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越限購(gòu)越焦慮,中產(chǎn)買房能否保衛(wèi)財(cái)富?
2018-01-21 10:01:56   來(lái)源:快評(píng)社

貨幣放水,資產(chǎn)相對(duì)貶值,中產(chǎn)階級(jí)是坐等財(cái)富縮水,還是踏上房地產(chǎn)不知終點(diǎn)的財(cái)富列車?

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貨幣放水,資產(chǎn)相對(duì)貶值,中產(chǎn)階級(jí)是坐等財(cái)富縮水,還是踏上房地產(chǎn)不知終點(diǎn)的財(cái)富列車? [保存到相冊(cè)]

  國(guó)慶七天假期,許多人在這2016年度最后一個(gè)法定節(jié)假日出游,然而一些政府部門卻在這一時(shí)間內(nèi),多地相繼出臺(tái)最新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。而就在今年全國(guó)兩會(huì)期間,房地產(chǎn)“去庫(kù)存”還是兩會(huì)的關(guān)鍵詞之一,彼時(shí)二線城市也面臨著去庫(kù)存的壓力,而等到各地相繼放松此前的限購(gòu)政策,不到半年時(shí)間,房?jī)r(jià)再度啟動(dòng)瘋漲,特別是京滬深一線城市,甚至到了一日一價(jià)的地步。為何半年時(shí)間,限購(gòu)政策再次重回政府調(diào)控措施當(dāng)中,此輪調(diào)控有何不同,會(huì)引導(dǎo)房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升嗎?

  一城一策,政策引導(dǎo)資金流向

  上一屆政府曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)兩次全國(guó)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策,分別是2004年的“國(guó)八條”,以及2011年的 “新國(guó)八條”。兩次調(diào)控政策針對(duì)的都是房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng),目的是保持房?jī)r(jià)平穩(wěn),但是采取的手段是全國(guó)一刀切的方式。然而2004年的調(diào)控政策在四萬(wàn)億投資計(jì)劃出臺(tái)后,名存實(shí)亡,2008年固定資產(chǎn)投資的迅速增長(zhǎng),一大批資金被投入到房地產(chǎn)市場(chǎng),房?jī)r(jià)開(kāi)始迎來(lái)瘋漲,2011年的調(diào)控政策史上最嚴(yán)厲,成功限制了需求的產(chǎn)生,也導(dǎo)致了這一屆政府所面臨的房地產(chǎn)去庫(kù)存的問(wèn)題。

  由于當(dāng)時(shí)全國(guó)一刀切的政策要求,一二線城市與三四線城市其實(shí)面臨的是同一種政策限制,但是一線特別是超一線城市,房產(chǎn)的需求會(huì)長(zhǎng)期大于供給,這也是為何地方政府在放松限購(gòu)限貸政策之后,一線城市率先房?jī)r(jià)上漲,北京、上海和深圳在今年5、6月份的房?jī)r(jià)表現(xiàn)說(shuō)明了一線城市的需求此前是被政策抑制,一旦放松,房?jī)r(jià)就會(huì)恢復(fù)上漲。

  然而去庫(kù)存壓力最大的三四線城市卻面臨著需求被大城市吸引的問(wèn)題,在全國(guó)放松限購(gòu)限貸政策之后,資金首先會(huì)流向預(yù)期收益大的一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng),由此來(lái)看,一線城市基本不存在所謂去庫(kù)存壓力,二線城市在政策放松之后,去庫(kù)存只是時(shí)間問(wèn)題。而三四線城市則不然,本身需求就不足,房產(chǎn)投資屬性弱,但庫(kù)存壓力又是最大的。

  這一輪調(diào)控吸取了此前調(diào)控政策的教訓(xùn),中央層面并沒(méi)有給出統(tǒng)一的調(diào)控政策,而是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市相繼出臺(tái)政策,首先是北京在國(guó)慶假期前一天宣布調(diào)控,天津在夜晚跟進(jìn),到7日,國(guó)慶假期介入,全國(guó)19個(gè)城市出臺(tái)了自己的調(diào)控政策,8日武漢市再次加碼,將首付從25%提高到30%。這19個(gè)城市基本屬于一二線城市,去庫(kù)存壓力較小,相反三四線城市并沒(méi)有相關(guān)調(diào)控政策推出,可見(jiàn),去庫(kù)存壓力依然存在。

  一漲一跌 資金尋求避險(xiǎn)資產(chǎn)

  2015年,中國(guó)股市急漲急跌,大量普通股民在股市中損失慘重。與此同時(shí),央行流動(dòng)性大量增加,M2增長(zhǎng)迅速,截至2015年年末,中國(guó)的M2/GDP達(dá)到2.0575創(chuàng)下新高,這是什么概念?等于是中國(guó)一塊錢的貨幣供應(yīng),只撬動(dòng)了不到五毛錢的GDP,而為了保持GDP增長(zhǎng)率,就必須不斷地發(fā)行新鈔,保持流動(dòng)性。

  然而實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的情況,大量流動(dòng)性最終只在金融領(lǐng)域流動(dòng),導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的泡沫化資產(chǎn)存在,另外還存在運(yùn)營(yíng)效率低及落后產(chǎn)能過(guò)多、貧富差距越來(lái)越大、房?jī)r(jià)與物價(jià)調(diào)控陷入兩難、經(jīng)濟(jì)體制結(jié)構(gòu)改革陣痛等等問(wèn)題。去年的股災(zāi)就是資產(chǎn)泡沫化破裂之后的惡果。

  在股票市場(chǎng)表現(xiàn)不力,外匯市場(chǎng)管制嚴(yán)格,其他金融衍生品市場(chǎng)尚不健全的情況下,龐大的流動(dòng)性資金需要尋求避險(xiǎn)資產(chǎn),房地產(chǎn)就是一個(gè)很好的避險(xiǎn)產(chǎn)品。雖然房地產(chǎn)滿足的是消費(fèi)者的住房需求,表面上看是屬于消費(fèi)品,但是由于房地產(chǎn)占據(jù)的個(gè)人資產(chǎn)十分龐大,土地、地段等因素的稀缺性賦予了房產(chǎn)金融屬性,如今房地產(chǎn)越來(lái)越具備金融產(chǎn)品的屬性,在資金避險(xiǎn)上表現(xiàn)優(yōu)于黃金等硬通貨市場(chǎng)。

  所以在股災(zāi)之后的2016年,隨著各地限購(gòu)政策的取消,資金再度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但地方政府的限購(gòu)政策能持續(xù)多久取決于地方財(cái)政能夠支持多久,畢竟對(duì)于一些二線城市而言,土地出讓金是城市發(fā)展的重要資金來(lái)源,類似于武漢這樣的,全城多項(xiàng)工程同時(shí)啟動(dòng),對(duì)資金的需求更加龐大,未來(lái)政策如何走,取決于城市發(fā)展資金能否得到滿足。

  一日一變 中產(chǎn)階級(jí)財(cái)富焦慮

  中國(guó)擁有全世界最大的中產(chǎn)階級(jí)群體,然而也是全世界財(cái)富最不穩(wěn)定的群體,由于缺乏收益穩(wěn)定的投資渠道,中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)大量資產(chǎn)體現(xiàn)在房產(chǎn)上。而房?jī)r(jià)時(shí)時(shí)刻刻牽動(dòng)著中產(chǎn)階級(jí)的心,不管是有房的還是無(wú)房的,天津大爆炸,周邊房子損失慘重,也就是說(shuō)這些有車有房的中產(chǎn)階級(jí),一夜之間便成為了無(wú)產(chǎn)階級(jí)。

  中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的財(cái)富焦慮的一大體現(xiàn)就是投資不分散,容易一窩蜂地投入,比如去年的股票市場(chǎng)大漲,大量中產(chǎn)階級(jí)散戶投入資金,但又有多少人能夠在5000點(diǎn)逃離呢。而之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)亦是如此。

  如此一窩蜂的上,是不是就是不理性的投資策略呢?當(dāng)流動(dòng)性迅速增加的時(shí)候,居民手中的貨幣會(huì)相對(duì)貶值,此時(shí)就需要尋求保值資產(chǎn)。另外,流動(dòng)性增加是先到銀行,如果銀行不將這些流動(dòng)性通過(guò)貸款的形式投入到市場(chǎng)中去,銀行等于是損失。要增加貸款就需要降低利率,而當(dāng)貸款比存錢更有利可圖的時(shí)候,居民自然樂(lè)意用提高杠桿的方式利用銀行資金購(gòu)買保值資產(chǎn)。2015年證監(jiān)會(huì)去杠桿之后,股票市場(chǎng)急劇下跌,2016年銀行的貸款增長(zhǎng)最大的是居民中長(zhǎng)期貸款,也就是說(shuō),大量銀行資金被居民用杠桿的方式投入到了房地產(chǎn)市場(chǎng),這也是為何一些城市的限貸政策目的就是降低杠桿率。

  事實(shí)上,在這種財(cái)富焦慮影響下,中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)看似不理性的投資很多都是理性選擇的結(jié)果。當(dāng)股票市場(chǎng)上漲,許多人利用銀行杠桿炒股,意味著流動(dòng)性增加,貨幣貶值。手持流動(dòng)性的中產(chǎn)階級(jí)是坐等貨幣貶值還是主動(dòng)投入,利用杠桿尋求資金保值增值呢?其實(shí),這是中產(chǎn)階級(jí)之間、中產(chǎn)階級(jí)與銀行之間的博弈,最優(yōu)策略自然是利用銀行資金。無(wú)論是投資股票還是投資房產(chǎn),中產(chǎn)階級(jí)都是在博弈,不投入是等死,投入了可能是快死,也可能不死。只要中產(chǎn)階級(jí)還存在財(cái)富焦慮,房地產(chǎn)市場(chǎng)不理性的買房風(fēng)潮就不會(huì)改變,房?jī)r(jià)也就不會(huì)下跌。

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