隨著空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控潮在多城落地，房企面臨艱難的關(guān)口。調(diào)控政策出臺(tái)后首個(gè)開(kāi)盤(pán)日，地產(chǎn)股集體受挫。更令房企坐立難安的是樓市成交量下滑預(yù)期大增，房企再融資全線(xiàn)收緊，早先激進(jìn)拿地的企業(yè)將自食其果，遭遇現(xiàn)金流危機(jī)。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前房企龍頭和中小企業(yè)應(yīng)對(duì)招式迥異?？拐鹆ι詮?qiáng)的龍頭大鱷將趁機(jī)加速侵吞中小房企，爭(zhēng)奪行業(yè)資源；中小房企被逼至墻角，或被收購(gòu)兼并，或干脆買(mǎi)殼轉(zhuǎn)型奮力一搏。
激進(jìn)房企資金鏈緊繃
“十一”期間，21個(gè)城市相繼發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。前期房?jī)r(jià)漲幅較大的北京、深圳以及部分二線(xiàn)城市調(diào)控力度居前，限貸、限購(gòu)“組合拳”紛紛出手。
調(diào)控政策的出臺(tái)令不少購(gòu)房者出現(xiàn)觀望心態(tài)，南京、武漢、北京、上海等城市的成交量出現(xiàn)明顯下滑。以北京為例，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年國(guó)慶長(zhǎng)假7天，北京商品住宅（不含保障房與自住房，含商?。┕矊?shí)現(xiàn)成交1154套，日均成交量?jī)H165套，相比9月的日均成交量減少了320套。同時(shí)，受二套非普通住宅首付大幅提升影響，北京市場(chǎng)上目前已經(jīng)出現(xiàn)買(mǎi)方解約或計(jì)劃解約案例。
業(yè)內(nèi)人士表示，各地調(diào)控政策密集出臺(tái)釋放了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、抑制投機(jī)性需求的信號(hào)，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市樓市降溫、成交量下滑是大概率事件，將對(duì)房企資金回籠造成一定沖擊。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，一線(xiàn)城市住宅土地平均溢價(jià)率達(dá)到了94.6%，二線(xiàn)城市達(dá)到了65.23%，超過(guò)10億元的地塊高達(dá)405宗，溢價(jià)率超過(guò)100%的地王高達(dá)211宗，屢次刷新創(chuàng)造歷史記錄。
專(zhuān)家指出，按部分城市土地新政，有些地王需要現(xiàn)房銷(xiāo)售，拍地之后開(kāi)工時(shí)間、達(dá)到預(yù)售條件和竣工時(shí)間均遭到限制。去年下半年至今已經(jīng)出讓的地王項(xiàng)目如果打算2017年入市，預(yù)計(jì)將很難通過(guò)房?jī)r(jià)上漲獲得收益，拿地王的企業(yè)很有可能陷入困局。
9月初，監(jiān)管部門(mén)人士在《證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)公司債業(yè)務(wù)高級(jí)管理人員》培訓(xùn)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，將重點(diǎn)關(guān)注“房地產(chǎn)、市政建設(shè)、產(chǎn)能過(guò)?！钡刃袠I(yè)公司債券發(fā)行情況。此前，證監(jiān)會(huì)在7月末舉行的保薦機(jī)構(gòu)專(zhuān)題培訓(xùn)會(huì)議上也指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，低評(píng)級(jí)私募債或?qū)壕彛O(jiān)管正釋放房企再融資全線(xiàn)收緊的信號(hào)。
中信證券研報(bào)認(rèn)為，若房企發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)收緊，受沖擊最大的是此前激進(jìn)拿地的中小型房企。融資渠道受到更嚴(yán)苛監(jiān)管后，房企未來(lái)資金周轉(zhuǎn)對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)高度依賴(lài)，而中小型房企大多缺乏一、二線(xiàn)城市樓盤(pán)控盤(pán)能力，激進(jìn)拿地的中小型房企資金流將更加緊張，或令債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)增大。
房企龍頭將加緊并購(gòu)步伐
今年以來(lái)，多家地產(chǎn)央企兼并重組和資源整合步伐明顯加快。中海與中信、五礦與中冶、保利與中航等央企均加強(qiáng)了地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的整合，加上此前招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司合并招商地產(chǎn)，以及中交、魯能啟動(dòng)地產(chǎn)板塊整合，初步統(tǒng)計(jì)，在21家被國(guó)資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企中，至少10家已啟動(dòng)內(nèi)外部重組或并購(gòu)。
同時(shí)，資金雄厚的民營(yíng)房企也抓緊時(shí)間“攻城略地”。近日，中國(guó)恒大公告，與深深房訂立協(xié)議，后者擬以發(fā)行A股股份及支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買(mǎi)恒大地產(chǎn)100%股權(quán)。牽手深深房之前，恒大先是舉牌廊坊發(fā)展，后又宣布認(rèn)購(gòu)占嘉凱城已發(fā)行股本總額約52.78%的股份，還斥巨資買(mǎi)入萬(wàn)科股票。據(jù)統(tǒng)計(jì)，恒大已在二級(jí)市場(chǎng)舉牌10多家上市公司，且多為房地產(chǎn)上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)，至少包括5家房地產(chǎn)企業(yè)。
另一房企融創(chuàng)中國(guó)亦出手頻頻，先以137.88億元購(gòu)入聯(lián)想控股旗下41家公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，涉及42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的權(quán)益；緊接著通過(guò)其附屬公司聚金物業(yè)認(rèn)購(gòu)金科地產(chǎn)16.96%的股份，成為金科第二大股東。
業(yè)內(nèi)人士指出，一方面，土地市場(chǎng)和地產(chǎn)債的泡沫遠(yuǎn)大于地產(chǎn)股可能存在的泡沫，從而擠壓一些有產(chǎn)業(yè)背景的資金轉(zhuǎn)而投資地產(chǎn)股；另一方面，大的房企能夠享受較低的資金成本和多元化融資渠道，加上股權(quán)可質(zhì)押，并購(gòu)重組相較于買(mǎi)地更容易獲得金融機(jī)構(gòu)支持。綜合上述兩方面，高價(jià)地的獲取者多是中小企業(yè)，對(duì)銷(xiāo)售排名前列的房企來(lái)說(shuō)“買(mǎi)地不如買(mǎi)地產(chǎn)股”，大型房企更傾向于通過(guò)兼并重組而非冒險(xiǎn)拿地攫取行業(yè)資源，大型房企在現(xiàn)金流方面受本輪調(diào)控政策的沖擊較小。
業(yè)內(nèi)人士，大型房企亦會(huì)受到調(diào)控后成交量低迷影響，但其財(cái)務(wù)成本比較低、項(xiàng)目多，資金挪移的空間更大，經(jīng)受得住市場(chǎng)低迷的考驗(yàn)。先不論央企國(guó)企，就上市房企而言，不僅可以享受較低的銀行貸款利率，還可以通過(guò)企業(yè)債、公司債的渠道以年化3%-5%的低成本吸納資金。市場(chǎng)冰凍時(shí)期，大型房企有更多手段過(guò)冬，中小房企卻岌岌可危，此時(shí)正是資金雄厚的房企擴(kuò)張吞并的絕佳時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，并購(gòu)與“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”將成為“新常態(tài)”。
分析人士指出，對(duì)于綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)的房企而言，當(dāng)前正是逆勢(shì)發(fā)展的機(jī)會(huì)，尤其是大型品牌房企將在樓市下半場(chǎng)繼續(xù)“大魚(yú)吃小魚(yú)”，增強(qiáng)自身的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)。
將出現(xiàn)集中“退房”潮
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下，此前激進(jìn)拿地迅速擴(kuò)張的中小房企面臨諸多壓力。
一方面，行業(yè)集聚特征加劇，中小房企生存空間受到擠壓。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)分布來(lái)看，銷(xiāo)售額超過(guò)百億的房企分化明顯，綠地、萬(wàn)科等7家千億級(jí)企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，而12家企業(yè)的銷(xiāo)售規(guī)模在300億元至1000億元的企業(yè)，與千億級(jí)企業(yè)之間拉開(kāi)了較大的銷(xiāo)售差距，100億-300億元的企業(yè)則多達(dá)61家，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。
調(diào)控壓力和房企再融資全線(xiàn)收緊，更令中小房企雪上加霜。一位券商機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)分析師表示，調(diào)控政策出爐后，中小房企由于拿地能力、開(kāi)發(fā)能力、融資能力等方面局限性，很可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)成本覆蓋，面臨資金鏈斷裂危機(jī)。未來(lái)將有更多中小房企被收購(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)規(guī)?；奂c并購(gòu)頻發(fā)的局面。
該分析師同時(shí)指出，不少跨界進(jìn)入樓市的企業(yè)和中小房企將出現(xiàn)“集中退房”。此前跨界進(jìn)入樓市的企業(yè)基本集中在家具家電、酒水飲料、部分生產(chǎn)制造等行業(yè)，與房地產(chǎn)有較強(qiáng)的相關(guān)性。通過(guò)進(jìn)軍房地產(chǎn)，這些公司可解決其主營(yíng)產(chǎn)品銷(xiāo)售問(wèn)題。隨著樓市調(diào)整期到來(lái)，跨界進(jìn)入樓市的企業(yè)因?yàn)樵谀玫夭季?、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、融資渠道構(gòu)建等方面難以實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本的降低，若無(wú)法及時(shí)化解危機(jī)，這部分企業(yè)將加速剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
去年以來(lái)，房企跨界整合一直持續(xù)升溫，萊茵置業(yè)、華麗家族、東方銀星等房地產(chǎn)公司均向體育、影視文化等領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，部分房企甚至通過(guò)借殼謀求轉(zhuǎn)型。以藍(lán)潤(rùn)資產(chǎn)為例，今年6月份，運(yùn)盛醫(yī)療發(fā)布公告稱(chēng)，九川集團(tuán)擬以總價(jià)約8.4億元向四川藍(lán)潤(rùn)資產(chǎn)管理有限公司轉(zhuǎn)讓公司第一大股東之位。據(jù)了解，藍(lán)潤(rùn)資產(chǎn)核心業(yè)務(wù)主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)范圍包括商務(wù)服務(wù)業(yè)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、商品批發(fā)與零售。股份轉(zhuǎn)讓后，藍(lán)潤(rùn)資產(chǎn)將借殼上市，進(jìn)軍醫(yī)療行業(yè)。
一位房產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究人員表示，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，從盈利能力和未來(lái)發(fā)展角度考慮，中小房企將逐漸甩賣(mài)一些流動(dòng)性差的項(xiàng)目，并圍繞著金融、醫(yī)療、體育等熱點(diǎn)方向加快轉(zhuǎn)型。
