導讀：在限購方面，武漢的本地家庭如果想買第三套住房的話，那就別想了，直接禁購；對外地人來講，你可以買一套，但是必須提供連續(xù)兩年的個稅或者社保證明。
首先我們來關注武漢的調控升級。
11月14號晚間，武漢出臺的新政策是把限購跟限貸政策變得更加的嚴格。在限購方面，武漢的本地家庭如果想買第三套住房的話，那就別想了，直接禁購；對外地人來講，你可以買一套，但是必須提供連續(xù)兩年的個稅或者社保證明。
在國慶期間，武漢出臺的這個樓市調控政策還沒有這么嚴格。外地人在武漢買房子還不需要交個稅或者社保證明，現(xiàn)在需要了；在限貸方面，買二套房的首付比例也不同程度的提高，「普通商品住房」最低首付比例是五成，「非普通商品住房」最低首付比例是七成。
普通商品住房跟非普通商品住房的區(qū)別，是看你的戶型面積。如果是在140㎡以下，差不多就是普通商品住房，140㎡以上就是非普通商品住房。
稍早幾天的11月9號，杭州也跟武漢一樣，有類似的調控升級。這兩個城市的政策對比下來看的話，武漢的調控政策會顯得更加嚴格。
比如說，杭州并沒有禁止本地人買第三套住房，只是要求在買第三套房的時候要全款付清，不能貸款，但是武漢就直接禁止本地家庭購買第三套房。另外，對于外地人來講，杭州是要求外地人提供連續(xù)一年的個稅或者社保證明，但是武漢是要提供連續(xù)兩年的個稅或者社保證明。
我們從過去這段時間的調控來看，往往會發(fā)現(xiàn)這樣一個規(guī)律：比較晚出臺調控政策的，或者調控升級政策的這些城市，往往會更加嚴格，而越早出的就越寬松。
但是相對寬松也沒有用，就像武漢跟杭州這樣的城市，在國慶期間或者國慶之前已經(jīng)出臺了調控政策，本來它是不寬松的，但國慶以后別的城市的調控政策更加嚴格，那么就顯得武漢跟杭州比較寬松了，所以它們只能夠調控加碼。沒有辦法，所以這個就很變得很正常了。
接下來我們要關注的是，為什么會在這個時候出臺？
比如說武漢市在10月14號，杭州是在11月9號。其實里面有個很關鍵的時間節(jié)點，因為每個月的18號或者19號左右，是國家統(tǒng)計局發(fā)布各個城市房價漲幅的日期?，F(xiàn)在離18號或者19號只剩下幾天時間，所以武漢也好，杭州也好，它必須趕在國家統(tǒng)計局發(fā)布房價漲幅的這個數(shù)據(jù)之前，趕緊把調控政策給推出來。不然的話，對于這兩個城市的地方政府來講，壓力太大了。
大家知道，現(xiàn)在是非常時期、特殊時期，基本上每個熱點城市，特別是16個熱點城市的房價漲幅必須控制住，最好漲幅是零，或者最好是跌幅而不是漲幅。
所以，雖然目前還沒有公布數(shù)據(jù)，但是我們應該能夠感受到，武漢也好，杭州也好，它的房價還是可能有一些漲幅，如果你不加碼、不升級你的調控政策，你怎么交代呢？
我們可能還是會發(fā)現(xiàn)另外一些城市，比如天津，它的調控還是比較寬松的，接下來，真等到11月19號左右，等國家統(tǒng)計局會公布各個城市的房價漲幅數(shù)據(jù)之后，可以預見到的是，天津的調控升級或者說加碼應該也是不遠了。我們在此前的節(jié)目中也多次強調，天津是逃不掉的。
跟大家講一個非常有趣的故事。在改革開放初期，著名的港商、香港的富豪霍英東先生因為要到大陸來投資，當時他也搞不太清楚這個政策到底往哪個方向變，所以他每次到北京去出差，他就會到首都機場去看一幅畫。
那是北京首都機場的一副壁畫，畫的是少數(shù)民族的「潑水節(jié)」，里面有一個少女是裸體的?；粲|先生說，他每次到北京，首先要去看看這幅畫里的那個裸體少女在不在，如果在的話，他的心就會比較踏實，說明中國大陸的改革風向是沒有變的。
把話換回來說，我們今天看房地產(chǎn)的政策走勢，當然不可能像霍先生這樣到首都機場去看那個裸畫，但至少還是可以看看國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)到底是漲是跌，然后我們就可以判斷接下來的調控政策是會升級，還是會維持現(xiàn)狀。
這是武漢的情況，也是中國熱點城市調控的情況。
13座熱點城按揭負擔比超40%警戒線
接下來，我們馬上繼續(xù)關注一個現(xiàn)象，說的是有13座城市的按揭負擔比超過了 40%的警戒線，然后得出的結論是：銀行房貸違約風險加劇。通常這樣的文章是比較受歡迎的，因為講的是違約風險啊，講的是超越警戒線啊。
凡是有悲觀氣息的文章，都比較容易有讀者。當然你可以說這是我的偏見。
中信建投證券的分析師是這么說的：2016年上半年居民住房交易杠桿率（按揭貸款和公積金貸款加總）達49%，已接近英國發(fā)生房地產(chǎn)泡沫前的水平。
我不知道他們是怎么測算出來的，因為如果我們規(guī)根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來換算的話，今年以來，大家使用房貸按揭的比例也就是 20% 左右。你肯定覺得這個20％跟我們的切身感受都不太一樣，但國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是針對全中國的現(xiàn)狀，20%已經(jīng)算是一個正常的比例了。但是中信證券的分析師說這比例達到 49%。我不知道到底誰更對一點，總之我是會更加相信國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)。
中信證券的分析師還說，當前中國的13個一二線熱點城市，已經(jīng)跨過了40%的警戒線，排名前三位的是深圳、上海、廈門。比如說深圳，杠桿用得非常之高，高達128%。
這個128%指的是，每個人的按揭月供跟他的月均可支配收入的比值，算出來是128%。那這個就非常有趣了，128%那簡直是入不敷出的節(jié)奏啊。
這些數(shù)據(jù)聽上去是非常有說服力，可是你要想，深圳的房子全是深圳人在買嗎？深圳不是深圳人的深圳，深圳是全中國人的深圳。全中國的那些有錢人涌入到深圳、上海、廈門去買房子，他們用的正常的貸款比例，如果你只是用深圳本地人的收入來除的話，得出128%也可以理解。
但是這樣的一個數(shù)據(jù)，可能在真正的參考性上是要打折扣的。我們不能用封閉的觀點來看一座城市的按揭月供跟月均收入的比例，這樣是比較不客觀的。通常是這樣的：把事情說得危險一點，比較有市場。
房企集中開賣二線城市地王股權
我們再來看一下類似的一篇文章。說的是「在限購新政潮過去的一個月中，杭州、合肥等此前土地高熱區(qū)已經(jīng)開始集中出現(xiàn)轉讓地王項目股權、引入合作者開發(fā)稀釋風險的現(xiàn)象。」
它舉的例子包括信達地產(chǎn)，也就是那個在中國非常有名的央企，在全國幾個熱點城市拿了不少地王。信達地產(chǎn)在杭州的地王，引進了杭州另外一家品牌企業(yè)濱江集團，共同持股。文章又舉例說，在合肥，萬科引進了合肥當?shù)氐闹科笪囊坏禺a(chǎn)共同開發(fā)。
這些說的都沒有錯，可是這里面有一個小小的不一樣的點，就是它可能顛倒了因果關系。
這些股權合作未必是事后進行的，往往更可能是事先就安排好的。什么意思呢？不一定是說開始調控了，所以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商們得把這些地王的股權轉讓給別人，來減少風險，而是說他們在拿這個地王之前，就已經(jīng)想好了，我要跟誰誰一起合作開發(fā)。只是有一些企業(yè)它不方便出面拿地，那么由其中一家企業(yè)去把這塊地拿下來，事后再來宣布我們合作了。
很多基本上是這樣的情況。但我不能說每一個地王的股權合作都是這種狀況，但是我可以保證，大多數(shù)地王的股權合作都是事先預謀好的。
所以，一個新聞往往有兩種解讀，我們看背后的事實大概是什么樣子，或許更加有利于我們對這個市場走勢的判斷。
