土地資源的愈發(fā)珍貴，加速了房企對土地，尤其是一二線城市資源的爭奪。追漲土地市場、拿下地王，究竟是企業(yè)加速發(fā)展的助推器還是一個燙手的山芋？
毋庸置疑的是，傳統(tǒng)的開發(fā)模式已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)下，改變迫在眉睫。換言之，地產(chǎn)白銀時代，通過整合其他公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)獲得土地儲備和項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)外延式擴(kuò)張，最終做大做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)，是越來越多房企正在進(jìn)行的戰(zhàn)略布局。
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專注一二線主流城市業(yè)已成為業(yè)內(nèi)共識，券商也關(guān)注到了上市房企的這一趨勢。中信建投研報指出，有成長表現(xiàn)的房企具備一個共性，即在過去兩年間加大對主流城市的布局，例如華發(fā)股份(600325,股吧)、新城控股、首開股份(600376,股吧)等，借由長三角以及環(huán)渤海的提前布局，同比增速均超越200%。
為了維持高度增長的業(yè)績態(tài)勢，不少房企大幅提升開工量。萬科、保利、金地上半年新開工同比分別增長64.6%、26.9%和21.9%，金地方面更是上調(diào)全年開工目標(biāo)。
去化的周期也在不斷縮短，來自平安證券8月的研究報告顯示，上半年，上市房企整體去化周期創(chuàng)2009年以來新低，由2015年末的3.1年下降到1.98年。
不過，銷售的爆棚，開工速度的加快，使得房企土地儲備壓力也在加劇。
一二線城市雖然銷售活躍，但面粉貴過面包的地王現(xiàn)象層出不窮。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地超過10億元人民幣的地塊有219宗，其中109宗溢價率超過100%。
主流的觀點(diǎn)認(rèn)為，高地價的誕生跟信貸寬松的大環(huán)境密切相關(guān)。上半年房企在國內(nèi)債券市場融資情況大增，房企的境內(nèi)發(fā)債期數(shù)和規(guī)模出現(xiàn)井噴式增長。
根據(jù)克而瑞監(jiān)測，2015-2016年上半年，50家房企公司債的發(fā)行規(guī)模為4606.95億元。其中，以3-5年居多，發(fā)行數(shù)量達(dá)到了100筆，發(fā)行額度為2940.75億元，占公司債融資總量的63.83%。
信達(dá)地產(chǎn)(600657,股吧)是當(dāng)中典型的一家。上半年，該公司共發(fā)行公司債券規(guī)模達(dá)到90億元。自2015年以來，信達(dá)已經(jīng)新增9宗地塊，其中7宗為高地價。不過，根據(jù)近期發(fā)布的年中業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，信達(dá)也出現(xiàn)了自2008年以來罕見的凈利潤虧損，達(dá)7000萬元，同比下滑131%，資產(chǎn)負(fù)債率上升至85.6%。
拍下地王意味著有“米”下鍋，但同時也必須承擔(dān)地王帶來的風(fēng)險。張大偉分析稱，地王是未來最大的風(fēng)險，一線城市成交已經(jīng)開始放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房價地價領(lǐng)漲。預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，升級到一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，下半年，特別是四季度房地產(chǎn)市場的風(fēng)險可能爆發(fā)。
企業(yè)端的信貸收緊已經(jīng)有了跡象。興業(yè)銀行(601166,股吧)風(fēng)險管理部總經(jīng)理鄒積敏日前表示：“在對公房地產(chǎn)信貸方面，新增業(yè)務(wù)原則上不介入三四線城市，從嚴(yán)控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。同時，重點(diǎn)關(guān)注地價快速攀升帶來的潛在風(fēng)險、開發(fā)企業(yè)及融資項(xiàng)目的杠桿風(fēng)險。”
地方政策上，收緊的信號也在蔓延。8月31日，房價上漲較快的廈門（樓盤）和武漢（樓盤），紛紛上調(diào)房貸首付比例，收緊居民端貸款。在此之前，南京（樓盤）、蘇州（樓盤）已經(jīng)收緊貸款政策。
一向穩(wěn)健的國際信用評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普穆迪和惠譽(yù)，今年以來也下調(diào)了多家中國房企的信用評級展望，其中就包括綠地、恒大、萬達(dá)、萬科等超大型房企。評級報告稱，債務(wù)風(fēng)險及拿地成本是其調(diào)低中國房企評級的重要原因。
不過，房企激進(jìn)拿地的背后，地方土地收入有了大幅的增加，此外，土地也越來越貴。來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國賣地最多的50大城市出現(xiàn)了賣地面積未明顯上漲，土地成交額卻爆發(fā)的現(xiàn)象。按照截至8月22日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50大城市合計(jì)成交土地建筑面積為69489萬平方米，相比2015年同期的69461萬平方米基本持平，但土地出讓金上累計(jì)達(dá)到了1.39萬億元，相比2015年同期的9342.8億元，上漲幅度達(dá)到了49.22%。
新攻略
對于房企而言，接下來如何拿地，各家也各有邏輯。不過，不少房企已表現(xiàn)出了謹(jǐn)慎的態(tài)度。
龍湖CEO邵明曉在日前的業(yè)績發(fā)布會上表示，龍湖拿地策略是“以頻率換概率”，即意味著每次土拍都會去圍觀參加，但不會盲目追漲?！暗竭@種高價位時，我們認(rèn)為通過快速開發(fā)達(dá)到所希望的毛利率是有挑戰(zhàn)的?！彼硎荆€(wěn)健是第一要義，原則是有回款的簽約和有利潤的增長。
無獨(dú)有偶，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也明確表示，將暫停在一級市場上拍地。融信方面目前以在一二線城市進(jìn)行并購為主要目標(biāo)。
融信中國方面的態(tài)度相對樂觀開放，在此前的業(yè)績發(fā)布會上，董事局主席歐宗洪對時代周報記者在內(nèi)的媒體表示：“未來融信將繼續(xù)深耕原有地域，審慎吸納優(yōu)質(zhì)土地儲備，擴(kuò)大現(xiàn)有市場業(yè)務(wù)，致力打造標(biāo)桿產(chǎn)品，提升市場競爭力及盈利能力?！?/p>
據(jù)了解，上半年，融信已經(jīng)基本完成了全年的土地投資目標(biāo)，下半年在資金充裕的情況下將對較好的項(xiàng)目繼續(xù)投資。
公開市場以外的存量土地和城市更新，成為不少企業(yè)的拓展方向。
上海（樓盤）老牌國資中華企業(yè)(600675,股吧)2016年的戰(zhàn)略目標(biāo)是逐步從房地產(chǎn)開發(fā)商向城市更新平臺綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型。按照中華企業(yè)總經(jīng)理姜維此前的介紹，2016年中華企業(yè)的工作重點(diǎn)依舊會放在存量消化上。
首創(chuàng)置業(yè)方面已瞄上舊改這塊蛋糕。在日前的年中業(yè)績會上，公司高管表示，深圳（樓盤）將會成為首創(chuàng)今年新增布局城市，進(jìn)入方式上即會參與招拍掛，也會考慮部分就改項(xiàng)目。
加大對存量物業(yè)重視的還有華潤置地。在日前公布的最新戰(zhàn)略布局上，城市更新項(xiàng)目已被認(rèn)定為是華潤置地重要的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。目前已敲定的項(xiàng)目包括建于1992年的華潤飯店和順義度假村項(xiàng)目。
不過，對于房企來說，接下來如何在規(guī)模和盈利之間找到平衡，實(shí)現(xiàn)發(fā)展，依舊是重要命題。
