今年“十一”前后,多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策,有關(guān)部門也采取了一系列措施,均把矛頭對準(zhǔn)了房產(chǎn)銷售中存在的一些突出問題。
違法違規(guī)銷售破壞房地產(chǎn)業(yè)形象
近日,從海南省政府相關(guān)會(huì)議上傳出消息,海南兩家房地產(chǎn)項(xiàng)目因違規(guī)銷售等問題被調(diào)查。在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中,“嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為”成為很多地方房地產(chǎn)調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
不久前,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了45家違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單,指出這些企業(yè)和機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假廣告、惡意編造散布謠言,制造房源緊張氣氛,采取違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等手段,煽動(dòng)消費(fèi)者購房,以抬高房價(jià)、牟取私利。這些不法行為損害消費(fèi)者權(quán)益,誤導(dǎo)市場預(yù)期,社會(huì)影響惡劣。
記者了解到,某地房管局召開當(dāng)?shù)財(cái)?shù)十家大型開發(fā)商內(nèi)部通氣會(huì)議,其中內(nèi)容包括:不得有虛假廣告宣傳;不允許進(jìn)行中介代理,電商,聯(lián)合代理;不允許捂盤惜售,建議采用搖號(hào)選房的方式,具體方式等待市局通知?！耙环恳粌r(jià)”表由區(qū)局指定單位進(jìn)行制作安裝;對開發(fā)企業(yè)如查出問題列入“黑名單”,將來會(huì)限制土地拍賣資格。
“房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)銷售造成的負(fù)面影響有三點(diǎn):第一是影響市場健康交易,使得買賣背后的成本加大,甚至導(dǎo)致各類投訴案例增加;第二是加大購房者的抱怨,進(jìn)而惡化對房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí);第三是惡化了競爭關(guān)系,部分合規(guī)經(jīng)營的公司被擠出市場,這也是一種不公平現(xiàn)象的來源。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
房地產(chǎn)中介一度被認(rèn)為是違法違規(guī)銷售的源頭之一。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,房地產(chǎn)違法違規(guī)銷售屢禁不止,一定程度上和中介數(shù)量比較多有關(guān)系,這個(gè)時(shí)候監(jiān)管的成本是比較高的。而且從中介角度看,違約的成本也不高。很多中介在這個(gè)時(shí)候?qū)嶋H上并不會(huì)有太多的顧慮,部分中介也不會(huì)把房屋中介業(yè)務(wù)作為一個(gè)事業(yè)來做,所以這都會(huì)引起此類業(yè)務(wù)混亂而且沒有得到及時(shí)糾正。比如說一些中介門店的中介人員,很多是高中學(xué)歷,本身也沒有打算長久工作下去,這個(gè)時(shí)候因?yàn)闆]有太多的置業(yè)操作規(guī)范,一般就是做簡單地業(yè)務(wù)撮合,這些都會(huì)對房地產(chǎn)中介行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展造成影響,而且容易給各類銷售亂象以漏洞可鉆。
此輪房地產(chǎn)調(diào)控中最具代表性的要屬北京出臺(tái)的“930”新政,其中多處涉及房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的銷售行為,比如第五條“加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其銷售行為的管理”,第六條“加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的管理”以及第七條“嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為”。
“第五條很明顯是希望對目前房企的推盤和交易行為進(jìn)行規(guī)范。政策認(rèn)為,如果房企盲目報(bào)高價(jià)而不服從價(jià)格指導(dǎo),那么就要取消預(yù)售資格,此類管制相對嚴(yán)厲。同時(shí)政策也明確了一點(diǎn),即依然要采取‘一房一價(jià)’的策略,這和當(dāng)前部分房企盲目調(diào)高價(jià)格的動(dòng)作是有關(guān)系的?！眹?yán)躍進(jìn)說,第七條明確了“聯(lián)合開展專項(xiàng)治理”的導(dǎo)向,這也是對近期具體市場交易中各類違規(guī)做法的一次行政性管制。后續(xù)包括住房、城市、土地、發(fā)改委、工商等部門會(huì)有組合拳出臺(tái)的做法,同時(shí)積極走訪售樓處和中介機(jī)構(gòu),將是第四季度此類監(jiān)管部門的一個(gè)日常工作。同時(shí),此次政策明確了“聯(lián)合懲戒”一詞,說明后續(xù)對于部分違規(guī)的機(jī)構(gòu)將進(jìn)行更全方位的管制和懲罰。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為,在違規(guī)銷售的情況下,如果樓市還是一直往上走,消費(fèi)者基本上還能夠得到保障。然而,在市場不好的時(shí)候,違規(guī)銷售引發(fā)的問題處理起來會(huì)比較難。在樓市火爆的時(shí)候,大家都是瘋狂買房和瘋狂賣房,甚至有的時(shí)候連簽字都是代簽的,事后查起來或者說要求退房就很困難。其間如果再夾雜違規(guī)銷售的情形,負(fù)面影響會(huì)更大。
“我覺得有些違法違規(guī)銷售行為已經(jīng)給購房者造成危害了。比如必須接受捆綁銷售,實(shí)際上已經(jīng)損害了一些消費(fèi)者的利益。住建部的通報(bào)、處罰來得很及時(shí),確保問題不會(huì)蔓延。當(dāng)前這方面的法律法規(guī)可能確實(shí)有漏洞,但這不是違法的理由。”樓建波說。
虛假信息嚴(yán)重危害房地產(chǎn)市場
本輪房地產(chǎn)調(diào)控還有一個(gè)特點(diǎn),那就是對于散布樓市虛假信息的行為予以嚴(yán)懲。
早在今年8月,上海樓市就因?yàn)橐粍t房地產(chǎn)中介發(fā)布的謠言掀起假離婚風(fēng)波。
據(jù)上海市公安局網(wǎng)安總隊(duì)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,警方于8月29日介入調(diào)查。彼時(shí),網(wǎng)絡(luò)和社交媒體中已經(jīng)留存有兩千多條各種版本的“上海9月房貸新政”的謠言,轉(zhuǎn)發(fā)和瀏覽量數(shù)以百萬計(jì)。
“十一”之后,各地房地產(chǎn)調(diào)控工作已經(jīng)紛紛啟動(dòng),又接連出現(xiàn)兩起散布樓市虛假信息的事件:
10月8日,浙江省杭州寶嘉房地產(chǎn)公司在微信群中散布虛假信息,嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場秩序,造成惡劣社會(huì)影響。浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局及時(shí)發(fā)布辟謠通告,對該公司進(jìn)行了嚴(yán)肅查處,并將其違規(guī)行為記入信用檔案。公安機(jī)關(guān)已對涉嫌違法人員采取強(qiáng)制措施,并將追究其法律責(zé)任。
10月10日,網(wǎng)民“今天i買房”在新浪微博散布深圳炒房者因資金被套跳樓的謠言。深圳市規(guī)劃國土委在官方微博發(fā)布辟謠聲明,公安機(jī)關(guān)已對涉嫌違法人員采取強(qiáng)制措施,并將追究其法律責(zé)任。
“虛假營銷是一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)慣用的手段,實(shí)際上也是制造市場恐慌的一個(gè)源頭,必須對此類行為進(jìn)行規(guī)范。很多購房者的購房環(huán)節(jié)不順暢,就在于各類虛假營銷太多。同時(shí)各類謠言也使得購房預(yù)期不穩(wěn)定,使得房地產(chǎn)市場波動(dòng)性加大?！眹?yán)躍進(jìn)說。
如何化解這一問題?嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,第一是積極將部分違規(guī)中介列入“黑名單”,這是一個(gè)比較關(guān)鍵的地方,有此類退出機(jī)制,才可以實(shí)現(xiàn)更好地遏制。第二是規(guī)范市場營銷手段,尤其是各類櫥窗的廣告宣傳、電話營銷、傳單營銷等方面都需要進(jìn)行規(guī)范。第三是強(qiáng)化信息公示,讓購房者能夠?qū)ψ》渴袌鲇幸粋€(gè)更好的了解。
據(jù)了解,住建部已經(jīng)要求各地借鑒杭州、深圳市的做法,進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場整頓規(guī)范力度,依法查處散布謠言、惡意宣傳炒作,嚴(yán)重?cái)_亂市場秩序的行為,保護(hù)購房人合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
