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貨幣放水，資產(chǎn)相對(duì)貶值，中產(chǎn)階級(jí)是坐等財(cái)富縮水，還是踏上房地產(chǎn)不知終點(diǎn)的財(cái)富列車？ [保存到相冊(cè)] |
國(guó)慶七天假期，許多人在這2016年度最后一個(gè)法定節(jié)假日出游，然而一些政府部門卻在這一時(shí)間內(nèi)，多地相繼出臺(tái)最新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。而就在今年全國(guó)兩會(huì)期間，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”還是兩會(huì)的關(guān)鍵詞之一，彼時(shí)二線城市也面臨著去庫(kù)存的壓力，而等到各地相繼放松此前的限購(gòu)政策，不到半年時(shí)間，房?jī)r(jià)再度啟動(dòng)瘋漲，特別是京滬深一線城市，甚至到了一日一價(jià)的地步。為何半年時(shí)間，限購(gòu)政策再次重回政府調(diào)控措施當(dāng)中，此輪調(diào)控有何不同，會(huì)引導(dǎo)房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升嗎？
一城一策，政策引導(dǎo)資金流向
上一屆政府曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)兩次全國(guó)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策，分別是2004年的“國(guó)八條”，以及2011年的 “新國(guó)八條”。兩次調(diào)控政策針對(duì)的都是房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)，目的是保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)，但是采取的手段是全國(guó)一刀切的方式。然而2004年的調(diào)控政策在四萬(wàn)億投資計(jì)劃出臺(tái)后，名存實(shí)亡，2008年固定資產(chǎn)投資的迅速增長(zhǎng)，一大批資金被投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)開(kāi)始迎來(lái)瘋漲，2011年的調(diào)控政策史上最嚴(yán)厲，成功限制了需求的產(chǎn)生，也導(dǎo)致了這一屆政府所面臨的房地產(chǎn)去庫(kù)存的問(wèn)題。
由于當(dāng)時(shí)全國(guó)一刀切的政策要求，一二線城市與三四線城市其實(shí)面臨的是同一種政策限制，但是一線特別是超一線城市，房產(chǎn)的需求會(huì)長(zhǎng)期大于供給，這也是為何地方政府在放松限購(gòu)限貸政策之后，一線城市率先房?jī)r(jià)上漲，北京、上海和深圳在今年5、6月份的房?jī)r(jià)表現(xiàn)說(shuō)明了一線城市的需求此前是被政策抑制，一旦放松，房?jī)r(jià)就會(huì)恢復(fù)上漲。
然而去庫(kù)存壓力最大的三四線城市卻面臨著需求被大城市吸引的問(wèn)題，在全國(guó)放松限購(gòu)限貸政策之后，資金首先會(huì)流向預(yù)期收益大的一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，由此來(lái)看，一線城市基本不存在所謂去庫(kù)存壓力，二線城市在政策放松之后，去庫(kù)存只是時(shí)間問(wèn)題。而三四線城市則不然，本身需求就不足，房產(chǎn)投資屬性弱，但庫(kù)存壓力又是最大的。
這一輪調(diào)控吸取了此前調(diào)控政策的教訓(xùn)，中央層面并沒(méi)有給出統(tǒng)一的調(diào)控政策，而是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市相繼出臺(tái)政策，首先是北京在國(guó)慶假期前一天宣布調(diào)控，天津在夜晚跟進(jìn)，到7日，國(guó)慶假期介入，全國(guó)19個(gè)城市出臺(tái)了自己的調(diào)控政策，8日武漢市再次加碼，將首付從25%提高到30%。這19個(gè)城市基本屬于一二線城市，去庫(kù)存壓力較小，相反三四線城市并沒(méi)有相關(guān)調(diào)控政策推出，可見(jiàn)，去庫(kù)存壓力依然存在。
一漲一跌 資金尋求避險(xiǎn)資產(chǎn)
2015年，中國(guó)股市急漲急跌，大量普通股民在股市中損失慘重。與此同時(shí)，央行流動(dòng)性大量增加，M2增長(zhǎng)迅速，截至2015年年末，中國(guó)的M2/GDP達(dá)到2.0575創(chuàng)下新高，這是什么概念？等于是中國(guó)一塊錢的貨幣供應(yīng)，只撬動(dòng)了不到五毛錢的GDP，而為了保持GDP增長(zhǎng)率，就必須不斷地發(fā)行新鈔，保持流動(dòng)性。
然而實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的情況，大量流動(dòng)性最終只在金融領(lǐng)域流動(dòng)，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的泡沫化資產(chǎn)存在，另外還存在運(yùn)營(yíng)效率低及落后產(chǎn)能過(guò)多、貧富差距越來(lái)越大、房?jī)r(jià)與物價(jià)調(diào)控陷入兩難、經(jīng)濟(jì)體制結(jié)構(gòu)改革陣痛等等問(wèn)題。去年的股災(zāi)就是資產(chǎn)泡沫化破裂之后的惡果。
在股票市場(chǎng)表現(xiàn)不力，外匯市場(chǎng)管制嚴(yán)格，其他金融衍生品市場(chǎng)尚不健全的情況下，龐大的流動(dòng)性資金需要尋求避險(xiǎn)資產(chǎn)，房地產(chǎn)就是一個(gè)很好的避險(xiǎn)產(chǎn)品。雖然房地產(chǎn)滿足的是消費(fèi)者的住房需求，表面上看是屬于消費(fèi)品，但是由于房地產(chǎn)占據(jù)的個(gè)人資產(chǎn)十分龐大，土地、地段等因素的稀缺性賦予了房產(chǎn)金融屬性，如今房地產(chǎn)越來(lái)越具備金融產(chǎn)品的屬性，在資金避險(xiǎn)上表現(xiàn)優(yōu)于黃金等硬通貨市場(chǎng)。
所以在股災(zāi)之后的2016年，隨著各地限購(gòu)政策的取消，資金再度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但地方政府的限購(gòu)政策能持續(xù)多久取決于地方財(cái)政能夠支持多久，畢竟對(duì)于一些二線城市而言，土地出讓金是城市發(fā)展的重要資金來(lái)源，類似于武漢這樣的，全城多項(xiàng)工程同時(shí)啟動(dòng)，對(duì)資金的需求更加龐大，未來(lái)政策如何走，取決于城市發(fā)展資金能否得到滿足。
一日一變 中產(chǎn)階級(jí)財(cái)富焦慮
中國(guó)擁有全世界最大的中產(chǎn)階級(jí)群體，然而也是全世界財(cái)富最不穩(wěn)定的群體，由于缺乏收益穩(wěn)定的投資渠道，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)大量資產(chǎn)體現(xiàn)在房產(chǎn)上。而房?jī)r(jià)時(shí)時(shí)刻刻牽動(dòng)著中產(chǎn)階級(jí)的心，不管是有房的還是無(wú)房的，天津大爆炸，周邊房子損失慘重，也就是說(shuō)這些有車有房的中產(chǎn)階級(jí)，一夜之間便成為了無(wú)產(chǎn)階級(jí)。
中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的財(cái)富焦慮的一大體現(xiàn)就是投資不分散，容易一窩蜂地投入，比如去年的股票市場(chǎng)大漲，大量中產(chǎn)階級(jí)散戶投入資金，但又有多少人能夠在5000點(diǎn)逃離呢。而之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)亦是如此。
如此一窩蜂的上，是不是就是不理性的投資策略呢？當(dāng)流動(dòng)性迅速增加的時(shí)候，居民手中的貨幣會(huì)相對(duì)貶值，此時(shí)就需要尋求保值資產(chǎn)。另外，流動(dòng)性增加是先到銀行，如果銀行不將這些流動(dòng)性通過(guò)貸款的形式投入到市場(chǎng)中去，銀行等于是損失。要增加貸款就需要降低利率，而當(dāng)貸款比存錢更有利可圖的時(shí)候，居民自然樂(lè)意用提高杠桿的方式利用銀行資金購(gòu)買保值資產(chǎn)。2015年證監(jiān)會(huì)去杠桿之后，股票市場(chǎng)急劇下跌，2016年銀行的貸款增長(zhǎng)最大的是居民中長(zhǎng)期貸款，也就是說(shuō)，大量銀行資金被居民用杠桿的方式投入到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也是為何一些城市的限貸政策目的就是降低杠桿率。
事實(shí)上，在這種財(cái)富焦慮影響下，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)看似不理性的投資很多都是理性選擇的結(jié)果。當(dāng)股票市場(chǎng)上漲，許多人利用銀行杠桿炒股，意味著流動(dòng)性增加，貨幣貶值。手持流動(dòng)性的中產(chǎn)階級(jí)是坐等貨幣貶值還是主動(dòng)投入，利用杠桿尋求資金保值增值呢？其實(shí)，這是中產(chǎn)階級(jí)之間、中產(chǎn)階級(jí)與銀行之間的博弈，最優(yōu)策略自然是利用銀行資金。無(wú)論是投資股票還是投資房產(chǎn)，中產(chǎn)階級(jí)都是在博弈，不投入是等死，投入了可能是快死，也可能不死。只要中產(chǎn)階級(jí)還存在財(cái)富焦慮，房地產(chǎn)市場(chǎng)不理性的買房風(fēng)潮就不會(huì)改變，房?jī)r(jià)也就不會(huì)下跌。
