據(jù)張先生介紹，他們家本已有兩套住房，但為了孩子讀書，想在水果湖附近購(gòu)買第三套住房。一周前，他們已經(jīng)與中介和賣方談妥，想以100萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買一套歐式一條街附近50平方米的二手房。然而，由于對(duì)方要求一次性支付現(xiàn)金，他們籌款耽誤了一些時(shí)間，合同拖到現(xiàn)在仍未到房管部門網(wǎng)簽。昨晨，他看到新的限購(gòu)令出臺(tái)后，再到中介打聽，才得知這次交易因?yàn)槿追康南拗?，目前已無(wú)法繼續(xù)。中介為他支招，先賣掉一套手上的房子，以二套房的名義再買，但他和妻子商量后，覺得并不劃算。
相比戶口在武漢的本地購(gòu)房者，返鄉(xiāng)置業(yè)的一些年輕人更是尷尬。昨日上午，在上海工作的潛江人胡女士給記者打來(lái)電話，詢問武漢限購(gòu)升級(jí)后的狀況。她告訴記者，目前，上海的住宅均價(jià)動(dòng)輒就是五六萬(wàn)元，好一點(diǎn)的地段每平方米高達(dá)10萬(wàn)元，是他們這種外來(lái)打工者不敢奢望的。她原本打算用在上海賺的錢，在武漢購(gòu)買一套住房，但目前看來(lái)已無(wú)法成行。許多外地炒房客得知武漢限購(gòu)升級(jí)，紛紛知難而退?！盎匚錆h買房子，多少有點(diǎn)投資的成分，新城區(qū)的房子自然是看不上的?，F(xiàn)在想在中心城區(qū)買，非要繳兩年社?；騻€(gè)稅才行，真是不知道該怎么辦了。”胡女士說(shuō)，現(xiàn)在自己只得改變計(jì)劃了。
記者了解到，東西湖、江夏、黃陂、新洲、蔡甸等新城區(qū)不在限購(gòu)范圍內(nèi)，但購(gòu)房者大多瞄準(zhǔn)的中心城區(qū)的房子，到新城區(qū)購(gòu)房的意愿短期內(nèi)尚難以形成。
新樓盤
即將入市樓盤處變不驚 置業(yè)顧問建議“辦單身”
“誠(chéng)心想買這里的人，想方設(shè)法也會(huì)買，所以我們不太擔(dān)心客戶流失?！弊蛉丈衔?，當(dāng)記者以購(gòu)房者身份致電武昌歡樂大道旁一高檔樓盤時(shí)，置業(yè)顧問表示，原定下個(gè)月入市的房子開盤計(jì)劃不變，也不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)。
記者從側(cè)面了解到，該樓盤即將入市的新房共有約500套，之前有購(gòu)買意向的購(gòu)房者有近3000人。由于一直不愁買家，該項(xiàng)目的開盤時(shí)間也從去年至今先后傳聞的今年初、7月、9月、11月，一直拖到了下個(gè)月。眾多購(gòu)房者雖然頗有微詞，但也無(wú)可奈何，只能等待。
對(duì)此次中心城區(qū)對(duì)于本地三套房及外地購(gòu)房者的限購(gòu)，該置業(yè)顧問表示“不必?fù)?dān)心”。他說(shuō)，即使3000個(gè)購(gòu)房者中，有一大半是外地人，此次開盤的套數(shù)仍然會(huì)供不應(yīng)求。因?yàn)榭粗辛烁邫n樓盤的購(gòu)房者，一般不會(huì)“委屈自己”去新城區(qū)購(gòu)房。雖然外地購(gòu)房者被政策拒之門外，但本地購(gòu)房者中，即便是三套房，也有辦法繞開限購(gòu)措施。
“最簡(jiǎn)單快捷的辦法就是‘辦單身’！”該置業(yè)顧問直言不諱，向記者支招去辦“假離婚”。他表示，一個(gè)家庭即使有多套房，只需要將所有住房劃分到一方名下，另一方不帶住房“凈身出戶”，便可以再以首套房的政策來(lái)購(gòu)買新房，之后雙方再?gòu)?fù)婚即可。“成本很低，也很快，單身之后只要帶離婚證和離婚協(xié)議到房管局審核就可以通過(guò)，本地人連單身證明都不用開?！痹撝脴I(yè)顧問說(shuō)。
記者了解到，該置業(yè)顧問所建議的“假離婚”方法，在2011年武漢樓市限購(gòu)后被不少武漢家庭使用過(guò)，之后在限購(gòu)解除后逐漸消失。其間，有些家庭“假離婚”變成“真離婚”，使得其中一方人財(cái)兩空的案例也不在少數(shù)。記者昨日隨機(jī)咨詢了一些購(gòu)房者，其中不乏有人表示：“夫妻感情好，信得足，愿意為買房辦理假離婚”。不過(guò)，也有人表示：“這個(gè)有點(diǎn)把婚姻當(dāng)兒戲，而且存在很大的道德風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
二手房
辦過(guò)戶開始查驗(yàn)資格 中介尋找合適買家
同樣，在二手房市場(chǎng)，受限購(gòu)新政的影響，賣房的一方也很淡定。
昨日，記者走訪了中心城區(qū)的多家中介后了解到，對(duì)掛牌價(jià)做出調(diào)整的賣家并不多。中介人員向記者表示，雖然限購(gòu)升級(jí)了，但目前房?jī)r(jià)仍在上漲通道中，特別是中心城區(qū)，二手房存量本就有限，“房荒”現(xiàn)象還未緩解，賣家們并不急于出手，因此不會(huì)降價(jià)拋售?！俺堑鹊绞裁磿r(shí)候新房賣不出去了，供過(guò)于求，二手房的價(jià)格才會(huì)受到影響。即便新房降價(jià)，有優(yōu)質(zhì)配套的學(xué)區(qū)房，依然還要堅(jiān)挺一段時(shí)間?！币幻辉竿嘎缎彰闹薪闃I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)。
記者發(fā)現(xiàn)，中介方面雖然這樣說(shuō)，但嗅覺敏銳的他們已經(jīng)察覺到了市場(chǎng)的變化，悄然轉(zhuǎn)變了思路，從以前“尋找賣家”變成了“尋找買家”。家住武昌東湖路的涂女士昨日一上午，接到4個(gè)不同中介的電話，詢問她買不買房。她有些不解：“之前中介給我打電話都是問我賣不賣房，現(xiàn)在怎么變成了買不買房？”對(duì)此，記者從中介業(yè)內(nèi)人士處了解到，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，限購(gòu)升級(jí)后，他們以前掌握的買方信息發(fā)生了很大的變化，他們需要根據(jù)新的標(biāo)準(zhǔn)，將買方信息重新“篩選”一遍，更新他們手中的“買家數(shù)據(jù)庫(kù)”，以便再有新房源入市時(shí)，能以最快的速度找到合適的買家。
此外，記者走訪房管部門辦理過(guò)戶的窗口發(fā)現(xiàn)，不少之前談妥但尚未辦理網(wǎng)簽的二手房交易合同，因?yàn)樾孪拶?gòu)令的實(shí)施而作廢。除了武昌區(qū)、?口區(qū)及東湖高新區(qū)“暫停過(guò)戶，等待細(xì)則”外，其余中心城區(qū)在11月15日之前完成了網(wǎng)簽的合同，則可以按照舊的政策，正常辦理過(guò)戶。同時(shí)，在各區(qū)新辦理的網(wǎng)簽中，窗口已經(jīng)開始對(duì)于買方的購(gòu)房資格按照新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行查驗(yàn)。
專家說(shuō)
武漢房?jī)r(jià)漲勢(shì)或回落非住宅項(xiàng)目迎來(lái)春天
“新政的刺激總需要過(guò)一段時(shí)間才能顯現(xiàn)，相信此番新政之后，武漢樓市總體銷量將出現(xiàn)明顯回落，而非限購(gòu)區(qū)域成交量將會(huì)持續(xù)增加，武漢房?jī)r(jià)漲勢(shì)短期內(nèi)會(huì)有所回落?！睂?duì)于新政首日，武漢樓市所呈現(xiàn)出的“賣家不慌買家急”的狀況，億房研究中心資深房產(chǎn)專家余淼如是說(shuō)。
余淼表示，從10月3日武漢樓市重啟限購(gòu)開始，明顯可以看到，前期捂盤的項(xiàng)目紛紛開盤，且價(jià)格也較之前上漲了許多，造成目前武漢房?jī)r(jià)呈整體補(bǔ)漲的趨勢(shì)。價(jià)格的逐漸拔高，也是本次限購(gòu)再度加碼的因素之一。在新房市場(chǎng)，從推盤情況來(lái)看，受限購(gòu)加碼影響，下周武漢的樓市供應(yīng)量將大幅減少，全市預(yù)計(jì)僅有西后湖板塊的融創(chuàng)瀾岸一個(gè)樓盤開盤加推；在二手房市場(chǎng)，接下來(lái)房東臨時(shí)撤牌的情況會(huì)逐漸增多。房?jī)r(jià)將缺乏上漲的動(dòng)力，漲勢(shì)必然將出現(xiàn)回落。
此外，一名不愿透露姓名的商住物業(yè)專家表示，武漢限購(gòu)加碼，提高了外地客戶投資或置業(yè)門檻，進(jìn)一步擠壓投資客戶，住宅市場(chǎng)則將逐步回歸理性，以自住需求為主。受此影響，房地產(chǎn)投資方向?qū)⒅鸩睫D(zhuǎn)移，不受限購(gòu)影響的商辦物業(yè)（尤其是商住公寓）將承接大量的投資需求。
同時(shí)，湖北省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)葉學(xué)平認(rèn)為，早在2011年，當(dāng)武漢樓市對(duì)住宅限購(gòu)后，商辦物業(yè)曾迎來(lái)了一段快速發(fā)展期。在2012年，武漢的寫字樓租金價(jià)格曾領(lǐng)跑全國(guó)。今年10月至今，武漢重啟樓市限購(gòu)并加碼，加之城市建設(shè)的完善及自貿(mào)區(qū)等政策的利好，對(duì)于商辦物業(yè)來(lái)說(shuō)，可能是又一個(gè)春天即將來(lái)臨的信號(hào)。
附購(gòu)房資格認(rèn)定
新建住房，以購(gòu)房人提交購(gòu)房資格核查日期為準(zhǔn)
對(duì)于新房，如果在15日前已提交購(gòu)房資格核查，符合條件的可按此前政策執(zhí)行。
案 例
荊州戶籍的劉先生看中位于光谷的一套二手房，在中介撮合下，11月12日晚，劉先生給房主張先生轉(zhuǎn)賬支付了5萬(wàn)元定金后，買賣雙方到東湖高新區(qū)房管局做了買房人的購(gòu)房資格核查。11月13日，資格核查結(jié)果出來(lái)，劉先生具備買房資格。這種情況究竟以哪個(gè)為準(zhǔn)？
劉先生無(wú)法提供連續(xù)兩年繳納社?；騻€(gè)稅證明，按照15日開始執(zhí)行的政策，不具備購(gòu)房資格。
二手房
以提交《武漢市存量房買賣合同》日期為準(zhǔn)
如果只是交了定金而沒有網(wǎng)上提交網(wǎng)簽合同，將按照?qǐng)?zhí)行細(xì)則，不具備購(gòu)買資格的
案 例
外地購(gòu)房者林女士8月份剛換了工作，社保中斷繳納了1個(gè)月，但是之前在武漢已連續(xù)5年繳納社保，這種情況下是否還具有購(gòu)房資格？
由于林女士社保及個(gè)稅繳交中斷，無(wú)法滿足“自購(gòu)房之日起算的前兩年內(nèi)在連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅的證明”的規(guī)定，因此外地戶籍的林女士暫不具備在項(xiàng)目區(qū)域購(gòu)房資格
另武漢晚報(bào)
武漢9月限貸，10月限購(gòu)+限貸，11月調(diào)控再升級(jí) “三步走”調(diào)控讓樓市更趨理性
昨天，江城樓市調(diào)控政策再度收緊，暫停向本地人出售第三套房，外地人購(gòu)房需繳納2年社保或個(gè)人所得稅。而這是自今年9月1日啟動(dòng)限貸政策以來(lái)，武漢第三次發(fā)布樓市調(diào)控政策。
為什么樓市政策頻出？武漢房?jī)r(jià)走勢(shì)將如何發(fā)展？武漢晚報(bào)記者為您詳細(xì)解讀。
武漢樓市調(diào)控“三步走”
9月1日起，武漢啟動(dòng)限貸政策。武漢市居民家庭在中心城區(qū)購(gòu)買第二套及以上新建商品住房，最低首付比例將由30%提高至40%。房管部門強(qiáng)調(diào)，對(duì)于取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源，不得分批、分次銷售。市國(guó)土資源與規(guī)劃局表示，居住類項(xiàng)目競(jìng)買保證金比例調(diào)整至不低于出讓起始價(jià)的60%。
10月3日，武漢在中心城區(qū)實(shí)施限貸以及限購(gòu)政策。本市戶籍居民家庭購(gòu)買首套住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，最低首付款比例為25％，購(gòu)買第二套房首付50％，購(gòu)買第三套或以上住房暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。非本市戶籍居民家庭購(gòu)買首套房最低首付25％，購(gòu)買第二套房暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，購(gòu)買第三套或以上住房限購(gòu)。10月6日，首套房最低首付比例由25%提高至30%。
昨日，限貸限購(gòu)政策重磅升級(jí)。暫停向本地人出售第三套房，外地人購(gòu)房需繳納2年社?；騻€(gè)人所得稅。
調(diào)控成效明顯，武漢樓市量穩(wěn)價(jià)跌
今年，全國(guó)一線城市和熱門二線城市樓市都非?；鸨?月起，全國(guó)性的樓市調(diào)控開始。
9月1日，武漢二套房首付由30%提高到40%，當(dāng)月住房銷量環(huán)比出現(xiàn)回落。不過(guò)住房成交均價(jià)呈小幅上漲態(tài)勢(shì)。根據(jù)武漢市住房和房屋管理局提供的數(shù)據(jù)，9月新建住房銷售登記備案面積為213.04萬(wàn)平方米、2.01萬(wàn)套，環(huán)比分別減少22.88%、24.71%；平均價(jià)格為9610.89元/平方米，環(huán)比上漲3.59%。
國(guó)慶期間中心城區(qū)限購(gòu)限貸政策出臺(tái)后，調(diào)控成效顯著。限購(gòu)區(qū)域住宅成交下滑，黃陂、東西湖等非限購(gòu)區(qū)域成置業(yè)熱門區(qū)域。
10月，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)跌”的態(tài)勢(shì)，新建住房成交量與上月基本持平，由于新城區(qū)中低價(jià)位住房銷量占比加大，成交均價(jià)出現(xiàn)小幅回落。據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，10月我市新建住房銷售登記備案面積為215.59萬(wàn)平方米、2.06萬(wàn)套，環(huán)比分別增長(zhǎng)1.20%、2.84%；平均價(jià)格為9341.86元/平方米，環(huán)比下降2.80%。
為什么連續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策？
為什么調(diào)控政策要“三步走”，而非“一步到位”呢？
“實(shí)際上，這反映了武漢通過(guò)政策調(diào)控樓市的手段越來(lái)越嫻熟。”湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專家委員殷躍建分析?！巴ㄟ^(guò)以往經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，政策的層層遞進(jìn)比‘一步到位’效果更好，相關(guān)部門希望市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡，房?jī)r(jià)瘋漲的態(tài)勢(shì)逐步剎車，避免出現(xiàn)政策一出，市場(chǎng)就被管死，政策一放開，房?jī)r(jià)就瘋長(zhǎng)的副作用?！?/p>
“實(shí)際上這是政策在不斷去糾正市場(chǎng)行為?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也持相同看法。這樣的引導(dǎo)作用更好，能夠防范調(diào)控過(guò)程中交易量快速下滑的尷尬。
任何一次調(diào)控，成交量上升是值得鼓勵(lì)的，關(guān)鍵是要對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭進(jìn)行抑制。
“調(diào)控的目的是使房地產(chǎn)行業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整相適應(yīng)?！币筌S建認(rèn)為，武漢的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)要想轉(zhuǎn)型，就不能過(guò)于依賴房地產(chǎn)。
政策針對(duì)炒房客，剛需人群獲保障
“這個(gè)政策指向非常精準(zhǔn)，即打擊外地炒房客，以及將中小戶型作為炒房對(duì)象的本地炒房者?！币筌S建介紹，他的團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，武漢賣出的房源中，外地購(gòu)房者買走了約六成，其中25%的人買房2-3套以上。對(duì)炒房團(tuán)的有效抑制將使銷量平穩(wěn)下滑，為更需要買房的剛需一族創(chuàng)造條件。
另外，外地人要繳納兩年社?；蛘邆€(gè)人所得稅才能買房的規(guī)定，也并沒有將外地買房者拒之門外。政策仍然歡迎那些在武漢工作的，想通過(guò)在漢買房成為新武漢人的人群。
房?jī)r(jià)未來(lái)是何走勢(shì)？
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這次出臺(tái)的政策比較嚴(yán)厲，短期內(nèi)會(huì)使得主城區(qū)的交易降溫，基本排除價(jià)格大幅上漲的可能。但可能導(dǎo)致部分郊區(qū)板塊交易的上升和價(jià)格的上漲。對(duì)于非普通住宅進(jìn)行管控，會(huì)使得部分高端項(xiàng)目近期會(huì)略有降價(jià)。中期看，明年市場(chǎng)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。
殷躍建分析，政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)將趨于理性，最好的狀態(tài)是與武漢市居民收入水平的增長(zhǎng)相匹配。
剛需一族現(xiàn)在適合買房嗎？
按照以往的經(jīng)驗(yàn)，調(diào)控后是剛需一族買房的好時(shí)機(jī)。嚴(yán)躍進(jìn)分析，政策持續(xù)打壓后，房?jī)r(jià)或保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。不過(guò)調(diào)控后買賣雙方有個(gè)觀望期，所以剛需購(gòu)房者可多了解信息，但不必急于下手。殷躍建認(rèn)為，剛需一族可關(guān)注那些離中心城區(qū)較近的，有地鐵等資源的“一線”新城區(qū)。
