10月份，我國(guó)住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），嚴(yán)查9類違法違規(guī)銷(xiāo)售行為，將本輪調(diào)控推向了高潮。有的地產(chǎn)項(xiàng)目被查處，有的地產(chǎn)項(xiàng)目悄然撤換宣傳廣告，有的地產(chǎn)項(xiàng)目變得三緘其口。在地產(chǎn)圈發(fā)生劇烈變化的同時(shí)，對(duì)于普通購(gòu)房人而言，如何分辨哪種行為屬于違規(guī)行為，成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。那么，讓我們聽(tīng)一聽(tīng)業(yè)內(nèi)專家的意見(jiàn)。
第一類：發(fā)布虛假房源信息
舉例：
在新房銷(xiāo)售過(guò)程中，個(gè)別地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售員在接到購(gòu)房人咨詢電話時(shí)，宣稱該項(xiàng)目有3.5萬(wàn)元/平方米的房源在售，并邀約購(gòu)房人到現(xiàn)場(chǎng)看房?？墒牵?dāng)購(gòu)房人過(guò)幾天趕到售樓處看房時(shí)，個(gè)別地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售員以“3.5萬(wàn)元/平方米的房源剛賣(mài)完”為說(shuō)辭，要求購(gòu)房人選購(gòu)其他價(jià)格較高的房源。
分析：
北京市隆安律師事務(wù)所合伙人鄭磊律師告訴北京晨報(bào)記者，“這種情況是開(kāi)發(fā)商采用的一種銷(xiāo)售策略，銷(xiāo)售員抓住了購(gòu)房人希望以較低價(jià)格買(mǎi)房的心理，設(shè)了一個(gè)套，誘導(dǎo)購(gòu)房人上套。這種行為侵犯了購(gòu)房人的知情權(quán)，損害了購(gòu)房人的利益。”
“在二手房交易中，也同樣存在發(fā)布虛假房源信息的情況。一些中介門(mén)店在網(wǎng)上或房產(chǎn)APP上掛出來(lái)的房源，比同一區(qū)域平均房?jī)r(jià)低不少，誘導(dǎo)購(gòu)房人去門(mén)店看房。但到了中介門(mén)店，購(gòu)房人卻發(fā)現(xiàn)沒(méi)有這個(gè)房源，而是被經(jīng)紀(jì)人拉著去看另一套房源。這種情況是中介利用信息不對(duì)稱，為自己謀取利益。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
第二類：散布漲價(jià)信息哄抬房?jī)r(jià)
舉例：
不少購(gòu)房人去地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處買(mǎi)房時(shí)，時(shí)常會(huì)遇到銷(xiāo)售員聲稱“這期不買(mǎi)，下期就要漲價(jià)”。這樣的話往往會(huì)讓購(gòu)房人心緒不寧，擔(dān)心后續(xù)房?jī)r(jià)將會(huì)上漲。在這種恐慌心理作用之下，一些購(gòu)房人趕緊掏錢(qián)訂了房。
分析：
“這種情況通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上行的時(shí)候，部分購(gòu)房人存在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，一聽(tīng)說(shuō)房?jī)r(jià)上漲，就會(huì)跟風(fēng)出手買(mǎi)房。樓盤(pán)銷(xiāo)售員正是利用了購(gòu)房人的這種心理，放出樓盤(pán)下期要漲價(jià)的消息，促使購(gòu)房人及早出手買(mǎi)房。開(kāi)發(fā)商人為制造漲價(jià)的恐慌氛圍，破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序?！编嵗诼蓭熣f(shuō)。
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)北京晨報(bào)記者說(shuō)，“今年上半年，北京樓市整體向好，前往中介門(mén)店看房的人比較多，部分二手房業(yè)主看此情形就調(diào)高報(bào)價(jià)，甚至出現(xiàn)業(yè)主一夜之間漲價(jià)20萬(wàn)元的情況。二手房業(yè)主肆意漲價(jià)，使購(gòu)房人陷入恐慌之中，影響購(gòu)房人做出理性的買(mǎi)房決定?！?/p>
第三類：未取得預(yù)售許可證銷(xiāo)售商品房
舉例：
據(jù)媒體報(bào)道，外地一樓盤(pán)一期銷(xiāo)售火爆，二期工程尚未取得預(yù)售許可證，就開(kāi)始銷(xiāo)售了。該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員解釋說(shuō)，“他們現(xiàn)在銷(xiāo)售二期的房子，是按照?qǐng)F(tuán)購(gòu)的形式來(lái)的，以107平方米的房子為例，客戶需要先交納10萬(wàn)元的團(tuán)購(gòu)金，選定好房號(hào)，簽訂一份團(tuán)購(gòu)協(xié)議，房子暫時(shí)就屬于客戶了。房?jī)r(jià)不會(huì)變了，也不會(huì)一房多賣(mài)，降價(jià)會(huì)跟著降，漲價(jià)不會(huì)漲?！?/p>
分析：
鄭磊律師認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下，對(duì)外出售房子，將會(huì)給購(gòu)房人帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。雖然開(kāi)發(fā)商保證可以向購(gòu)房人退還這筆意向金，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大，沒(méi)有領(lǐng)取預(yù)售許可證的樓盤(pán)萬(wàn)一出現(xiàn)其他情況不能按時(shí)銷(xiāo)售，購(gòu)房人會(huì)遭受損失，更嚴(yán)重的是項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)卷款而逃。
鄭磊律師提醒說(shuō)，“買(mǎi)到證件不齊全的房子可能會(huì)遇到麻煩，如不能辦理房產(chǎn)證等，因此，在買(mǎi)房子時(shí)，購(gòu)房人一定要注意查看五證是否齊全，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”
第四類：以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)卡等方式收費(fèi)
舉例：
在《通知》出臺(tái)之前，不少北京新房樓盤(pán)要求購(gòu)房人在開(kāi)盤(pán)前，先支付一定數(shù)額的錢(qián)款，才能參加排號(hào)，并享受相應(yīng)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。參加排號(hào)的購(gòu)房人可以進(jìn)入搖號(hào)階段，取得選房的資格。開(kāi)盤(pán)時(shí)，搖號(hào)結(jié)果排名靠前的購(gòu)房人可以優(yōu)先選房。
分析：
鄭磊律師表示，開(kāi)發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證之前，就開(kāi)始舉辦排號(hào)活動(dòng)，其目的主要是為了在開(kāi)盤(pán)前提前蓄客。但這種營(yíng)銷(xiāo)方式存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法按照計(jì)劃取得預(yù)售許可證，就沒(méi)法按照計(jì)劃開(kāi)盤(pán)。盡管購(gòu)房人交了排號(hào)費(fèi)，卻還是買(mǎi)不到合適的房子。與此同時(shí)，購(gòu)房人還有可能錯(cuò)過(guò)其他樓盤(pán)的購(gòu)房機(jī)會(huì)。
