廈門本地居民張成現(xiàn)在提起他的買房經(jīng)歷還覺(jué)得有些慶幸。2016年春節(jié)前，他打算買一套小房子，過(guò)年前看中一套50平方米一房，總價(jià)109萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)有些猶豫，沒(méi)有立即購(gòu)買。他沒(méi)有料到的是，年后再看，過(guò)了一個(gè)月價(jià)格已經(jīng)漲到115萬(wàn)元，他趕緊跟房東下了訂。“幸虧當(dāng)時(shí)買了，我剛下定沒(méi)多久又漲了20萬(wàn)，再過(guò)兩個(gè)月就買不起了”，張先生感嘆，房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有漲得這么快。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月份廈門以分別5.4%、5.5%、6.3%的環(huán)比漲幅領(lǐng)漲70城的新建住宅價(jià)格、新建商品住宅價(jià)格以及二手住宅價(jià)格。如此看來(lái)，廈門等城市儼然開(kāi)始接棒深圳，成了房?jī)r(jià)上漲的急先鋒。
樓盤銷售：只要有房子可賣，都能賣得很好
6月15日，澎湃新聞?dòng)浾邅?lái)到廈門島內(nèi)標(biāo)桿樓盤建發(fā)央璽。
據(jù)銷售人員介紹，他們是去年11月開(kāi)的盤，當(dāng)時(shí)的均價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米，“當(dāng)時(shí)市場(chǎng)還沒(méi)有起來(lái)，我們的定價(jià)比周邊其他樓盤高了5000元/平方米。之后每個(gè)月加推1棟樓，價(jià)格每次小幅上漲2000元/平方米?！贝汗?jié)過(guò)后，廈門樓市出現(xiàn)明顯上漲行情，該樓盤接連開(kāi)了兩次盤，每次均價(jià)都上漲了6000元/平方米，“現(xiàn)在的均價(jià)在6.8萬(wàn)-6.9萬(wàn)元/平方米，較去年11月漲了2萬(wàn)元/平方米。“一棟樓50套房源，每次開(kāi)都能賣完，總價(jià)在900萬(wàn)-1000多萬(wàn)元。”銷售人員說(shuō)，他們也沒(méi)預(yù)料到樓市會(huì)漲成這樣，這一輪整個(gè)廈門的房?jī)r(jià)都普漲了30%-40%，銷售人員說(shuō)，樓盤一共有500套房源，目前只剩下了52套。
在廈門島內(nèi)另一標(biāo)桿樓盤建發(fā)中央天成，銷售人員介紹說(shuō)，去年11月，樓盤的均價(jià)在4.3萬(wàn)-4.4萬(wàn)元/平方米，經(jīng)過(guò)今年年初以來(lái)的這一撥上漲行情，目前的均價(jià)在5.5萬(wàn)元/平方米，“目前我們還剩下30多套房子，暫時(shí)不賣了，等著漲價(jià)，總價(jià)在800-1000萬(wàn)元，30多套房子的貨值也有3個(gè)多億。如果以現(xiàn)在的價(jià)格開(kāi)盤，一推出來(lái)肯定會(huì)全部賣完。”銷售人員說(shuō)，“現(xiàn)在廈門沒(méi)有賣得特別不好的樓盤，只要有房子可賣，都能賣得很好。”
事實(shí)上，目前，廈門一手市場(chǎng)正面臨著新盤供應(yīng)難以跟上的問(wèn)題。
廈門市房管局一份內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，2016年1-5月，廈門一手商品住宅共成交163萬(wàn)平方米，而同期的新增供應(yīng)量只有90萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出明顯供小于求的局面。這使得房?jī)r(jià)被明顯推高，其中5月一手商品住宅的成交均價(jià)達(dá)到25213元/平方米，環(huán)比上漲16%，同比上漲30%。
在島內(nèi)思明區(qū)華爾頓1275樓盤，銷售人員稱，去年3月開(kāi)盤時(shí)，毛坯房均價(jià)3.2萬(wàn)元，去年11月精裝修房源開(kāi)盤時(shí)，均價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米，今年3月再次加推，均價(jià)再漲1萬(wàn)，達(dá)到5.2萬(wàn)元/平方米，目前的均價(jià)在5.7萬(wàn)元/平方米，“每次開(kāi)盤推100-120套，開(kāi)盤至少去化8成，因?yàn)楝F(xiàn)在島內(nèi)沒(méi)什么供應(yīng)量了，所以我們接下來(lái)推盤節(jié)奏會(huì)慢一點(diǎn)，價(jià)格肯定是會(huì)漲的，但不會(huì)像之前那么大?！?/span>
類似的一幕：旁邊賣出地王后房?jī)r(jià)直接漲1萬(wàn)
很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，真正拉升廈門房?jī)r(jià)的還是地王的刺激。
6月16日，在同安區(qū)保利叁仟棟樓盤，銷售人員介紹說(shuō)，樓盤去年下半年第一次開(kāi)盤均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米，今年4月22日，緊鄰樓盤的TP02商住地塊經(jīng)過(guò)200多輪競(jìng)拍，最終被保利以54.26億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)高達(dá)25838元/平方米，成為廈門總價(jià)地王和島外單價(jià)地王。該樓盤隨即于第二天開(kāi)盤，均價(jià)直接跳到2.8萬(wàn)元/平方米，“推了300多套，賣掉9成。目前我們的均價(jià)已漲至3.2萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)月底就將開(kāi)盤?！变N售人員說(shuō)，樓盤接近翻倍的價(jià)格暴漲主要源于周邊地塊的土拍，去年1.7萬(wàn)元/平方米的售價(jià)，客戶主要都是剛需，而今年漲價(jià)過(guò)后則是以改善型和投資為主。
在翔安區(qū)盧卡小鎮(zhèn)，樓盤銷售人員說(shuō)，4月樓盤的均價(jià)在1.9萬(wàn)元/平方米，4月22日拍出地王之后，樓盤均價(jià)直接提到2.6萬(wàn)元/平方米，“價(jià)格一下子漲這么多，客戶肯定不可能像之前那么搶房，但提價(jià)之后市場(chǎng)接受度還是可以的，開(kāi)盤去化率能有70%-80%。”
克而瑞福建區(qū)域總經(jīng)理張子吉表示，雖然廈門樓市從春節(jié)后就開(kāi)始出現(xiàn)上漲行情，但真正的行情轉(zhuǎn)變是在4月底。
4月22日保利加冕廈門的總價(jià)地王與島外的單價(jià)地王后，一下子把島外樓面價(jià)從1.5萬(wàn)元/平方米拉升到2.5萬(wàn)元/平方米的高位，廈門各樓盤紛紛大幅漲價(jià)。“該地塊所在的同安本身和廈門的區(qū)隔就非常強(qiáng)，不像其他區(qū)域和廈門有那么強(qiáng)的緊密性，在這么一個(gè)區(qū)域拍出這么高的樓板價(jià)，很是瘋狂，當(dāng)時(shí)周邊的房?jī)r(jià)不過(guò)1.7萬(wàn)-1.9萬(wàn)元/平方米，面粉大大貴過(guò)面包?！?/span>
張子吉說(shuō)，土拍后的那一周，廈門有10個(gè)樓盤開(kāi)盤入市，少的漲價(jià)5000-6000元/平方米，多的漲價(jià)1萬(wàn)元/平方米，一下子就把全廈門的房?jī)r(jià)拉升起來(lái)，這也是5月廈門房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的主要原因。
據(jù)廈門市房管局內(nèi)部數(shù)據(jù)，4月廈門一手新盤成交套數(shù)為4871套，達(dá)到今年以來(lái)的最高值。
廈門金都海尚副總經(jīng)理李偉也是同樣的觀點(diǎn)，廈門從去年10月開(kāi)始，整體市場(chǎng)就開(kāi)始出現(xiàn)上揚(yáng)，當(dāng)時(shí)的主要原因是買房落戶政策將于12月31日截止，所以市場(chǎng)出現(xiàn)趕末班車行情，開(kāi)盤的樓盤基本都是日光。到了今年1、2月份市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)下滑，3月份放出即將土拍的消息，這對(duì)廈門樓市的影響是非常大的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)廈門的各大房企都十分缺地，迫切希望增加土地儲(chǔ)備。等到4月22日同安環(huán)東海域拍出地王，整個(gè)廈門的房?jī)r(jià)一下被拔高，島外的均價(jià)從2萬(wàn)元/平方米左右，拔高到2.7萬(wàn)-2.8萬(wàn)元/平方米，甚至3萬(wàn)元/平方米，島內(nèi)從原先的3-4萬(wàn)元/平方米，飆升到5-6萬(wàn)元/平方米，“土拍的當(dāng)天晚上，周邊樓盤多的漲價(jià)1萬(wàn)，少的漲價(jià)3000元，我們的項(xiàng)目漲了7000元/平方米?！崩顐フf(shuō)。
廈門樓市價(jià)格進(jìn)入532格局，即島內(nèi)5萬(wàn)元/平方米，海滄、集美3萬(wàn)元/平方米，同安、翔安2萬(wàn)元/平方米?！斑@原本是市場(chǎng)4、5年才能走過(guò)的路，現(xiàn)在提前來(lái)到了?！崩顐ビ行└锌?。
瘋狂的炒房客：幾小時(shí)轉(zhuǎn)手都能賺錢
從年初到現(xiàn)在，85后廈門姑娘丁莉（化名）已經(jīng)“倒騰”了20多套房子，是個(gè)不折不扣的炒房客。
“都是快進(jìn)快出，周期只有10幾20天，甚至幾個(gè)小時(shí)?！倍±蛘f(shuō)，由于一手房開(kāi)發(fā)商那里賺差價(jià)繞不過(guò)去，她只炒二手房，“在中介那里收房子，約好價(jià)格，付個(gè)定金，如果房東對(duì)資金有要求，就付個(gè)房?jī)r(jià)的10%-20%，然后再找下家，加價(jià)轉(zhuǎn)手。我從房東那里拿房子，只做公證，不過(guò)戶。找到下家后，下家直接跟房東過(guò)戶。”丁莉說(shuō)，由于是快進(jìn)快出，她的利潤(rùn)空間在10%，不過(guò)廈門房?jī)r(jià)基數(shù)高，一套小戶型總價(jià)300萬(wàn)元的房子，倒騰一下就可賺30萬(wàn)元，如果對(duì)利潤(rùn)要求不高，幾個(gè)小時(shí)就可以轉(zhuǎn)手，“目前我手上還有5、6套房子，都是島內(nèi)的，總價(jià)在400-500萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)年初以來(lái)的價(jià)格瘋漲，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)很高了，所以我打算盡快拋出去?！睂?duì)于后市的判斷，丁莉認(rèn)為，也許短時(shí)間內(nèi)，廈門的房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲，但最終還是會(huì)跌下去的。
與合肥一樣，除了丁莉這種職業(yè)炒家，房?jī)r(jià)的暴漲讓離這個(gè)行業(yè)近，手頭有點(diǎn)資金的人都加入了炒房大軍。
劉建（化名）房產(chǎn)廣告代理商，也兼職炒房，“我和朋友一起包銷了5、6套房子，都是島內(nèi)的，單套總價(jià)400多萬(wàn)元以上，4月份收的，5月份全部出手，賺了10%多?！眲⒔ㄕf(shuō)，他也是從房產(chǎn)中介或者開(kāi)發(fā)商那里拿到房子，談好價(jià)格，給后者幾十萬(wàn)元的定金，然后包銷，保證在一定期限內(nèi)賣出，如果賣不掉就自己買下，自己再找下家，加價(jià)賣出?！安贿^(guò)現(xiàn)在手上已經(jīng)沒(méi)房子了，經(jīng)過(guò)半年的瘋漲，現(xiàn)在廈門的房?jī)r(jià)已經(jīng)很好了，炒房存在風(fēng)險(xiǎn)?！?/span>
“現(xiàn)在廈門有相當(dāng)一部分人都在炒房，這些炒房人動(dòng)員房東賣房，房東會(huì)說(shuō)自己不知道市場(chǎng)行情，比如一套房子叫價(jià)400萬(wàn)元，炒房客會(huì)說(shuō)400萬(wàn)太低，我給你賣420萬(wàn)元，于是就將這套房子簽下來(lái)，付給房東10萬(wàn)或者50萬(wàn)元的定金，然后炒房客自己來(lái)賣，他賣的時(shí)候就是450萬(wàn)、480萬(wàn)元了?！睆B門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王崎介紹說(shuō)，這些炒房客對(duì)廈門原本已經(jīng)火爆的樓市起到了推波助瀾的作用，“炒房客也是在賭，因?yàn)樗蚍繓|保證在一定時(shí)間期限內(nèi)賣掉，有的本身就是房產(chǎn)中介的炒房客會(huì)把整個(gè)片區(qū)的二手房全簽下來(lái)，這樣市面上就沒(méi)有其他房源在賣了，那么他壟斷了房源，他說(shuō)多少錢就是多少錢?！?/span>
投資甚至已經(jīng)不分資金量。廈門的出租車司機(jī)小楊說(shuō)，2008年3個(gè)一起開(kāi)出租車的河南老鄉(xiāng)約他合買島內(nèi)一套單價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米的房子，他嫌貴，沒(méi)敢參與，結(jié)果這套房子于今年3月出手，單價(jià)5萬(wàn)元/平方米，100多平方米的房子賺了將近400萬(wàn)元，想想真的好后悔。
開(kāi)發(fā)商都看不懂：泡沫嚴(yán)重，很多客戶“不是剛需”
面對(duì)眼下這撥樓市行情，有開(kāi)發(fā)商連稱“看不懂”，廈門某房企負(fù)責(zé)人稱，眼下的廈門樓市太瘋狂了，連同安那么偏僻的地方，樓板價(jià)竟然拍出2.58萬(wàn)元/平方米，面粉加工大大貴過(guò)面包，“用什么來(lái)支撐那個(gè)價(jià)格呢？我自己一直搞不明白。從理性角度說(shuō)，不應(yīng)該再漲了，有些過(guò)頭了?！痹撠?fù)責(zé)人說(shuō)，與深圳、上海等一線城市相比，廈門的經(jīng)濟(jì)總量、人均收入都是偏低的，與目前的高房?jī)r(jià)并不匹配，“對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，我不看好，泡沫嚴(yán)重。很多客戶都是2、3套房子甚至更多，他們不是剛需，而是投資客?！?/span>
王崎稱，廈門樓市歷來(lái)都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)暴漲暴跌，但今年年初到現(xiàn)在，整個(gè)樓市一下漲了30%-40%，成為了全國(guó)的焦點(diǎn)，主要問(wèn)題還是集中在土地供應(yīng)上。
王崎表示，雖然島內(nèi)已經(jīng)無(wú)地可供，但島外還有大量的空地沒(méi)有開(kāi)發(fā)出來(lái)，但政府因?yàn)椴疬w難、征地難，表現(xiàn)得較為無(wú)能為力。此外，與一線城市一樣，廈門也是一個(gè)人口凈流入很大的城市。頂著“旅游城市”、“宜居城市”的光環(huán)，廈門光在福建省內(nèi)就很受認(rèn)可，省內(nèi)的漳州、泉州、龍巖、三明等地的人都會(huì)來(lái)廈門買房，“在2015年之前，60%的房子都是外地人買走的，這些人并不住在廈門，可能這其中會(huì)有20%的人會(huì)因?yàn)閮号蠈W(xué)、老人養(yǎng)老而留在廈門，那至少還有30%-40%是純投資的?！蓖蹒f(shuō)。
集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李友華認(rèn)為，較之國(guó)內(nèi)同類城市，廈門地理環(huán)境優(yōu)越、公共資源配置較好、土地稀缺且近年來(lái)商住土地供應(yīng)偏緊、人口凈流入量大。近年來(lái)土地供應(yīng)偏緊導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)雙重上漲，抬高了市場(chǎng)預(yù)期。此外，廈門人口吸附能力較強(qiáng)。據(jù)2014年最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，廈門常住人口總數(shù)425萬(wàn)，凈流入人口220萬(wàn)。綜合近十年廈門人口數(shù)量及增長(zhǎng)速度，可以得出廈門人口復(fù)合增長(zhǎng)率為6.57 ，根據(jù)人口向上增長(zhǎng)趨勢(shì)，以復(fù)合增長(zhǎng)率計(jì)算，未來(lái)三年廈門常住人口將突破500萬(wàn)，這可能意味著市場(chǎng)會(huì)有后續(xù)支撐。
