有分析人士認為，地產(chǎn)股盛宴正面臨利多出盡后催化劑缺失的尷尬，地產(chǎn)股主升浪已接近尾聲，后市高位震蕩、充分換手后或許還有余波，但空間不大。已經(jīng)“上車”的投資者在享受資本盛宴時，可挖掘六條投資價值主線。
8月18日，深圳前海完成了今年的第三宗商業(yè)用地出讓，周大福和新世界以42.072億元獲得土地。8月17日，上海靜安誕生了新的“地王”，經(jīng)過400多輪競價，被融信中國以110.1億元拍下，溢價率139%，創(chuàng)下我國土地成交史上最貴價格紀(jì)錄。
而進入8月以來，土地市場的“瘋狂”已經(jīng)蔓延到資本市場。在A股站上3100點的戰(zhàn)役中，地產(chǎn)股顯然擔(dān)當(dāng)了主力軍，成為了“股王”板塊。截至8月18日，房地產(chǎn)板塊在過去10個交易日中已經(jīng)累計上漲11.91%。
8月19日兩市雙雙低開，前一日表現(xiàn)強勢的房地產(chǎn)板塊開盤領(lǐng)跌，再次引發(fā)地產(chǎn)股盛宴是否接受尾聲的質(zhì)疑。
地產(chǎn)股扛起反彈大旗
自8月以來，地產(chǎn)股已經(jīng)扛起了A股反彈的大旗。不僅板塊整體表現(xiàn)強勁，部分個股更是不斷刷新前期高點。
《國際金融報》記者查閱Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至8月18日，嘉凱城成為過去10個交易日中漲幅最高的地產(chǎn)股，累計漲幅達49.38%，萬科A漲幅達到30.05%，金地集團、深物業(yè)A、金融街、金科股份的漲幅均在20%以上。在137只證監(jiān)會行業(yè)分類地產(chǎn)股中，除去10只停牌個股，僅有萊茵體育、海德股份、東旭藍天3只股票微幅下跌，其余124只地產(chǎn)股全部上漲?？梢哉f，在8月買入地產(chǎn)股的投資者，閉著眼睛都能賺錢。
那么，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面能否支撐地產(chǎn)股的瘋狂上漲呢？
《國際金融報》記者從中國指數(shù)研究院獲取的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)整體板塊從供給與需求多方面下滑回調(diào)到理性狀態(tài)。全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國商品房銷售面積為75760萬平方米，同比增長26.4%，增幅較1-6月收窄1.5個百分點；銷售額為57569億元，同比增長39.8%，較1-6月收窄2.3個百分點。銷售面積、銷售額同比增幅均進一步收窄，主要由于熱點城市樓市調(diào)控政策從嚴(yán)從緊且更具針對性，各類需求得到一定程度抑制。
事實上，相比一季度的火爆市場，內(nèi)地房地產(chǎn)在二季度已經(jīng)出現(xiàn)明顯的上漲動力不足。從企業(yè)盈利能力和估值水平來看，市場公認的房地產(chǎn)企業(yè)“黃金年代”已過，盡管房地產(chǎn)崩盤概率較低，但房地產(chǎn)企業(yè)“暴利”不再是必然。然而在房地產(chǎn)低盈利、高估值的背景下，近期資本頻頻舉牌地產(chǎn)公司再次引爆了房地產(chǎn)板塊。
舉牌潮與資產(chǎn)荒并行
8月17日晚間，金融街發(fā)布半年報顯示，安邦保險對金融街的持股比例由一季度末的26.77%提高到29.98%。這一持股比例不僅再次逼近舉牌線，同時距離金融街第一大股東金融街集團及其一致行動人的持股比例31.18%相差無幾。
受此影響，8月18日，金融街強勢漲停，隨即帶動地產(chǎn)股再一次發(fā)動上漲進攻。而此前，萬科、嘉凱城、廊坊發(fā)展、嘉寶集團、格力地產(chǎn)、萬方發(fā)展等多只股票，也在近期頻頻獲得大資本青睞。
對此，興業(yè)證券分析師閻常銘認為，資產(chǎn)荒帶來增量資金的持續(xù)進入，二級市場長期邏輯短期化，使得股價迅速達到一個均衡價，這將改變中國包括房地產(chǎn)在內(nèi)的許多行業(yè)的命運。而隨著基本面的持續(xù)復(fù)蘇，下一輪地產(chǎn)股的超級大行情也將引爆。
而興業(yè)證券這樣的邏輯，正是依據(jù)對市場現(xiàn)狀的分析：
首先是銀行資產(chǎn)荒。在利率市場化、金融自由化的背景下，銀行原來的主要客戶脫媒，因此只能配置按揭。而這也給核心一二線城市地產(chǎn)公司打下基礎(chǔ)，必然導(dǎo)致這些城市房價的上行。
其次是保險資產(chǎn)荒。隨著央行不斷降準(zhǔn)降息，固定資產(chǎn)的收益率不斷下行，保險配置面臨資產(chǎn)荒。要想解決這一問題，就需要在一二線城市配置物業(yè)，或者用更為便宜的價格在二級市場買入被嚴(yán)重低估的地產(chǎn)股。
最后是股市機構(gòu)資產(chǎn)荒。在目前的行情之下，具有較好配置價值的行業(yè)和公司不多，房地產(chǎn)板塊的買入價值凸顯。
六條新價值主線
在中國城市化進程的上半段中，地產(chǎn)股依靠高利潤獲得風(fēng)光無限。而目前隨著房地產(chǎn)規(guī)模結(jié)構(gòu)的分化，行業(yè)模式也迎來了全面轉(zhuǎn)變。
今年二季度以來，從投資額、成交量等多個維度來看，地產(chǎn)行業(yè)都頗有休養(yǎng)生息之勢。而隨著中國宏觀經(jīng)濟增速下行的壓力，和政府趨于熱點城市的土地緊縮策略，加之不斷寬松的貨幣政策為地產(chǎn)公司提供更多低成本融資渠道，都刺激了新一輪土地擴張的競爭。
“房地產(chǎn)大周期沒有到達頂點，小周期內(nèi)地產(chǎn)基本面非常大概率持續(xù)復(fù)蘇。貨幣政策寬松背景下，我們?nèi)匀痪S持對全年銷售的樂觀預(yù)期?！迸d業(yè)證券分析師閻常銘指出。
光大證券分析師詹帝認為，行業(yè)洗牌，新陳代謝，專業(yè)分化，新三股力量合縱連橫，從“產(chǎn)銷模式”向“資管模式”轉(zhuǎn)變，從“買地造房賣房”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運營”轉(zhuǎn)變。面對新的行業(yè)環(huán)境，詹帝為投資者梳理出六條投資價值主線：
主線一：布局精準(zhǔn)，儲備豐富，關(guān)注核心城市地下空間存量。在超大城市土地平面受到硬約束的情況下，地下空間開發(fā)必將成為未來城市發(fā)展的新增長空間。
主線二：投資性房產(chǎn)、固定資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定性及提升預(yù)期。例如，提供醫(yī)療看護服務(wù)的養(yǎng)老型物業(yè)、經(jīng)營穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)和辦公樓、企業(yè)入駐率高的科技園區(qū)等，在物業(yè)投資組合中占據(jù)日益重要的地位。
主線三：大都市升級擴容，工業(yè)用地“二轉(zhuǎn)三”及外圍房產(chǎn)價值提升。例如，目前上海一些國企擁有的大量工業(yè)用地，隨著上海國資國企改革推進，工業(yè)用地轉(zhuǎn)性后產(chǎn)品屬性變化及容積率提升，將大幅提升企業(yè)的營收及利潤率。
主線四：資產(chǎn)評估立法，關(guān)注公允價值代替成本法的溢價預(yù)期。隨著存量物業(yè)和持有型物業(yè)時代來臨，上市公司資產(chǎn)負債表中“投資性房地產(chǎn)”科目的重要性將大幅度提升，“投資性房地產(chǎn)”的公允價值隨著現(xiàn)金流變化進行重估，也許會成為未來評價房企價值的核心內(nèi)容。
主線五：關(guān)注專業(yè)能力出眾的細分服務(wù)運營獨角獸公司。隨著企業(yè)上市注冊制改革的預(yù)期，房地產(chǎn)服務(wù)類及資產(chǎn)運營類的專業(yè)型公司將有著廣闊的發(fā)展空間，將大大豐富房地產(chǎn)類上市公司的類型。
主線六：金融地產(chǎn)融合度，資金支持力度及運用效率。主要關(guān)注企業(yè)獲取低成本長周期大規(guī)模資金的能力，對多種融資模式結(jié)構(gòu)化搭建的熟練程度，多渠道資金鏈的開發(fā)能力，以及資金使用效率的提升空間。
