在多重利好政策助推下，武漢商品住宅市場去庫存壓力正逐步緩解。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月末，武漢商品住宅庫存面積為1479.14萬平方米，去化周期由2024年上半年的超30個月降至約24個月。不僅如此，截至2月，武漢住宅市場已連續(xù)5個月成交量大于供應量。

多位武漢業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，自去年9月底新政刺激下，特別是隨著主城區(qū)改善性需求釋放，新增供應的四代產(chǎn)品項目采用新周轉(zhuǎn)模式均取得良好市場反饋。“隨著2025年存量房收購用作保障房、專項債券資金收購存量閑置地塊等政策力度加大，預計武漢商品住宅庫存將進一步降低。”

連續(xù)5月成交量大于供應量

“目前公司在售項目中去化最好的是120至140平方米面積段的產(chǎn)品?！蔽錆h城建集團相關負責人告訴每經(jīng)記者，今年前兩月公司已累計實現(xiàn)銷售額約20億元，排在武漢區(qū)域榜首，“特別是年后去化情況有所加快”。

另一家全國性房企武漢區(qū)域相關負責人告訴記者：“公司目前在武漢主要是在對存量進行消化，沒有全新產(chǎn)品推出，銷售情況并沒有明顯變化?！钡珦?jù)其觀察，從去年下半年以來，在武漢市場上銷售較好的是“四代住宅”項目。

2025年2月武漢新房供應和成交情況 來源：克而瑞

克而瑞武漢監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月武漢商品住宅供應約21.4萬平方米，供應環(huán)比下滑7.2%，同比維持50%的增幅，整體新增供貨不足；成交37.6萬平方米，環(huán)比上漲19.3%，同比上漲43.4%?！俺山灰陨倭繀^(qū)域紅盤補貨及歷史庫存消化為主，其中準四代住宅項目去化率均在50%以上?！?/p>

具體來看，萬科云泊江岸推出二期地塊，這也是萬科武漢首個準四代項目，在一期戶型基礎上優(yōu)化空間結構、提高實際得房率，實現(xiàn)開盤首日去化率53%；同樣是準四代項目的城投金沙樾在2月兩次加推，戶型以88—108平方米三房為主，主打剛需，高得房率和低總價突出，兩次加推去化率均在90%以上。

“紅盤的虹吸效應明顯，單個熱銷項目展現(xiàn)出對企業(yè)業(yè)績的強大帶動能力?！笨硕鸱治鲋赋?，新政刺激下，在城市熱點區(qū)域開發(fā)一塊小而美的土地，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀甚至做到極致，以合理投資回報下的價格出售，最終迅速完成出清，以此為核心的“新周轉(zhuǎn)模式”再次得到市場層面的背書?！隘B加庫存項目選擇低價出清，兩者作用下武漢住宅市場已連續(xù)5個月成交量大于供應量?！?/p>

武漢樓市加速去庫存：新房成交量連續(xù)5個月超過供應量

事實上，自去年下半年以來，在“一攬子增量政策”利好下，武漢商品住宅市場去化周期呈整體下降趨勢，去庫存壓力也在逐步緩解。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年下半年，武漢新房成交面積535萬平方米，占全年成交量的64%，去化周期也明顯下降。盡管新增供應僅374萬平方米達歷史最低點，但新增預售的銷量占比超過一半，新規(guī)范產(chǎn)品熱銷。

而從成交面積段來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年武漢新房市場100平方米以下剛需產(chǎn)品成交占比降幅明顯，合計下調(diào)3.69個百分點；100—120平方米、120—140平方米和140—180平方米面積段產(chǎn)品成交占比均同比增長，其中140—180平方米面積段產(chǎn)品占比增幅最大，達3.76個百分點。

“自2024年3月起，武漢全面實施新型住宅設計創(chuàng)新試點，多個高品質(zhì)住宅項目相繼入市并熱銷，滿足了居民對優(yōu)質(zhì)居住空間的追求，也提高了整個市場的交易活躍度?！敝兄秆芯吭海ㄈA中）市場研究中心主任李國政在接受每經(jīng)記者采訪時表示，2024年武漢市共計推盤151次，開盤去化率為28%，同比提升6個百分點?！半m然推盤規(guī)模下降明顯，但隨著高品質(zhì)住宅項目入市的增多，市場去化率改善更為明顯。”

不過值得一提的是，武漢城市外圍低價值片區(qū)、新區(qū)庫存占比仍相對較高，且有逐步增加態(tài)勢?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至今年1月末，武漢東西湖區(qū)、黃陂區(qū)庫存套數(shù)占比分別達到14.28%、10.39%，較2024年末分別增長了0.07%、0.22%，尤其以100—140平方米產(chǎn)品庫存占比較高。

戴德梁行武漢公司研究部經(jīng)理胡韻此前也表示，目前去化壓力較大的區(qū)域仍集中于武漢遠城區(qū)，今年遠城區(qū)供應正逐步放緩，長期來看，預計遠城區(qū)存量去化有望通過以時間換空間的方式逐步緩解。

商改住盤活存量資產(chǎn)

事實上，作為2024年全國新房成交量領先的城市，武漢近年來新房庫存量持續(xù)高企。截至今年1月末，武漢商品住宅庫存面積達1479.14萬平方米，僅次于成都。

為加速去庫存，武漢積極響應中央會議精神，2024年持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，努力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，優(yōu)化升級“漢十條”政策，先后發(fā)布該政策的2.0和3.0版，包括降利率、降首付、購房補貼、上調(diào)貸款額度等優(yōu)惠政策，并持續(xù)舉辦房交會，促進需求不斷釋放。

武漢樓市加速去庫存：新房成交量連續(xù)5個月超過供應量

同時，武漢加大供給端改革力度，鼓勵實施住宅產(chǎn)品設計創(chuàng)新，增加高品質(zhì)住宅供給，并通過“收調(diào)供”等手段，盤活存量土地，提升企業(yè)投資信心。各行政區(qū)“因區(qū)施策”，從人才、多孩家庭、以舊換新等方面精準施策。

以盤活存量土地為例，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2024年武漢市共成交197宗地塊，總成交面積827.4萬平方米，其中涉宅用地成交面積占比達50.9%。在成交的197宗地塊中，有6宗為商改住地塊，分別是原長江中心B2地塊、原保利維塔地塊、原江南實業(yè)地塊、原華僑城歡樂天際中央?yún)^(qū)TOD商服地塊，以及兩宗原青山濱江交投商服地塊。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年，武漢市共有10個項目申請商改住。在推行商改住工作方面，武漢開創(chuàng)了全國盤活存量資產(chǎn)的先河?！拔錆h已經(jīng)完成多宗土地調(diào)規(guī)，今年將持續(xù)推進‘商改住’，同時探索利用專項債券資金收購存量閑置地塊的新模式?！崩顕硎?。

此外，武漢也在持續(xù)探索存量房收購。就在近期，湖北大學陽邏校區(qū)計劃通過“以購代建”購買武漢城建·水岸項目5號樓、6號樓存量商品房352套，將用于學生住宿。

據(jù)《中國新聞周刊》報道，該項目地處武漢遠郊，庫存壓力大，入住率僅有20％左右。而此次總購置費用1.72億元，購置面積37048.04平方米，平均收購單價約4650元/平方米，低于當前市場均價，較該項目備案均價每平方米折價約2680元，折價比例約36.6%。

“武漢市安家與安居公司已經(jīng)收購一批存量商業(yè)、住宅用作保障房，預計今年將繼續(xù)用好3000億元保障性住房再貸款，加大存量房收購用作保障房力度，加速商品住宅去庫存?！崩顕硎荆錆h將持續(xù)在供需兩端發(fā)力，通過購房政策支持、房票推進、好房子供給和土地盤活等措施，逐步實現(xiàn)預期修復，從“止跌回穩(wěn)”邁向“企穩(wěn)回升”，實現(xiàn)更加健康穩(wěn)定的高質(zhì)量發(fā)展。