
據(jù)張先生介紹,他們家本已有兩套住房,但為了孩子讀書,想在水果湖附近購(gòu)買第三套住房。一周前,他們已經(jīng)與中介和賣方談妥,想以100萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買一套歐式一條街附近50平方米的二手房。然而,由于對(duì)方要求一次性支付現(xiàn)金,他們籌款耽誤了一些時(shí)間,合同拖到現(xiàn)在仍未到房管部門網(wǎng)簽。昨晨,他看到新的限購(gòu)令出臺(tái)后,再到中介打聽,才得知這次交易因?yàn)槿追康南拗?,目前已無(wú)法繼續(xù)。中介為他支招,先賣掉一套手上的房子,以二套房的名義再買,但他和妻子商量后,覺得并不劃算。
相比戶口在武漢的本地購(gòu)房者,返鄉(xiāng)置業(yè)的一些年輕人更是尷尬。昨日上午,在上海工作的潛江人胡女士給記者打來(lái)電話,詢問武漢限購(gòu)升級(jí)后的狀況。她告訴記者,目前,上海的住宅均價(jià)動(dòng)輒就是五六萬(wàn)元,好一點(diǎn)的地段每平方米高達(dá)10萬(wàn)元,是他們這種外來(lái)打工者不敢奢望的。她原本打算用在上海賺的錢,在武漢購(gòu)買一套住房,但目前看來(lái)已無(wú)法成行。許多外地炒房客得知武漢限購(gòu)升級(jí),紛紛知難而退?!盎匚錆h買房子,多少有點(diǎn)投資的成分,新城區(qū)的房子自然是看不上的?,F(xiàn)在想在中心城區(qū)買,非要繳兩年社?;騻€(gè)稅才行,真是不知道該怎么辦了。”胡女士說(shuō),現(xiàn)在自己只得改變計(jì)劃了。
記者了解到,東西湖、江夏、黃陂、新洲、蔡甸等新城區(qū)不在限購(gòu)范圍內(nèi),但購(gòu)房者大多瞄準(zhǔn)的中心城區(qū)的房子,到新城區(qū)購(gòu)房的意愿短期內(nèi)尚難以形成。
新樓盤
即將入市樓盤處變不驚 置業(yè)顧問建議“辦單身”
“誠(chéng)心想買這里的人,想方設(shè)法也會(huì)買,所以我們不太擔(dān)心客戶流失?!弊蛉丈衔?,當(dāng)記者以購(gòu)房者身份致電武昌歡樂大道旁一高檔樓盤時(shí),置業(yè)顧問表示,原定下個(gè)月入市的房子開盤計(jì)劃不變,也不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)。
記者從側(cè)面了解到,該樓盤即將入市的新房共有約500套,之前有購(gòu)買意向的購(gòu)房者有近3000人。由于一直不愁買家,該項(xiàng)目的開盤時(shí)間也從去年至今先后傳聞的今年初、7月、9月、11月,一直拖到了下個(gè)月。眾多購(gòu)房者雖然頗有微詞,但也無(wú)可奈何,只能等待。
對(duì)此次中心城區(qū)對(duì)于本地三套房及外地購(gòu)房者的限購(gòu),該置業(yè)顧問表示“不必?fù)?dān)心”。他說(shuō),即使3000個(gè)購(gòu)房者中,有一大半是外地人,此次開盤的套數(shù)仍然會(huì)供不應(yīng)求。因?yàn)榭粗辛烁邫n樓盤的購(gòu)房者,一般不會(huì)“委屈自己”去新城區(qū)購(gòu)房。雖然外地購(gòu)房者被政策拒之門外,但本地購(gòu)房者中,即便是三套房,也有辦法繞開限購(gòu)措施。
“最簡(jiǎn)單快捷的辦法就是‘辦單身’!”該置業(yè)顧問直言不諱,向記者支招去辦“假離婚”。他表示,一個(gè)家庭即使有多套房,只需要將所有住房劃分到一方名下,另一方不帶住房“凈身出戶”,便可以再以首套房的政策來(lái)購(gòu)買新房,之后雙方再?gòu)?fù)婚即可。“成本很低,也很快,單身之后只要帶離婚證和離婚協(xié)議到房管局審核就可以通過(guò),本地人連單身證明都不用開?!痹撝脴I(yè)顧問說(shuō)。
記者了解到,該置業(yè)顧問所建議的“假離婚”方法,在2011年武漢樓市限購(gòu)后被不少武漢家庭使用過(guò),之后在限購(gòu)解除后逐漸消失。其間,有些家庭“假離婚”變成“真離婚”,使得其中一方人財(cái)兩空的案例也不在少數(shù)。記者昨日隨機(jī)咨詢了一些購(gòu)房者,其中不乏有人表示:“夫妻感情好,信得足,愿意為買房辦理假離婚”。不過(guò),也有人表示:“這個(gè)有點(diǎn)把婚姻當(dāng)兒戲,而且存在很大的道德風(fēng)險(xiǎn)?!?/p>
二手房
辦過(guò)戶開始查驗(yàn)資格 中介尋找合適買家
同樣,在二手房市場(chǎng),受限購(gòu)新政的影響,賣房的一方也很淡定。
昨日,記者走訪了中心城區(qū)的多家中介后了解到,對(duì)掛牌價(jià)做出調(diào)整的賣家并不多。中介人員向記者表示,雖然限購(gòu)升級(jí)了,但目前房?jī)r(jià)仍在上漲通道中,特別是中心城區(qū),二手房存量本就有限,“房荒”現(xiàn)象還未緩解,賣家們并不急于出手,因此不會(huì)降價(jià)拋售?!俺堑鹊绞裁磿r(shí)候新房賣不出去了,供過(guò)于求,二手房的價(jià)格才會(huì)受到影響。即便新房降價(jià),有優(yōu)質(zhì)配套的學(xué)區(qū)房,依然還要堅(jiān)挺一段時(shí)間?!币幻辉竿嘎缎彰闹薪闃I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)。
記者發(fā)現(xiàn),中介方面雖然這樣說(shuō),但嗅覺敏銳的他們已經(jīng)察覺到了市場(chǎng)的變化,悄然轉(zhuǎn)變了思路,從以前“尋找賣家”變成了“尋找買家”。家住武昌東湖路的涂女士昨日一上午,接到4個(gè)不同中介的電話,詢問她買不買房。她有些不解:“之前中介給我打電話都是問我賣不賣房,現(xiàn)在怎么變成了買不買房?”對(duì)此,記者從中介業(yè)內(nèi)人士處了解到,對(duì)于中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),限購(gòu)升級(jí)后,他們以前掌握的買方信息發(fā)生了很大的變化,他們需要根據(jù)新的標(biāo)準(zhǔn),將買方信息重新“篩選”一遍,更新他們手中的“買家數(shù)據(jù)庫(kù)”,以便再有新房源入市時(shí),能以最快的速度找到合適的買家。
此外,記者走訪房管部門辦理過(guò)戶的窗口發(fā)現(xiàn),不少之前談妥但尚未辦理網(wǎng)簽的二手房交易合同,因?yàn)樾孪拶?gòu)令的實(shí)施而作廢。除了武昌區(qū)、?口區(qū)及東湖高新區(qū)“暫停過(guò)戶,等待細(xì)則”外,其余中心城區(qū)在11月15日之前完成了網(wǎng)簽的合同,則可以按照舊的政策,正常辦理過(guò)戶。同時(shí),在各區(qū)新辦理的網(wǎng)簽中,窗口已經(jīng)開始對(duì)于買方的購(gòu)房資格按照新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行查驗(yàn)。
專家說(shuō)
武漢房?jī)r(jià)漲勢(shì)或回落非住宅項(xiàng)目迎來(lái)春天
“新政的刺激總需要過(guò)一段時(shí)間才能顯現(xiàn),相信此番新政之后,武漢樓市總體銷量將出現(xiàn)明顯回落,而非限購(gòu)區(qū)域成交量將會(huì)持續(xù)增加,武漢房?jī)r(jià)漲勢(shì)短期內(nèi)會(huì)有所回落?!睂?duì)于新政首日,武漢樓市所呈現(xiàn)出的“賣家不慌買家急”的狀況,億房研究中心資深房產(chǎn)專家余淼如是說(shuō)。
余淼表示,從10月3日武漢樓市重啟限購(gòu)開始,明顯可以看到,前期捂盤的項(xiàng)目紛紛開盤,且價(jià)格也較之前上漲了許多,造成目前武漢房?jī)r(jià)呈整體補(bǔ)漲的趨勢(shì)。價(jià)格的逐漸拔高,也是本次限購(gòu)再度加碼的因素之一。在新房市場(chǎng),從推盤情況來(lái)看,受限購(gòu)加碼影響,下周武漢的樓市供應(yīng)量將大幅減少,全市預(yù)計(jì)僅有西后湖板塊的融創(chuàng)瀾岸一個(gè)樓盤開盤加推;在二手房市場(chǎng),接下來(lái)房東臨時(shí)撤牌的情況會(huì)逐漸增多。房?jī)r(jià)將缺乏上漲的動(dòng)力,漲勢(shì)必然將出現(xiàn)回落。
此外,一名不愿透露姓名的商住物業(yè)專家表示,武漢限購(gòu)加碼,提高了外地客戶投資或置業(yè)門檻,進(jìn)一步擠壓投資客戶,住宅市場(chǎng)則將逐步回歸理性,以自住需求為主。受此影響,房地產(chǎn)投資方向?qū)⒅鸩睫D(zhuǎn)移,不受限購(gòu)影響的商辦物業(yè)(尤其是商住公寓)將承接大量的投資需求。
同時(shí),湖北省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)葉學(xué)平認(rèn)為,早在2011年,當(dāng)武漢樓市對(duì)住宅限購(gòu)后,商辦物業(yè)曾迎來(lái)了一段快速發(fā)展期。在2012年,武漢的寫字樓租金價(jià)格曾領(lǐng)跑全國(guó)。今年10月至今,武漢重啟樓市限購(gòu)并加碼,加之城市建設(shè)的完善及自貿(mào)區(qū)等政策的利好,對(duì)于商辦物業(yè)來(lái)說(shuō),可能是又一個(gè)春天即將來(lái)臨的信號(hào)。
附購(gòu)房資格認(rèn)定
新建住房,以購(gòu)房人提交購(gòu)房資格核查日期為準(zhǔn)
對(duì)于新房,如果在15日前已提交購(gòu)房資格核查,符合條件的可按此前政策執(zhí)行。
案 例
荊州戶籍的劉先生看中位于光谷的一套二手房,在中介撮合下,11月12日晚,劉先生給房主張先生轉(zhuǎn)賬支付了5萬(wàn)元定金后,買賣雙方到東湖高新區(qū)房管局做了買房人的購(gòu)房資格核查。11月13日,資格核查結(jié)果出來(lái),劉先生具備買房資格。這種情況究竟以哪個(gè)為準(zhǔn)?
劉先生無(wú)法提供連續(xù)兩年繳納社?;騻€(gè)稅證明,按照15日開始執(zhí)行的政策,不具備購(gòu)房資格。
二手房
以提交《武漢市存量房買賣合同》日期為準(zhǔn)
如果只是交了定金而沒有網(wǎng)上提交網(wǎng)簽合同,將按照?qǐng)?zhí)行細(xì)則,不具備購(gòu)買資格的
案 例
外地購(gòu)房者林女士8月份剛換了工作,社保中斷繳納了1個(gè)月,但是之前在武漢已連續(xù)5年繳納社保,這種情況下是否還具有購(gòu)房資格?
由于林女士社保及個(gè)稅繳交中斷,無(wú)法滿足“自購(gòu)房之日起算的前兩年內(nèi)在連續(xù)繳納社?;騻€(gè)稅的證明”的規(guī)定,因此外地戶籍的林女士暫不具備在項(xiàng)目區(qū)域購(gòu)房資格
另武漢晚報(bào)
武漢9月限貸,10月限購(gòu)+限貸,11月調(diào)控再升級(jí) “三步走”調(diào)控讓樓市更趨理性
昨天,江城樓市調(diào)控政策再度收緊,暫停向本地人出售第三套房,外地人購(gòu)房需繳納2年社保或個(gè)人所得稅。而這是自今年9月1日啟動(dòng)限貸政策以來(lái),武漢第三次發(fā)布樓市調(diào)控政策。
為什么樓市政策頻出?武漢房?jī)r(jià)走勢(shì)將如何發(fā)展?武漢晚報(bào)記者為您詳細(xì)解讀。
武漢樓市調(diào)控“三步走”
9月1日起,武漢啟動(dòng)限貸政策。武漢市居民家庭在中心城區(qū)購(gòu)買第二套及以上新建商品住房,最低首付比例將由30%提高至40%。房管部門強(qiáng)調(diào),對(duì)于取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目,應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源,不得分批、分次銷售。市國(guó)土資源與規(guī)劃局表示,居住類項(xiàng)目競(jìng)買保證金比例調(diào)整至不低于出讓起始價(jià)的60%。
10月3日,武漢在中心城區(qū)實(shí)施限貸以及限購(gòu)政策。本市戶籍居民家庭購(gòu)買首套住房,申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的,最低首付款比例為25%,購(gòu)買第二套房首付50%,購(gòu)買第三套或以上住房暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。非本市戶籍居民家庭購(gòu)買首套房最低首付25%,購(gòu)買第二套房暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款,購(gòu)買第三套或以上住房限購(gòu)。10月6日,首套房最低首付比例由25%提高至30%。
昨日,限貸限購(gòu)政策重磅升級(jí)。暫停向本地人出售第三套房,外地人購(gòu)房需繳納2年社?;騻€(gè)人所得稅。
調(diào)控成效明顯,武漢樓市量穩(wěn)價(jià)跌
今年,全國(guó)一線城市和熱門二線城市樓市都非?;鸨?月起,全國(guó)性的樓市調(diào)控開始。
9月1日,武漢二套房首付由30%提高到40%,當(dāng)月住房銷量環(huán)比出現(xiàn)回落。不過(guò)住房成交均價(jià)呈小幅上漲態(tài)勢(shì)。根據(jù)武漢市住房和房屋管理局提供的數(shù)據(jù),9月新建住房銷售登記備案面積為213.04萬(wàn)平方米、2.01萬(wàn)套,環(huán)比分別減少22.88%、24.71%;平均價(jià)格為9610.89元/平方米,環(huán)比上漲3.59%。
國(guó)慶期間中心城區(qū)限購(gòu)限貸政策出臺(tái)后,調(diào)控成效顯著。限購(gòu)區(qū)域住宅成交下滑,黃陂、東西湖等非限購(gòu)區(qū)域成置業(yè)熱門區(qū)域。
10月,武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)跌”的態(tài)勢(shì),新建住房成交量與上月基本持平,由于新城區(qū)中低價(jià)位住房銷量占比加大,成交均價(jià)出現(xiàn)小幅回落。據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù),10月我市新建住房銷售登記備案面積為215.59萬(wàn)平方米、2.06萬(wàn)套,環(huán)比分別增長(zhǎng)1.20%、2.84%;平均價(jià)格為9341.86元/平方米,環(huán)比下降2.80%。
為什么連續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策?
為什么調(diào)控政策要“三步走”,而非“一步到位”呢?
“實(shí)際上,這反映了武漢通過(guò)政策調(diào)控樓市的手段越來(lái)越嫻熟。”湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專家委員殷躍建分析?!巴ㄟ^(guò)以往經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看,政策的層層遞進(jìn)比‘一步到位’效果更好,相關(guān)部門希望市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡,房?jī)r(jià)瘋漲的態(tài)勢(shì)逐步剎車,避免出現(xiàn)政策一出,市場(chǎng)就被管死,政策一放開,房?jī)r(jià)就瘋長(zhǎng)的副作用?!?/p>
“實(shí)際上這是政策在不斷去糾正市場(chǎng)行為?!币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也持相同看法。這樣的引導(dǎo)作用更好,能夠防范調(diào)控過(guò)程中交易量快速下滑的尷尬。
任何一次調(diào)控,成交量上升是值得鼓勵(lì)的,關(guān)鍵是要對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭進(jìn)行抑制。
“調(diào)控的目的是使房地產(chǎn)行業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整相適應(yīng)?!币筌S建認(rèn)為,武漢的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)要想轉(zhuǎn)型,就不能過(guò)于依賴房地產(chǎn)。
政策針對(duì)炒房客,剛需人群獲保障
“這個(gè)政策指向非常精準(zhǔn),即打擊外地炒房客,以及將中小戶型作為炒房對(duì)象的本地炒房者?!币筌S建介紹,他的團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),武漢賣出的房源中,外地購(gòu)房者買走了約六成,其中25%的人買房2-3套以上。對(duì)炒房團(tuán)的有效抑制將使銷量平穩(wěn)下滑,為更需要買房的剛需一族創(chuàng)造條件。
另外,外地人要繳納兩年社?;蛘邆€(gè)人所得稅才能買房的規(guī)定,也并沒有將外地買房者拒之門外。政策仍然歡迎那些在武漢工作的,想通過(guò)在漢買房成為新武漢人的人群。
房?jī)r(jià)未來(lái)是何走勢(shì)?
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這次出臺(tái)的政策比較嚴(yán)厲,短期內(nèi)會(huì)使得主城區(qū)的交易降溫,基本排除價(jià)格大幅上漲的可能。但可能導(dǎo)致部分郊區(qū)板塊交易的上升和價(jià)格的上漲。對(duì)于非普通住宅進(jìn)行管控,會(huì)使得部分高端項(xiàng)目近期會(huì)略有降價(jià)。中期看,明年市場(chǎng)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。
殷躍建分析,政策出臺(tái)后,房?jī)r(jià)將趨于理性,最好的狀態(tài)是與武漢市居民收入水平的增長(zhǎng)相匹配。
剛需一族現(xiàn)在適合買房嗎?
按照以往的經(jīng)驗(yàn),調(diào)控后是剛需一族買房的好時(shí)機(jī)。嚴(yán)躍進(jìn)分析,政策持續(xù)打壓后,房?jī)r(jià)或保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。不過(guò)調(diào)控后買賣雙方有個(gè)觀望期,所以剛需購(gòu)房者可多了解信息,但不必急于下手。殷躍建認(rèn)為,剛需一族可關(guān)注那些離中心城區(qū)較近的,有地鐵等資源的“一線”新城區(qū)。