
伴隨著一線城市房價(jià)的飆升,周邊城市開始輪流“坐莊”,繼蘇州、南京之后,這次坐上頭把交椅的是無錫。
中指院公布的2016年8月全國百城價(jià)格指數(shù)顯示,無錫樣本平均房價(jià)達(dá)9743元/平方米,以6.76%的環(huán)比漲幅位列全國第一,成為江蘇省內(nèi)又一個(gè)房價(jià)上漲領(lǐng)跑全國的城市。而即將在9月8日開拍的無錫濱湖區(qū)地塊,已被業(yè)內(nèi)視為“準(zhǔn)地王”。
和房價(jià)漲幅形成鮮明對(duì)比的是無錫銳減的庫存量。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,目前無錫商品住宅庫存量為536萬平方米,約3.5萬套,預(yù)估去化周期在5個(gè)月左右。
這個(gè)世界變化確實(shí)有點(diǎn)快。就在去年年底,無錫全市庫存量還在900萬平方米左右,庫存近9萬套,去化周期20個(gè)月。9個(gè)月過去,無錫樓市庫存套數(shù)下降一半,去化周期預(yù)計(jì)縮短15個(gè)月。
如果數(shù)據(jù)是最重要的參考,那么無錫可能是今年全國樓市去庫存“模范”。
1、蘇州來客
盡管8月才以第一的身份獲得全國關(guān)注,但是無錫樓市早在今年2月底就起了變化。
中指院數(shù)據(jù)顯示,今年以來,無錫房價(jià)除3月份出現(xiàn)0.33%的環(huán)比降幅外,每月它的環(huán)比漲幅均超過1%,5月還曾以4.06%的漲幅位列全國第三,甚至超過當(dāng)時(shí)的漲幅榜明星城市南京。
同樣上漲的還有成交量。數(shù)據(jù)顯示,截至8月底,無錫全市新房成交量超過6.04萬套,逼近2015年全年6.19萬套的成交量,這也創(chuàng)下自2013年以來的成交量新高。
“最早來的是一批蘇州炒房客?!睙o錫太湖錦繡園營銷中心總經(jīng)理杭衛(wèi)介紹,春節(jié)之后的2月底,靠蘇州路程最近、又是無錫傳統(tǒng)高端住宅區(qū)的濱湖區(qū),迎來了今年最早的蘇州購房者:“蘇州人包了大巴,到濱湖區(qū)的中海、雅居樂和蘇寧的售樓處買房?!?/p>
這也成為全市漲價(jià)的起點(diǎn)?!昂芸靷鞒龅南⑹牵K州投資客包下了濱湖一樓盤東邊一棟樓?!?/p>
這像是一枚炸彈,打破了無錫長期以來相對(duì)閉合又平穩(wěn)的市場(chǎng)格局。3月底,無錫一家開發(fā)商宣布當(dāng)天下午2:30開始,在售房源全部上調(diào)1000元/平方米?!爱?dāng)時(shí)是下午1:30?!痹趫?chǎng)的一位業(yè)內(nèi)人士印象深刻:“近乎逼訂?!?/p>
在這之前,她在售樓處最常聽到的一句話是:“美女,買套房子吧……”
在一些業(yè)內(nèi)人士看來,外地投資客涌入,從而帶動(dòng)本地客戶出手,是無錫成交量猛增的原因之一。有意思的是,那波涌入無錫的蘇州客,也正是被上海投資客“逼”走的一群人。
那也是蘇州房價(jià)漲幅最為迅猛的時(shí)刻。
數(shù)據(jù)顯示,今年2月—4月,蘇州房價(jià)以連續(xù)環(huán)比超過5%的漲幅,保持全國排名前五的位置。市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為,受到上海房價(jià)門檻迅速提高和“325新政”的雙重影響,上海投資客涌入附近的昆山和蘇州,而同樣嗅覺敏銳的蘇州人,則選擇了距離更近但房價(jià)幾乎只有蘇州一半的無錫。他們給略顯沉悶的無錫樓市帶來了回暖的氣息。
值得注意的是,就在上個(gè)月,長沙樓市驚現(xiàn)“合肥買房團(tuán)”,他們到過的售樓處,都有大手筆的成交。
2、庫存銳減
伴隨漲價(jià)和高成交量的是急轉(zhuǎn)直下的庫存??硕馃o錫公司提供的數(shù)據(jù)顯示,目前無錫全市商品房庫存量為536萬平方米,約3.6萬套。按照今年以來無錫月均銷售89萬平方米的數(shù)據(jù)計(jì)算,剩余房源可支撐的去化周期為5.5個(gè)月。
與之形成鮮明對(duì)比的是,2015年6月,無錫數(shù)據(jù)監(jiān)控中心公布的數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)時(shí)住宅可售庫存量高達(dá)991.13萬平方米,住宅庫存周期超過18個(gè)月,加上由于彼時(shí)無錫爆出人口增長放緩的消息,曾有媒體提出,無錫會(huì)不會(huì)變成“睡城”?
15個(gè)月過去,去化周期驟減,市場(chǎng)主調(diào)已從“去庫存”,似乎變成了“補(bǔ)庫存”。
中原集團(tuán)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,今年1—7月,無錫新開工面積554.02萬平方米,竣工面積474.09萬平方米,上市面積197.21萬平方米,銷售面積618.17萬平方米,成交量明顯高于上市量和開工量?!斑@一輪成交增量來得猝不及防,開發(fā)企業(yè)的開工量跟不上?!睙o錫太湖錦繡園營銷中心總經(jīng)理杭衛(wèi)稱。
持有相同觀點(diǎn)的還有無錫中原研究部負(fù)責(zé)人鄭云峰。他認(rèn)為,無錫樓市供需不平衡,是導(dǎo)致此輪量價(jià)上升的重要因素。
這從無錫近年來的供地量,便可見一斑。無錫土拍網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,自2012年起,無錫土地成交量以每年近50%的幅度遞減,2013年無錫成交65宗地塊433.11萬平方米,2014年則是45宗土地231.49萬平方米,2015年這個(gè)數(shù)據(jù)減少到20宗土地124.64萬平方米,其中,宅地成交量僅為6宗。
和大部分熱點(diǎn)城市一樣,今年無錫地價(jià)也是水漲船高,接連出現(xiàn)區(qū)域及全市地王。首掀波瀾的是第一次進(jìn)入無錫的融創(chuàng),在4月份,融創(chuàng)以150.77%的溢價(jià)率拿下惠山區(qū)白屈港地塊,成為“區(qū)域地王”,而這塊地的位置,遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上優(yōu)越。
8月19日,融創(chuàng)又以36億元、200%的溢價(jià)率拿下“梁溪區(qū)地王”,該幅地總價(jià)堪比去年全年無錫賣地收入。當(dāng)月,無錫全市單價(jià)地王接連易手,中銳、紅豆地產(chǎn)等先后折桂,如今,無錫地王單價(jià)最高已被推至10548元/平方米。
“9月8日,無錫還將出讓兩幅地塊,其中的濱湖區(qū)地塊,目前已拿了‘入場(chǎng)券’的公司就有19家,它很有可能又要刷新記錄。”杭衛(wèi)告訴見地君,截至目前,無錫全市已出讓19宗地塊,剩余的4個(gè)月里至少還有5塊土地上市,“房企沒有土地,都虎視眈眈,包括旭輝等房企,之前的土拍都參與了舉牌,只是沒有斬獲?!?/p>
弘陽地產(chǎn)無錫公司常務(wù)副總經(jīng)理沈侖介紹,弘陽在無錫目前僅有商業(yè)和別墅項(xiàng)目,其中別墅項(xiàng)目一個(gè)季度就完成了一年的銷售指標(biāo),“公司力爭(zhēng)在下半年補(bǔ)貨?!?/p>
3、后市爭(zhēng)議
就在無錫漲幅沖至首位的同時(shí),全國“四小龍”之一的蘇州,其8月房價(jià)環(huán)比則出現(xiàn)年內(nèi)首次負(fù)增長,以0.25%的環(huán)比降幅,位列全國百城倒數(shù)第18位。
部分觀點(diǎn)稱,新一輪限購政策對(duì)蘇州市場(chǎng)打擊較大,是蘇州樓市由漲轉(zhuǎn)跌的主要原因,但也有人認(rèn)為,蘇州市場(chǎng)前期的快速增長除了資本的涌入,也有價(jià)值補(bǔ)漲的因素:“現(xiàn)在均價(jià)維持在1.5萬元/平方米的水平,反而是蘇州市場(chǎng)理性的表現(xiàn)?!?/p>
而尚未設(shè)限、門檻較低的無錫,也就成為這一輪資本的新著陸點(diǎn)。
“無錫市場(chǎng)存在價(jià)值被低估的因素,但也的確存在軟肋?!备鶕?jù)2015年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示,截至2015年末,無錫全市常住人口數(shù)量為651.1萬人,環(huán)比增幅0.2%。
實(shí)際上,自2010年以來,無錫人口增量便持續(xù)放緩,2015年的增量僅為5年前的1/15,并已經(jīng)連續(xù)兩年維持這一低增長率。
在包括蘇州、無錫、常州在內(nèi)的蘇南地區(qū),工業(yè)數(shù)值也出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)顯示,該地區(qū)2015年規(guī)模以上工業(yè)主營收入下降0.1%,工業(yè)產(chǎn)銷率下降0.6%,工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤環(huán)比增長僅2%,對(duì)外貿(mào)易也出現(xiàn)7.7%的降幅。
“沒有大量的人口導(dǎo)入,產(chǎn)業(yè)也沒跟上去,收入沒有明顯增長,靠投資客支撐的去庫存,能夠撐多久?”無錫地產(chǎn)圈一位資深媒體人士大呼“看不懂”。無錫中原研究部負(fù)責(zé)人鄭云峰也認(rèn)為,盡管無錫商品房庫存量銳減,但不代表整體庫存量就會(huì)緊缺,原因是,“目前還有大量的存量土地還在開發(fā)商手上,只是一直不開發(fā)而已。”
“很多人盯著庫存量談供需不平衡,但是實(shí)際需求如何衡量?涌入市場(chǎng)的真的是缺房子住的人嗎?成交量一放緩,庫存數(shù)量還是一樣,去化周期立刻就上去,究竟是‘去庫存’還是‘補(bǔ)庫存’?說到底,這一輪的漲跌還是資本的你來我往,資本從一個(gè)板塊,涌向另一個(gè)板塊?!蹦暇┕I(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長吳翔華就曾提出過質(zhì)疑。