市出臺收緊政策有他們的合理性。其中南京的樓價一直比廣州高,現(xiàn)在均價在2.4萬元/平方米左右,比廣州的均價高出至少6000元/平方米,當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨笥缮虾7矫媪魅刖佣唷LK州本身樓價較為穩(wěn)定,但今年也受到外地資金的流入而刺激其突然在半年間上漲20%,遠(yuǎn)超過廣州的漲幅。這些外地短線投資的需求,會令市場出現(xiàn)大幅度波動,主管部門在這個時候重啟限購買政策及提高首付、控制土地拍賣,更多是出于抑制短線炒作的行為,合情合理。

而記者從易居研究院提供的“熱點城市樓市去庫存周期”排名中看到,去庫存周期最短的城市是南京和合肥,只有2個月時間;蘇州去庫存的時間也僅為6個月??梢?,以上二線城市的樓市供應(yīng)已出現(xiàn)不足的勢頭。

那邊廂:三四線城市發(fā)“購房券”

三四線城市樓市庫存相對較高。面對嚴(yán)峻的庫存壓力,安徽淮北在國內(nèi)首創(chuàng)“房產(chǎn)超市”,淮北市對申請貨幣化安置的棚改居民發(fā)放“購房券”?!百彿咳笨捎糜谠诨幢狈慨a(chǎn)超市自主買房,且購房資金不得少于“購房券”金額的80%。也就是說,若政府發(fā)的票面金額是50萬元,那么就必須消耗不低于40萬元。據(jù)介紹,選擇“購房券”在稅費方面有很多優(yōu)惠,一是免征涉及的印花稅;二是減免契稅;三是免收房屋登記費、房屋抵押登記費;四是一次性享受6個月的臨時安置補助。

無獨有偶,日前泰興市也發(fā)放首批100萬元“購房券”。此次發(fā)放對象共18人,包括1名博士、12名碩士以及5名“211”工程高校畢業(yè)生。

近日,國家發(fā)改委也在官方網(wǎng)站發(fā)文表示,商品房庫存較大的城市,可采取發(fā)放購房補貼、先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購房。

趨勢:房地產(chǎn)漲幅將明顯放緩

對于房地產(chǎn)市場未來的走勢,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,從上述熱點城市發(fā)展趨勢來看,樓市在下半年及明年進(jìn)入調(diào)整期是預(yù)料之中的事情。屆時,由于政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素,上述城市樓市預(yù)計下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期。而當(dāng)下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時,房價也必然面臨著下降。

廣州房價點評網(wǎng)首席分析師肖文曉認(rèn)為,下半年一二線樓市成交量會降溫,因為政策面趨緊,部分城市會重拾抑制需求的調(diào)控措施。加上部分城市上半年庫存消化較快,下半年新增供應(yīng)無法跟上。而價格則未必再漲,因為上半年量價齊升之后,下一個階段很可能是量縮價升,只是成交量減少之后,價格的升幅也會縮小,不會像上半年漲得那么快。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉表示,在市場分化的基礎(chǔ)下,調(diào)控政策也開始了明顯的分化,“托底蓋帽”開始出現(xiàn)。這樣,房價上漲較快的城市,包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策,如信貸收緊。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是“分城施策”,更多的將會升級到“一城一策”。


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