從2019年啟動(dòng)新一輪舊改，到明年上海中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋征收將全部完成。
上海的經(jīng)驗(yàn)就是：上海地產(chǎn)公司收購(gòu)——市區(qū)成立項(xiàng)目公司——轉(zhuǎn)讓股權(quán)——后期開(kāi)發(fā)——新旅游點(diǎn)。
這一輪舊改提速，依托新機(jī)制，上海地產(chǎn)與相關(guān)區(qū)合作參與舊改地塊70個(gè)，涉及動(dòng)遷居民6萬(wàn)多戶(hù)，占全市成片二級(jí)舊里以下舊改任務(wù)的60%。
上海首個(gè)啟動(dòng)居民簽約的“市區(qū)聯(lián)手”舊改項(xiàng)目——虹口區(qū)17街坊于2019年6月12日起簽約。
占地面積約39630平方米，居民約3010戶(hù)。地塊內(nèi)房屋大多是上世紀(jì)10年代到40年代建造的舊式里弄。
此次“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”的舊改模式打破了原有融資難等問(wèn)題，由上海虹房（集團(tuán)）有限公司和市地產(chǎn)集團(tuán)，按照40%和60%比例分別出資，成立虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司，負(fù)責(zé)編制改造實(shí)施方案（包括房屋征收、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金平衡、建設(shè)開(kāi)發(fā)等），籌措改造資金和安置房源，推進(jìn)項(xiàng)目前期工作，組織開(kāi)發(fā)建設(shè)和招商，以及承擔(dān)項(xiàng)目指揮部日常管理工作等。
為了避免碎片化建設(shè)，由上海地產(chǎn)與區(qū)屬?lài)?guó)企成立的合資項(xiàng)目公司在舊改地塊中，仍保留一定股權(quán)。上海地產(chǎn)集團(tuán)不參與后續(xù)開(kāi)發(fā)，但仍承擔(dān)總控的角色，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、投資到運(yùn)營(yíng)，全流程把控，避免合作的開(kāi)發(fā)單位無(wú)序開(kāi)發(fā)。
上海探索舊改地塊“場(chǎng)所聯(lián)動(dòng)”股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)谥袊?guó)內(nèi)地尚屬首例。
17街坊在2016年已經(jīng)通過(guò)了第一輪征詢(xún)，然而由于資金壓力大，街坊又被評(píng)為上海第二批風(fēng)貌保護(hù)街坊，舊改工作一度停滯。
17街坊所在的四川北路街道黨工委將黨組織建立在基地，建立與征收事務(wù)所“融合式”共推工作模式，與征收項(xiàng)目部“捆綁式”結(jié)對(duì)工作形式，與各檔經(jīng)辦人“搭檔式”協(xié)同工作方式。通過(guò)完善宣傳發(fā)動(dòng)機(jī)制，確保征收政策每戶(hù)居民知曉。
得到了居民的支持，比如，84歲的陳月娣阿婆第一個(gè)簽約，選擇了全貨幣的補(bǔ)償方案。陳阿婆說(shuō)：“家里祖孫三代住在18平方米的老屋里，日子苦不堪言，單是今年我就從樓梯上摔下來(lái)3次。終于盼到了舊改這一天！這次可以拿到300多萬(wàn)元，我可以在有生之年住上新房了?！?/span>
通過(guò)改造，加快改善和提高該區(qū)域居民的居住水平，實(shí)現(xiàn)風(fēng)貌保護(hù)和文化傳承，打造企業(yè)參與舊區(qū)改造（城市更新）的新模式。
2020年下半年，最后一位居民喬遷新居，虹口17街坊恢復(fù)了最初的寧?kù)o。
今年8月，17街坊項(xiàng)目公司啟動(dòng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蔀槭讉€(gè)通過(guò)上海市土地交易市場(chǎng)和上海聯(lián)交所“場(chǎng)所聯(lián)動(dòng)”招商股轉(zhuǎn)工作機(jī)制的地塊。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)公證，加權(quán)匯總規(guī)劃實(shí)施方案評(píng)審得分和競(jìng)價(jià)得分，確定招商蛇口下屬公司為股轉(zhuǎn)合作企業(yè)。
這家企業(yè)的報(bào)價(jià)不是最貴的，但它提供了最好的開(kāi)發(fā)方案，在專(zhuān)家評(píng)審中的得分排名第一。可以最大程度保留文脈，留存石庫(kù)門(mén)肌理，并注入現(xiàn)代使用功能。
還有提籃橋案例：
虹口提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)全部被納入了昆明路以南地塊舊改區(qū)域內(nèi)。這片29公頃的區(qū)域較為完整地保留了二戰(zhàn)時(shí)期猶太難民避難上海時(shí)期的建筑風(fēng)貌，歷史文化價(jià)值很高。
上海猶太難民紀(jì)念館。
上海地產(chǎn)集團(tuán)曾專(zhuān)門(mén)向市政府研究中心咨詢(xún)：對(duì)標(biāo)紐約、東京等全球一流城市，上海邁向現(xiàn)代化國(guó)際大都市需要完善哪些功能，如何因地制宜地在提籃橋歷史文化風(fēng)貌區(qū)中落地，帶動(dòng)北外灘整體發(fā)展。
書(shū)隱樓案例：
書(shū)隱樓位于南市區(qū)天燈弄77號(hào)。傳為清乾隆時(shí)（1736-1795）江西學(xué)政沈初建，前身為陸氏改建明日涉園內(nèi)殿春軒，邀請(qǐng)江西學(xué)政沈初題寫(xiě)匾額。
第一個(gè)啟動(dòng)的舊改新機(jī)制地塊喬家路地塊，位于上海老城廂歷史文化風(fēng)貌區(qū)。去年底，上海抓住舊改契機(jī)，厘清復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)，將地塊里250多年歷史的私宅書(shū)隱樓收回。啟動(dòng)了長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月的應(yīng)急搶險(xiǎn)維護(hù)，結(jié)構(gòu)重新加固，頂部加蓋鋼結(jié)構(gòu)雨棚，深入墻體的野草被鏟除，脫落的老構(gòu)件也被歸整編號(hào)，等待未來(lái)的全面修繕。
借助舊改收回產(chǎn)權(quán)，對(duì)書(shū)隱樓進(jìn)行全面搶修是對(duì)歷史建筑進(jìn)行保護(hù)的一次探索。
類(lèi)似機(jī)制在全球一流城市頗為常見(jiàn)。
從上世紀(jì)90年代起，香港成立專(zhuān)營(yíng)城市更新部門(mén)。這一部門(mén)承擔(dān)政府與市場(chǎng)的銜接角色，尋求兩者契合點(diǎn)，引入合作單位開(kāi)發(fā)土地，實(shí)現(xiàn)土地高效利用，保持投入產(chǎn)出長(zhǎng)期平衡。
德國(guó)漢堡也成立了類(lèi)似平臺(tái)，引入合適的市場(chǎng)主體，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。
漢堡的建筑囊括了古典和現(xiàn)代的杰作，是一座不折不扣的建筑博物館。
可以預(yù)見(jiàn)，經(jīng)過(guò)幾年的努力，在新的機(jī)制作用之下，上海會(huì)有更多網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。
保護(hù)城市建筑文化資源，武漢應(yīng)該多向上海學(xué)習(xí)。特別是租界的舊城改造。
