二手住宅仍為成交主力，主要為改善型換房；分析預計2019年市場整體平穩(wěn)
延續(xù)2017年的調控狀態(tài)，2018年北京二手房市場在低位平穩(wěn)釋放。中原地產研究中心統計顯示，2018年北京二手住宅共成交153407套（數據不包括12月31日），比2017年的13.6萬套有所增加。從麥田房產成交均價來看，伴隨著交易量的低位釋放，2018年二手住宅均價較2017年下降約5%，各月份之間價格小幅波動，和2017年價格在高位回落階段相比，價格降幅明顯收窄。
二手住宅成交仍是市場主力
據中原地產統計顯示，從每月的走勢看，整體市場在2018年5月前后出現一波小高峰，5月份成交量回升至18096套，近一年最高點，不過6月以后成交持續(xù)回落，到了年末再次退燒。其中，12月份二手房簽約為11540套（數據不包括12月31日），與11月份的11203套基本持平。
市場雖冷，但不減北京二手住宅絕對主力的地位。事實上，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來，北京的房地產市場就已經進入了存量房時代。據中原地產統計顯示，截至2018年12月25日，2018全年北京二手住宅市場份額為87%，而一手住宅市場份額僅為13%，二手住宅成交量約為一手住宅的5.4倍。
值得注意的是，“限競房”套均面積90平米以內，套總價五百萬左右，由于“限競房”總價段與近兩年二手房主力交易戶型和總價重疊，因此，在2018年下半年“限競房”井噴供應后，二手房交易占比量明顯下滑，至10月份，達到了近兩年占比最低值，僅占77%，而11月份雖略有回升，但依然低于過往。
記者了解到，北京的二手房交易中，套總價700萬以下物業(yè)成交占比保持在80%以上。來自貝殼研究院2018年三季度經紀人調研結果顯示，北京改善型換房成交占比大約為61%，首次置業(yè)群體占比為29%，改善型換房為市場成交主力。
業(yè)內預計2019年交易量整體平穩(wěn)
對于2019年二手房市場的展望，合碩機構首席分析師郭毅指出，整個宏觀政策層面會對購房者的信心帶來有利支撐，進而提振整體住房市場。不過，從2019全年看，隨著“限競房”供應高峰的來臨，部分購房客群會從二手市場流向新房市場，從而對二手房市場帶來較為明顯的沖擊。
而在麥田房產首席市場分析師張葉松看來，2019年上半年，市場價格依然處于小幅下滑區(qū)間，交易量整體較為平穩(wěn)，階段性會出現春節(jié)低迷、節(jié)后回升的歷史規(guī)律。
政策層面上看，張葉松指出，預測2019年政策基調依然是以保持市場穩(wěn)定為主旨，由于此輪政策已維持較長周期，后續(xù)存在需求釋放壓力。因此，不排除下半年出臺長效機制，在控制價格的基礎上，允許合理釋放需求的可能性。不過，可以肯定的是，房地產投資時代已經告別，一條保障民生保護剛需的探索路線正在進行。
■ 新房數據
北京新房市場：供應激增、成交下降、庫存攀升
2018年，北京新房市場呈現出供應量激增、成交量下降、庫存量攀升的局面。
根據北京中原統計數據顯示，2018年北京新建商品房新增供應套數（不含回遷房，因暫停網簽更新，數據不包括12月31日，下同）74931套，同比增長46.94%；成交套數42994套，同比下降4.27%；成交均價42941元/平米，同比上漲5.17%。
對于新增供應量大幅上升成交卻反而下降的原因，中原地產首席分析師張大偉分析稱：“大量限房價項目和共有產權房的入市是北京樓市供應井噴的最主要原因，但是，目前限房價項目區(qū)域供應扎堆現象明顯，共有產權房部分項目去化艱難，這使得供大于求開始明顯出現?！?/p>
據貝殼研究院的數據顯示，2018年北京限房價項目供應24893套，成交4530套；共有產權房供應22066套，成交7729套。
同時，據中原統計數據顯示，截至2018年年末，北京新建商品房存量套數為134636套，是近四年來庫存量的最高值。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示：“當前北京新房庫存持續(xù)走高，在新房繼續(xù)放量且戶型選擇越來越少以及政策沒有明顯放松的情況下，2019年新房去化依舊較難。”
從價格來看，限房價項目的售價已經開始出現調整。張大偉認為：“隨著后續(xù)供應量的繼續(xù)上升，去化難度加大的項目有可能開始價格戰(zhàn)。”
